“長錢”換“短錢” 廣發新城吾悅REIT受理背後

觀點網 2026年，商業不動産REITs迎來爆發期。

繼2025年底，中國證監會發布相關通知，鼓勵REITs持有業态相近、功能互補或運營協同的資産組合，推動跨領域資産整合，提升規模效應和風險分散能力後，今年在繫統工作會議上再次強調，要“抓好商業不動産REITs試點平穩落地”。

乘着政策的春風，3月6日，廣發新城吾悅封閉式商業不動産證券投資基金項目狀态更新為“已受理”。

據招募說明書（草案）顯示，項目底層資産為常州天甯吾悅廣場、南通啟東吾悅廣場，合計資産估值達21.43億元，預計募集資金16.25億元，2025年10月至12月期間預測淨現金流分派率（年化）約為5.5%，2026年度預測淨現金流分派率約為5.59%。

而項目狀态的更新，不僅標志着新城控股在商業不動産資産證券化領域布局的再進一步，同時也是民營房企推進公募REITs的標志性事件之一。

别有“訴求”

早在三年前房地産行業陷入深度調整期時，新城控股已有意布局REITs項目，盤活存量資産的同時，亦能緩解企業資金流動性與債務壓力。

2023半年度業績說明會上，新城控股财務負責人管有冬指出，公司消費類基礎設施公募REITs處于籌劃階段，尚在與相關監管機構密切溝通中；在全年業績說明會上，董事長兼總裁王曉松再次指出，将積極推動REITs進展。

經過近兩年的籌備，2025年11月底，新城繫以旗下上海青浦吾悅廣場為底層資産，成功發行全國首單消費類持有型不動産ABS，也是全國首單A股上市民營企業發行的持有型不動産ABS，規模6.16億元。

此次私募REITs的成功落地，讓管理層對吾悅廣場資産的證券化道路更堅定，而今年，新城控股則對REITs有了更明确的規模化布局。

2026年2月9日至10日，新城發展與新城控股于香港舉辦非公開路演，向境内外機構披露了REITs整體規劃，明确2026年将發行多類型、多層次REITs産品，覆蓋公募REITs、機構間私募REITs等，拟納入REITs評估的商業資産總額最高達80億元。

資金用途方面，融資所得将主要用于置換美元債、開發貸等成本高、久期短的債務，轉而獲取8-15年期的低成本資金或股權類資金。

而這也就是相當于用吾悅廣場的“長錢”，換掉美元債的“短錢”，讓企業活下去、轉得好。

從企業财務數據來看，截至2025年三季度末，新城控股資産合計達2806.73億元，負債合計2020.72億元，雖然整體财務狀況保持穩健，但籌資活動現金流淨額仍為-30.34億元，優化債務結構、降低融資成本的需求較為迫切。

同時2025年三季度末，新城控股賬面價值約1215億元的投資性房地産（主要為吾悅廣場）中，已有約1065億元處于受限狀态，抵押比例高達88%；其中，已抵押的商業綜合體吾悅廣場達134座，融資余額約440億元，抵押率超40%，核心資産的流動性受限。

因此，在這樣的财務背景下，布局商業REITs成為新城控股的必然選擇。

2025年，新城控股已明确從“住宅+商業”雙輪驅動轉向“商業為主、住宅為輔”，2025年全年計劃開工僅25.27萬平方米，計劃竣工269.17萬平方米，呈現“只出不進”的去庫存模式。

在今年五月底召開的股東大會上，新城控股董事長王曉松曾表示，此前精力主要在地産開發業務，最近兩年随着市場形勢的變化，商業變成整個公司的基本盤和未來發展基石，将會把80%時間和精力投入到商業闆塊。

REITs布局底氣

無論是過往私募REITs的成功落地，此次廣發新城吾悅REITs的順利受理，還是戰略的堅定轉移，新城控股最大的底氣便是來源于其龐大的購物中心資産儲備。

從布局規模來看，截至2025年末，新城控股已在全國141個城市布局207座吾悅廣場，已開業及委托管理在營數量達178座，開業數量位居同行前列。

對比之下，截至2025年末，龍湖集團已開業購物中心數量為102座；截至2025年中期，華潤萬象生活已開業購物中心125座，寶龍商業已開業97座。

目前，商業運營已成為了新城控股的發展主線，2025年1-12月，公司累計實現商業運營總收入約140.90億元，較去年同期的128.08億元增長了10.00%。2026年1月，商業運營總收入約12.01億元，同比增長3.36%。

而此次被納入為廣發新城吾悅REITs底層資産的常州天甯吾悅廣場、南通啟東吾悅廣場正是新城控股旗下兩大標志性成熟項目。

具體來看，常州天甯吾悅廣場位于天甯經濟開發區核心位置，2019年10月投入運營，總建築面積約17.38萬平方米，商業可租賃面積為6.96萬平方米，截至2025年9月30日，其出租率97.15%，有效租金99.38元/平方米/月，2025年前三季度EBITDA為5251.66萬元，整體估值11.47億元。

而南通啟東吾悅廣場則位于啟東城市東南核心發展闆塊，2018年12月投入運營，總建築面積約12.03萬平方米，商業可租賃面積為4.51萬平方米。截至同一時間點，其出租率達到100%，有效租金122.74元/平方米/月，2025年前三季度EBITDA為5191.90萬元，整體估值9.96億元。

圖片來源：募集說明書，商業客截取

不過，值得一提的是，該基金設立後，天甯項目和啟東項目拟保留約5.20億元的外部銀行貸款，占基金淨資産比例32%。

招募說明書中也明确寫道：若經營現金流入不達預期，2026年實際可供分配金額低于預測值16.87%，疊加商業地産出租率、租金下行壓力，杠杆将顯著拖累收益，甚至影響分紅穩定性。

但縱觀整個國内商業REITs市場，投資者參與熱情仍然高漲。

截至2025年底，國内已上市公募REITs達79只，總規模超2100億元，穩居亞洲第一、全球第二大REITs市場。

截至2026年3月9日，已挂網在審的REITs項目中，基礎設施REITs包含首發13支，擴募2支；商業REITs中首發14支，覆蓋購物中心、寫字樓、酒店、奧特萊斯、商業綜合體等。

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