萬達商管時隔三年再發美元債 息票率12.75%拷問境外融資成本

觀點指數 在2月28日觀點指數研究院發布的《2026年2月房地産市場分析報告·觀點指數》中，其指出目前房企融資延續分化格局，控股股東強力支持成為企業流動性安全的核心支撐，出險房企債務化解進程顯著提速；與此同時，“好房子” 建設正成為行業轉型核心方向，高品質改善項目成為市場核心拉動力，央國企持續穩居銷售賽道頭部，行業發展新動能逐步顯現。

控股股東持續大額 “輸血” 房企，出險房企債務重組進程加速推進

據觀點指數監測，盡管行業仍處于深度調整期，但房企的融資總量呈現邊際改善的态勢。2026年1月，地産債總發行量達到328.87億元，環比增長5.42%。在此背景下，控股股東的強力支持，成為房企維持流動性與持續經營的核心手段，而優質房企的信用優勢也在公開市場上進一步凸顯。

控股股東對上市房企的“輸血”模式正從單一的财務資助向多元化股權融資演變。2月2日晚間，首開股份公告拟向控股股東首開集團申請60億元循環借款額度，該額度涵蓋新借、續借及展期（不含永續類借款），有效期至2027年12月31日，單筆期限不超過5年，利率上限為4.8%。這一機制允許首開股份在額度内滾動使用資金，還款後釋放額度，極大提升了資金使用的靈活性。此前12個月内，首開股份已累計獲得控股股東超3000萬元财務資助，占最近一期經審計淨資産絕對值逾5%。

同日，華發股份宣布拟向控股股東華發集團定向增發A股股票，募集資金不超過30億元，将專項用于珠海、紹興、成都、杭州等地的9個重點項目開發，通過股權融資直接為項目建設注入資金。

對于面臨債務到期壓力的民營房企來說，股權融資成為優化債務結構的重要工具。新城發展采取配售新股方式，按每股2.39港元配售1.98億股，籌資約47億港元。資金将用于償還5月到期的4億美元離岸債。鑒于其去年發行美元債的成本高達12%，此次股權融資雖有稀釋股權的代價，但顯著降低了财務成本，避免了違約風險。

在公開市場債券運作方面，1月30日，中國海外宏洋集團成功發行13億元人民币計價、3年期高級無抵押債券（RegS），最終息票率鎖定在3.20%。

而大連萬達商業管理集團成功發行一筆3.6億美元的美元債，但息票率高達12.75%。這是時隔三年後萬達商管再發境外債。本期債券為固定利率、高級有擔保債券，發行期限2NC1.5（2年期，1.5年後可贖回），行權日為2027年8月5日，到期日為2028年2月5日。

觀點指數認為，萬達重啟美元債發行，雖在一定程度上意味着海外融資環境出現一定的局部改善，但並未整體回暖，且融資代價依然較高。當前市場環境下，能夠成功通過配股、增發或低息發債融資的房企，主要集中在兩類：一是具有央國企背景且擁有穩定現金流的企業；二是持有優質運營型資産、具備抗風險能力的民營企業。對于大多數出險或缺乏強力擔保的房企而言，融資渠道的暢通仍需等待市場信心的進一步修復。

與此同時，出險房企的債務重組進程亦在加速推進。2月3日，深圳市龍光控股公告稱，其涉及本金余額219.6億元的21筆公開市場債券及資産支持證券重組議案，已于2025年内全部獲持有人會議通過。根據方案，龍光控股将調整部分抵債資産的處置安排：針對因訴訟糾紛導致地塊被查封的“肇慶玖峯城”項目，公司正積極與相關方溝通以降低不利影響；

同時，計劃對肇慶玖峯城、桂林國際養生谷、惠州龍光城（戴斯酒店）等多項資産進行公開挂牌處置，並設立階梯式降價拍賣機制（首輪流拍後按70%起拍價調整，三輪未成交則按50%起拍）。

此外，公司還将部分項目調整為補流資産，用于支付工程款及稅費，並确認“南甯玖雲著（相思湖）”項目作為集合資産信托抵債模式的償付來源，全力保障持有人權益並恢復生産經營。同期，荣盛發展及多家子公司拟通過債權豁免、以物抵債、債權轉讓等方式，處置與中信金融河北、濟南鐵盛等相關方的數十億元存續債務，並将相關抵債資産委托公司進行處置運營以實現保值增值，多措並舉化解債務風險。

好房子建設激活樓市新動能， 央國企穩居銷售市場頭部

從“住有所居”到“住有優居”，居民對住房需求的升級正推動行業供給側轉型，“好房子”建設規劃在各地兩會中高頻亮相，成為全年房地産行業發展的核心關鍵詞。

本輪銷售市場的亮眼表現，核心支撐正是精準踩中“好房子”建設方向、深度貼合改善型居住需求的高品質項目，頭部房企也正以標杆項目為載體，将“住有優居”的政策導向與行業理念，落地為市場競争力。

在上海市場，中糧大悅城·北外灘壹号作為北外灘歷史風貌街區地塊内唯一的高層住宅，其規劃“高層獨棟”，項目坐擁南向超150米無遮擋的遼闊視野，東單元觀江、西單元賞景，抑或是中間套的明朗南向，各戶型皆能享有充沛采光與開闊景觀。

作為上海市《關于進一步促進本市住宅品質提升的規劃資源若幹意見》首個落地項目，安瀾上海創新采用上海首個全地塊4米以上整層擡闆設計。項目主力建面約200-400㎡，戶型遵循新規標準，附帶16㎡陽台；東西雙地塊配置約5500㎡雙會所，並通過擡闆、立體庭院、下沉式綠化與建築第五立面的融合，打造層次豐富的立體景觀。

而在北京市場，華潤置地同樣憑借低密高品質項目，拿下了開年市場的頭部席位，印證了優質改善産品在核心城市的強勁号召力。數據顯示，華潤置地的北京潤園以11.77億元網簽金額拿下北京1月别墅+住宅全口徑網簽金額TOP1。

據悉，北京潤園所在的順義溫榆河2101-2007、2008地塊，是由華潤置地于2025年2月27日以底價60.24億元摘得，折合樓面價約3.5萬元/㎡；項目地上建面合計17.21萬㎡，限高24米（局部27米），容積率僅1.01，是北京容積率最低的宅地之一，先天的低密禀賦與華潤置地的品質打造能力，共同成就了項目的市場領跑表現。

本文節選自《2026年2月房地産市場分析報告 · 觀點指數》
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