虧損的上實城開 提前“托底”了上海徐匯熱門城更地塊？

觀點網 上實城開的虧損面正在擴大。

3月10日，上海實業城市開發集團有限公司發布盈利警告，根據對截至2025年12月31日止年度未經審核綜合管理賬目的初步審閱，公司預期錄得本公司擁有人應占虧損介乎約9億至10億港元。

觀點新媒體查詢2024年同期數據後得知，上實城開彼時毛利21.31億港元，較2023年的33.25億港元同比下降35.9%；毛利率17.1%下降24.7個百分點；此時的股東應占虧損為3.31億港元，而2023年上實城開則處于盈利狀态。

為何上實城開在由盈轉虧的道路上越走越遠？據其在2024年年報公告透露，其一源于多個項目銷售額減少，其二是因為年内交付的商品房項目銷售額大幅下滑。

“2025年度年終業績仍在定稿中，相關數據尚未經核數師審閱，最終财務業績将于2026年三月底前的年終業績公告中披露。”

擴大的虧損面

雖然上實城開的年報還未公布，但從其2025年以來的業務動作軌迹中不難察覺其在現金流方面仍然存在一定壓力。

第一個動作，是向關聯方企業租賃自己商辦項目的部分物業。2025年7月，上實城市開發宣布子公司上海城開與與關聯方簽訂物業租賃協議，涉及租金及費用等财務條款。

觀點新媒體了解到，該租賃協議涉及房産位于上海市徐匯區虹橋路355号城開國際大廈304至308室，建築面積為1369.65平方米，租用年期為2025年9月1日至2031年5月31日。這份租賃協議的年度上限分别為2025年209.8萬元，2026年至2030年為320.9萬元，2031年五個月的年度上限為159.9萬元。

緊接着于2025年11月，上實城開又表示，其全資附屬公司上實城開上海大健康管理及上海華氏與上海淩風醫療達成股權出售協議。

根據協議，上實城開将出售其持有的上海上實醫療美容院有限公司49%的股份，其中上實城開上海大健康管理持有19%，上海華氏持有30%，總代價為7359.8萬元。

此次交易完成後，上海淩風醫療将全資擁有目標公司，即上海上實醫療美容院有限公司。“此次出售股份，旨在回收資本、精簡投資組合，並集中資源于其主營業務，以提升運營效率及資本紀律。”據上實城開透露，預期通過此次出售将獲得843萬元的收益。

事實上，通過股權調整、交易試圖穩住資金墊的企業不止上實城開，其母公司上實集團也通過股權劃轉等事項完成了資産優化。

2025年10月，上海醫藥發布公告，披露了上海實業（集團）有限公司的股權調整事宜。據公告，上海市國資委将上實集團的全部股權調整至金鐘國際控股有限公司，這一内部重組完成後，上海上實（集團）有限公司持有上海醫藥的股份從25.303%增至38.487%。

另在2025年5月，上實集團還通過退出粵豐環保回籠約40億港元資金，預計将投入AI賽道。

不過，若對比母公司與上實城開的業績數據，後者所面臨的債務營收壓力更加明顯。

在2025年半年報中，上實城開将有71.29億港元的債務在一年内到期，站所有債務比重39.1%；5年内到期的債務占比則為45.4%，合計82.73億港元；5年後到期的債務還有28.27億元，占比15.5%。

數據來源：觀點指數、企業公告

此外，上實城開的客戶合約收入也均較2024年同期有所下降，物業銷售從2024年的24.53億元下降至13.36億元；酒店經營從1.38億元降至1.19億元；物業管理業務占比最小，2025年上半年收入僅679.3萬元。

鑒于此，2026年2月，上實城開拿到了一筆銀行融資，其與一家銀行訂立兩份貸款協議，獲得總額9億元的36個月定期貸款融通，資金将用于償還現有銀行借款。

眼下，上實城開急需減緩資金壓力順利節流，那麼“開源”業務該如何進行？

“托底”徐匯項目可能性

觀點新媒體梳理上實城開2025年上半年業績後得知，目前其土地儲備共有27個項目，分布于10個内地重點城市，包括上海、北京、天津、西安、重慶、無錫、渖陽、煙台、深圳及武漢，當中大部分為建成及處于建設期的中、高檔住宅及商用物業，未來可售規劃建築面積約329.3萬平方米，可滿足未來3至5年的發展。

事實上，近年來上實城開在土地市場的公開拿地動作已在減少，2020年以來，上實城開接連摘得上海桂林路航天項目、上海新虹街道商業用地。

值得注意的是，2021年，上實城開還在上海第二批土地集中出讓中，收獲兩宗居住地，分别位于青浦區、自貿區臨港新片區，涉及金額達到28.3億元；2022年，上實城開又中標位于上海自然貿易試驗區臨港新片區6塊商住土地的使用權，中標價為38.9億元。

但在此之後，這家企業就鮮有拿地動作了，直至2026年2月，一家名為上海淩雲城開置業有限公司的新企業注冊成立。股權穿透顯示，該公司與上實城開有關聯。

據該公司發布的招標公告，項目地塊為徐匯區長橋闆塊的S031102單元S04-16地塊，總投資額達到43.5億元；此外，地塊的前期研策服務項目也已于2月初完成中標公示。

巧合地是，上海淩雲城開的一繫列動作均發生在3月13日上海土拍之前，徐匯區長橋闆塊的S031102單元S04-16地塊則是本次土拍頗受關注的一宗地塊，有市場聲音猜測該地塊或上實城開有極大意向。

從地塊資料來看，其位于老滬闵路、羅秀路之間，為普通商品房、商業用地，出讓面積2.76公頃，容積率2，建築面積約5.52萬平方米，起拍價26.75億元。周邊新項目不多，僅有招商的海上清和玺項目目前在售，項目自2024年11月首次開盤，截至目前共開盤6次，合計推出高層房源834套，單價在11.2萬元-11.3萬元區間内，去化率約合60%。

據悉，該地塊前身為原大華醫院用地，且地塊並非純住宅性質，自帶不少于25%的商業項目，未來或将建設大型商業綜合體。

“集團保持審慎的拿地策略，嚴控拿地節奏，适時補充高潛力的土地儲備。”從地塊的信息來看，其符合上實城開深化上海都市圈市場的戰略，且周邊有在售的項目作為參考支撐，但對于一家正在減緩現金流壓力、部分業務收縮的企業來說，能否成功拿下地塊還是未知數。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。