向上而生 | 萬科的深鐵紀元

編者按：在經濟轉型與行業升級語境下，企業的發展方向愈發清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路並不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業的戰略定力、創新勇氣與持續生長的生命力。

在這一背景下，觀點新媒體繼續策劃並推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟與各行各業高質量發展的企業，共同迎接新的一年。

同時，我們将對話具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。

觀點網 有人說，萬科的發展史，就是中國房地産行業的濃縮史。當中國房地産行業不再是原本的模樣，萬科還是原來的萬科嗎？

2026年1月8日，萬科發布公告稱，因到齡退休，郁亮先生申請辭去所有職務。

當郁亮的身影徹底淡出萬科權力中心的這一刻，人們蓦然驚覺，那個由王石奠基、郁亮傳承的萬科時代，已然完全落幕。

自去年初大股東深鐵集團全面接管公司之後，萬科就已從“郁時代”進入到“深鐵時代”。

過去一年，萬科經歷了一場場的人事換防到組織架構變陣，又陸續面對“市場化”處理公司債務、超出意料的虧損幅度等一個又一個難題。

現實将萬科逼到了懸崖邊上，所幸的是，深鐵适逢其時地伸出了援手。

前世與今生

“王石就是萬科，萬科就是王石”，這句代表萬科歷史的話，透露了彼此之間的關繫。

1983年，深圳經濟特區發展公司（簡稱“深特發”）下屬貿易部成立飼料科，擔任科長的王石通過飼料業務賺到了人生第一桶金，為未來的發展實現了原始資本積累。

1984年5月，王石組建“深圳現代科教儀器展銷中心”（簡稱“展銷中心”），主要業務是進口電器和儀器，然後賣給中國消費者。這就是萬科的前身，一家靠“出口轉内銷”賺錢的貿易公司，與房地産行業沒有一毛錢關繫。

此時的展銷中心作為深特發下屬公司，企業性質屬于國有，1986年以王石為首的公司管理層決議推進公司股份化改造。期間公司歷經多次更名，曾先後采用“深圳新一代實業有限公司”、“深圳現代科儀中心”、“深圳現代企業有限公司”等名稱。

直到1988年，深圳現代企業有限公司獲批進行股改，公司以1324萬淨資産折合為1324萬股，其中深特發占60%，公司職工及管理層占40%。同年，萬科通過增發2800萬股份，以每股1元的價格共募資2800萬元。

上市後定名為“深圳萬科企業股份有限公司”，創始人王石擔任第一任董事長兼總經理。經過增發後，深特發持股比例也被稀釋到約19.26%。

解決完股權歸屬問題後，王石開始思考萬科未來的發展方向。這一年，深圳恰好進行了首次土地所有權拍賣。

于是，萬科也斥資2000萬元競得了深圳威登别墅地塊，正式進軍房地産。年内還與深圳市寶安縣新安鎮牽手，聯合投資了第一個土地發展項目“深圳市寶安縣新安鎮固戍村皇崗嶺萬科工業區”。

1990年，萬科第一個住宅項目“深圳天景花園”竣工，徹底坐實“房地産發展商”的身份。

在這之後幾十年，萬科從一家地方企業到“國内首家銷售破千億”的房企，最終成長為銷售額超5000億元的開發商。

每當談及自己對萬科的貢獻，王石最引以為豪的便是當初改股時放棄了個人股權，選擇将40%企業股劃歸員工資産，並開創了職業經理人治理模式。

只不過，此舉也導致萬科長期面臨着股權分散問題，意味着外部機構只要通過砸錢便有機會成為控股股東，為日後兩次股權之争埋下了伏筆。

萬科第一次股權之争的對手是君安證券。1994年，萬科B股挂牌發行後股價表現不佳，作為承銷方的君安證券為了挽回損失，試圖通過制造萬科被收購的消息拉高萬科股價，再抛售股票實現資金回籠。同時君安證券方面事先悄悄購入了大量萬科B股股票。

王石很快就展開了反擊，通過瓦解對手聯盟＋停牌＋尋找對手破綻等手段，得到了證監會的支持，這場歷時5天的君萬之争，萬科取得了最終勝利，瓦解了君安證券惡意收購，奪取公司控制權的圖謀。

經過這場戰役之後，王石意識到了存在的問題，與此同時開始做減法，陸續摒棄了商貿、工業、文化傳播等業務，專注于房地産領域，從多元化向專業化戰略轉型。

此後安穩度過21年，萬科再度遭遇資本圍困，“野蠻人”姚振華帶着背後的寶能繫試圖登上萬科第一大股東的位置。

2015年7月，前海人壽突然大批量買入萬科股票，一下子就購入5.5億股，占比達5%，這成為了“寶萬之争”的開端。

在之後不到一年時間里，寶能繫所持股份數量已超過華潤集團，成為萬科第一大股東。為了應對收購，萬科使用緩兵之計，停牌六個月之久。

期間萬科向華潤集團尋求支持，但後者不為所動，于是轉而向深圳另一家實力國企求助。深鐵集團最終以663億元入主萬科，成為第一大股東，幫助萬科打赢了這場歷時兩年的“寶萬之争”。

這一年，也是萬科“王石時代”的落幕之年。

萬科新時代

2017年，在“寶萬之争”結束後，王石正式卸任董事長，交棒予郁亮，萬科自此進入“郁時代”。

如果說王石是萬科的“開創者”與“奠基者”，那麼郁亮應該是“守成者”與“拓疆者”。1990年12月因機緣巧合加入萬科的郁亮，是陪伴在王石身邊最久的萬科人，外界也總是喜歡将王石與郁亮放在一起讨論。

從形象來看，郁亮确實越來越像王石了--因為王石熱愛運動，郁亮也沿襲了這一習慣，兩人曾攜手登頂珠峰、探險南極。漸漸地，有人開始将郁亮稱作是王石的“影子”。

萬科2004年提出“10年内達千億規模”時，王石内心其實是沒底的，但郁亮提出了“5986模式”：拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成，産品必須六成是住宅。在該模式的助力下，萬科在2010年就突破了千億銷售額，成為中國首家千億房企。

2017年時，萬科銷售額近5300億元，後續在郁亮的帶領下，公司銷售一度突破7000億大關。只不過随着房地産市場進入調整期，萬科銷售額也出現了較大程度的回調。

從歷年數據來看，萬科銷售巅峰是在2020年，達7041.5億元。之後幾年便開始走下坡路，2024年已縮減至2460.2億元，重回十年前水平（2015年：2614.7億元）。2025上半年，萬科銷售額約為691.1億元，同比減少45.7%。

除了銷售下滑外，萬科于2024年還面臨着營收下滑、現金流承壓、債務壓力陡增等問題，值此危難之際，身為大股東的深鐵集團再也顧不上當初的“不幹預”承諾。

2025年除夕前夜，萬科迎來深鐵的全面接管，從此進入“深鐵時代”。

2025年1月27日，萬科發布公告稱，收到董事會主席郁亮、總裁祝九勝、董秘朱旭的辭職報告。

其中，“第一女董秘”朱旭卸去了董事會秘書、公司秘書、授權代表等職務，後來轉職擔任萬物雲城業務負責人。

祝九勝則徹底退出萬科體繫，不僅在集團層面的總裁職務、公司董事、董事會投資與決策委員會委員、首席執行官、授權代表等職務被剝奪，後來連深圳萬科财務公司董事長及法人代表等職務也沒能保住。

郁亮最初被降級為副總裁，但過了将近一年，還是卸下了所有擔子，不再擔任任何職務。

離開萬科後的郁亮不再活躍于公衆視野之中，即便有部分媒體報道稱已失聯半月，他也沒有在任何平台作出回應。

相比之下，萬科的副總裁們要幸運得多，韓慧華、張海、朱保全、孫嘉等人均得以留任。其中，韓慧華繼續擔任集團執行副總裁兼财務負責人，負責集團财務管理、資金管理、内控管理、稅務等相關工作。

而張海、朱保全、孫嘉等人雖摘去集團副總裁頭銜，但還保留着事業部總經理的職責。

據了解，張海目前擔任集團首席産品官、集團産品設計中心總經理，負責産品開發及設計等相關工作；朱保全擔任物業事業部總經理，負責物業事業集團相關工作；孫嘉擔任商業與酒店事業部總經理、印力公司總裁，負責萬科商業及印力相關工作。

随着郁亮等人的退位，深鐵集團主動承擔起了責任，萬科内部經營管理崗幾乎被全面接管。不過，自祝九勝離開之後，萬科總裁一職空缺至今仍未有補充人選。

從這一屆領導團隊過往的履歷來看，除了解凍與韓慧華，其余人員均在國資繫統内有過任職經歷。

最初接替郁亮董事長職位的辛傑也同樣來自于深鐵集團，不過他任職才半年多就遞交了辭職申請，于10月将帥印傳給黃力平。

人事之外，萬科組織架構也發生了天翻地覆的改變。

去年7月中旬，有消息稱萬科内部正在醞釀一場号稱為“史上最大”的組織架構調整。直到9月17日，萬科官網更新了集團組織架構及管理團隊信息，標志着本輪最大調整正式落地。

萬科調整前的組織架構，來源：公司官網

萬科調整後的組織架構，來源：公司官網

前後對比來看，在集團總部層面，新增了數智科技中心、成本招采中心、産品設計中心、品牌營銷中心等，從過去7個部門增加至2個辦公室＋11個中心。

區域公司層面，萬科集團開發經營本部取消，五大區域公司平台亦被拆解，過往的“5+2+2”架構（5大區域公司、2個總公司、2個直管公司）劃分為16個由總部直接管理的城市公司，回歸二級管控體繫，符合當前房地産企業的調整潮流。

根據公開信息顯示，在新16個區域中，總經理人選基本都是原萬科人，且大部分都是平調，少部分區域是返聘老将。

只有北京公司是個例外，深鐵特意選了兩名得力幹将--李剛和王智余，前往負責擔任總經理與副總經理。

相比之下，萬科在事業部層面的調整幅度較小，原物業事業集團被挪到了該層面，同時新增了一個辦公事業部，最終整個涵蓋物業、商業與酒店、辦公、長租公寓、海外、食品、物流、财顧等8個分屬不同業務的事業部。

萬科的“拯救者”

随着“深鐵時代”全面到來的，還有萬科的債務危機。

早在2024年2月，市場便有傳言稱，萬科管理層拜訪保險資産管理機構新華資産，希望對方同意公司到期債務展期。盡管當時新華資産迅速辟謠，但還是引起了外界對萬科債務壓力的擔憂。

而後在2025年1月9日，萬科公告稱，新華-萬科武漢不動産債權投資計劃到期日調整至2026年12月31日。

據了解，該計劃于2019年12月完成備案，融資規模為26.25億元，期限5年，原定于2024年到期，但截至2024年底，債務余額仍有20.4億元。萬科通過提供資産擔保，向新華資産争取到了兩年展期時間，抵押資産為武漢萬科金域項目。

此次展期事件成為萬科資金壓力曝光的開端，一時之間市場充斥着悲觀情緒。只不過在不久之後，萬科迎來了國資的全面接管，並得到大股東深鐵集團的鼎力支持。

數據顯示，2025年萬科共有17筆到期或行權的境内公開債和1筆境外債到期，規模合計超360億元。然而，截至2024年末，萬科賬上的貨币資金難以覆蓋到期債務規模。

若是僅僅依靠萬科本身的能力，或許早已不堪重負，成為又一家暴雷房企。值得慶幸的是，深鐵出手了，年内累計向萬科提供了13筆借款，額度高達314.6億元。

最終，萬科提取的借款金額為307.97億元。據了解，萬科用這部分錢陸續償還了“22萬科03”、“20萬科06”、“22萬科05”等14只公司債到期的本金或利息，金額合計181.88億元。

但即便有大股東真金白銀的支持，萬科還是走到了債務違約的邊緣。

2025年11月26日的一份債券持有人會議召開公告，揭開了萬科的财務困境，會議主要審議萬科旗下一筆20億中票“22萬科MTN004”的展期事宜。

之後萬科便開啟了一場與債權人長達兩個月的博弈，期間“22萬科MTN005”、“21萬科02”等幾只債券也加入了這場名為展期的長征之旅。

從結果來看，萬科成功了。

“21萬科02”于1月16日、“22萬科MTN004”及“22萬科MTN005”于1月21日分别召開了持有人會議，並通過了相應的債券展期議案。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

公告顯示，萬科三只公司債獲得債權人支持的議案出奇地一致，主要條款均為：10萬元的固定兌付安排、40%本金兌付及60%本金展期一年等。

按照方案，“22萬科MTN004”及“22萬科MTN005”兩只中票需支付固定兌付、40%本金及利息合計24.608億元。另外，經過簡單計算，“21萬科02”回售登記期内有效回售申報數量1032.101萬張，對應本金金額約為10.32億元，應付利息約4378萬。因此，萬科三只公司債合計需支付約29.2億。

就在宣布兩只中票展期通過當天，萬科還等來了一場“及時雨”。

1月27日，深鐵向萬科提供了2026年第一筆借款，額度不超過23.6億，期限3年。這筆款項已覆蓋了萬科三只公司債展期通過後的大部分“首付”壓力。

然而，考驗尚未結束。

根據2025中期報告，萬科有息負債規模達3642.6億元，其中應付債券占比為12.0%，對應金額約為437.112億元。

若是以最大規模計算，萬科2026年到期應付債券規模為123.66億元，除去已經展期成功的“21萬科02”，剩余即将到期的債務規模約為112.66億。

不知深鐵是否會繼續當起“拯救者”的角色。

萬科的努力

相比于公開債務，萬科險資非標展期要順利得多。

去年除了新華-萬科武漢不動産債權投資計劃，萬科兩筆太平資産保債計劃也獲得展期一年，涉及融資余額合計26.2億元，展期的代價則是拿出資産提供擔保。

據了解，萬科年内已抵押了甯波萬緯冷鏈物流有限公司100%股權、深圳市泊瀾租賃服務有限公司100%股權、珠海市萬彩缤紛房地産有限公司100%股權、萬科金域國際項目等資産。

抵押的對象除了衆多險資與金融機構，還包括大股東深鐵集團。

據不完全統計，萬科已向深鐵質押了天津泊寓津濱商業運營管理有限公司2000萬股、貴州融通小微企業金融超市有限公司10000萬股、萬丈資本有限公司5000萬股等資産。

最重要的是，在去年多筆借款中，萬科選擇以萬物雲股權作為擔保措施，最終将手上所持有全部6.606億股萬物雲股權（占總股本57.16%）都抵給了深鐵。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

根據2025年中期報告，萬科實現營收約1053.2億元，錄得淨虧損108.6億元，歸母淨虧損約119.5億元。同期，萬物雲期内實現營業收入181.4億元，錄得淨利潤8.4億元，其中歸母淨利潤約7.9億元，核心淨利潤達13.2億元。

無論是從營收規模或是利潤表現，萬物雲都屬于萬科旗下最優質的資産之一。因此，在萬科抵押萬全部萬物雲股權後，有行業聲音在議論“深鐵搶跑”的問題。

除了通過抵押換取“時間”，萬科也在不斷出售資産回籠資金。

據了解，萬科去年上半年累計完成13個項目的大宗交易，涵蓋辦公、商業、公寓、教育等業态，合計簽約金額64.3億。

下半年以來，萬科将不少“廣信資産包”物業以及金域缇香家園、天竺悅府等資産擺上貨架，並成功出售了上海金橋萬創中心、冰雪業務等。

此外于12月，萬科退出上海萬獅置業有限公司10%股權，徹底剝離虹橋萬科中心這一上海核心商業資産，由新加坡政府投資公司（GIC）關聯公司全資持股。

去年初時還有消息稱，萬科拟向GIC出售萬緯物流控股權，不過至今仍未得到證實。

2024年，萬科方面決定“瘦身健體”，一方面是為了通過資産出清回籠部分資金，改善負債情況；另一方面是為了剝離非核心業務資産，專注于地産主業發展。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

截止2025年上半年，萬科有息負債規模升至3642.6億元，占總資産比例達30.5%。分融資對象看，銀行借款占比達72.5%，約2641.86億元，是核心負債來源。同期，淨負債率已升至90.4%水平。

盡管債務壓力巨大，萬科依然在努力維持運營、積極擴展新項目，不過大部分都處于非核心區域。

按城市能級劃分，萬科2025年新一線城市權益拿地金額占比約68.8%，二線城市占比25.9%，三線城市占比5.2%。

據市場公開信息統計，萬科年内累計新增15個項目（2024年：13個），總計容建築面積約98.72萬平方米（2024年：137萬平方米），權益計容面積約61.54萬平方米（2024年：83.3萬平方米），對應的權益地價為39.29億元（2024年：55.6億），以此計算，新增項目平均地價為6385元/平方米（2024年：6670元/平方米）。

上述部分新增項目已于年内入市，比如5月17日，萬科錦曜Ⅱ期開盤，首推房源僅84套（含12套169平方米洋房、72套139平方米小高層），當日去化率約75%，成交均價約11500元/平方米。

從整體銷售情況來看，萬科仍困于市場低谷之中。據觀點指數報告，萬科2025全年銷售金額約為1339億元，同比下降約45.6%。

房地産下行周期就像是一場持續不斷的雨，沒人知道什麼時候才會停。或許，只有等到雨停的那一刻，萬科才能赢得真正的發展空間。

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