樓市調控新抓手 “存量房收儲”+“以舊換新”成去庫存強力組合拳

觀點指數 在2月28日觀點指數研究院發布的《2026年2月房地産市場分析報告·觀點指數》中，其指出市場在以賣舊換新、公積金松綁為核心的穩樓市政策托底，以及持續适度寬松的貨币環境支撐下，全國商品住宅銷售價格環比降幅整體收窄，市場迎來企穩修復窗口期。

地方兩會密集部署樓市新政，“賣舊換新”與公積金松綁成核心抓手

2026年地方兩會密集召開，各地政府工作報告普遍将“着力穩定房地産市場”列為年度核心任務，圍繞“因城施策控增量、去庫存、優供給”三大主線展開深度部署。與往年不同，今年的政策導向不僅停留在短期刺激，更清晰指向構建房地産發展新模式、推進城市更新及深化公積金制度改革等長效機制。

值得注意的是，繼去年首次寫入全國兩會政府工作報告後，“好房子”建設頻繁出現在今年地方兩會報告中。作為經濟龍頭的廣東與江蘇兩省，明确提出推動閑置商業辦公用房盤活利用，提升存量房交易便利度，並通過加強保障性住房建設與籌集、健全住房租賃市場制度，從供給側與需求側雙向發力。

在具體去化手段上，“存量房收儲”與“以舊換新”成為今年最受矚目的政策組合拳。近期上海率先啟動收購二手住房用于保障性租賃住房項目的試點工作，由區屬國企出面，收購符合條件的二手住房，用于保障性租賃住房。2月2日，上海首批收購項目正式簽約，浦東新區、靜安區、徐匯區率先試點，中國建設銀行提供配套金融支持。

此外，2月25日上海出台的《關于進一步優化調整本市房地産政策的通知》（“滬七條”）延續“清理消費領域不合理限制措施”的政策導向，縮短非上海戶籍居民購買外環内住房所需繳納社保或個稅的年限，符合條件的非上海戶籍居民可在外環内增購1套住房，符合條件的持上海市居住證群體可在上海市購買住房，進一步放松了購房門檻。

與此同時，多地致力創新“賣舊換新”交易機制以打通改善性置換堵點。2月2日福建省住建廳發布新政，聚焦“賣舊換新”全鏈條服務：一方面通過落實增值稅及個稅退稅優惠降低交易成本；另一方面鼓勵搭建官方平台，支持經紀機構、開發企業與購房人簽訂三方協議，設立“未售出無責解約退還意向金”的保護機制，並全面推行跨行“帶押過戶”以簡化流程。在金融與補貼層面，政策明确對省内賣舊買新的公積金貸款按首套房利率執行，鼓勵房企給予優惠；

針對高庫存區域，則要求加快房票安置、優化共有産權政策，並鼓勵收購存量商品房用作保障房，同時通過階段性普惠性補貼、多孩家庭及商辦用房補貼、拓寬人才認定範圍等手段，全方位滿足不同層次的需求。

公積金政策的深度“松綁”是本輪政策潮的另一大亮點，呈現出“直付首付”與“提額減負”並舉的特征。多地大幅優化公積金使用規則：上海市的“滬七條”，将繳存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和購買綠色建築最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），上海市公積金家庭貸款最高額度可達到324萬元。甘肅率先試點二手房公積金直付首付業務，允許提取本人、配偶及直繫親屬公積金直接劃轉至監管賬戶，大幅降低購房門檻；天津顯著提高貸款額度，首套房升至120萬元，二套房升至100萬元；

南京則擴大公積金按月直付房租範圍，将無房多子女家庭月提取限額提高20%；濰坊進一步優化套數認定標準，規定出售或拆遷名下住房後再購新房可核減一次貸款次數，並支持老舊電梯改造提取公積金，明确“名下無房且貸款結清即執行首套政策”，全方位支持剛性和改善性需求。

信貸投放平穩開局 貨币政策延續适度寬松基調

2026年開年，核心金融數據與貨币政策信号陸續落地，信貸投放實現平穩開局，貨币政策延續“适度寬松”的核心基調，為實體經濟復蘇、房地産市場平穩健康發展營造了适宜的流動性環境。

2026年1月，我國人民币貸款增加4.17萬億元，開年信貸投放保持較強的支撐力度。分部門來看，住戶部門貸款增加4565億元，其中短期貸款增加1097億元，中長期貸款增加3469億元，住戶中長期貸款成為居民部門信貸增長的核心支撐。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

在信貸投放平穩落地的同時，市場核心定價利率保持連續穩定。2026年2月24日，全國銀行間同業拆借中心公布最新貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR維持在3.0%，5年期以上LPR保持在3.5%，兩大關鍵期限LPR已連續9個月保持不變。

截至2025年四季度，我國一般貸款加權平均利率下行至3.55%的歷史低位，而商業銀行淨息差維持在1.42%的歷史低位，因此導致報價行缺乏主動下調LPR報價加點的動力。

展望後續政策節奏，近期，中國人民銀行發布《2025年第四季度中國貨币政策執行報告》，為全年貨币政策走向定下明确基調。報告強調，将繼續實施“适度寬松”的貨币政策，強化增量政策與存量政策的協同效應，持續為實體經濟提供穩定有力的金融支持；

但降息的具體落地時間，仍需等待3月份全國兩會結束後的全年宏觀政策基調指引；後續随着中長期流動性的持續投放，金融機構資金成本有望進一步下行，進而帶動實體經濟融資成本穩中有降，同時為房地産行業供給側轉型與需求端修復，提供持續友好的貨币金融環境。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

銷售價格環比降幅總體收窄，春節假期擾動新房成交

從房價指數來看，1月份，一二三城市商品銷售價格降幅呈現環比收窄的态勢，其中部分一線城市如上海商品房銷售價格指數延續去年末以來的回暖态勢，市場止跌信号初現。

1月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同。其中，上海持平，北京、廣州和深圳分别下降0.3%、0.6%和0.4%。而從同比來看，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.1%。其中，上海上漲4.2%，北京、廣州和深圳分别下降2.4%、5.3%和4.9%。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅收窄0.1個百分點。同比下降2.9%。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同，同比下降3.9%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

1月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分别下降0.2%、0.4%、0.7%和0.6%。同比下降7.6%，其中，北京、上海、廣州和深圳分别下降8.7%、6.8%、8.3%和6.5%。

二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅收窄0.2個百分點，同比則下降6.2%。三線城市環比下降0.6%，降幅收窄0.1個百分點，同比下降6.1%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

觀點指數重點監測北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都6個重點城市商品住宅及二手住宅市場，其中成交數據顯示，2026年2月前三周，受春節假期季節性擾動，6城新房市場成交量較1月環比回落，監測周期内商品住宅合計成交9627套，成交總面積113.25萬平方米；截至2月前三周，2026年年内6城商品住宅累計成交面積達367.74萬平方米。

二手住宅市場整體表現顯著優于新房，核心城市成交韌性凸顯，其中上海、成都二手房成交規模領跑，廣州、杭州、深圳改善型需求特征突出，不同城市置業結構分化明顯。

後續随着春節假期結束，居民線下置業節奏逐步恢復，疊加各地穩樓市政策的持續落地，房地産市場成交量有望在3月迎來回升，二手住宅市場的韌性仍将持續凸顯。

本文節選自《2026年2月房地産市場分析報告 · 觀點指數》
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