從碧桂園服務管窺 寶石花物業如何完成百億營收目標？

觀點網 從石油基地“管家”到綜合物業服務商，不滿足于單一業務的寶石花物業發展得怎麼樣了？

點開寶石花物業的官網，可以看到這家物企給自己制定的發展目標——實現經營收入100億、員工收入明顯增長。在2025年述職會議上，寶石花執行總裁張小軍也提出要在“十五五”時期達到百億級營收目標。

值得注意的是，寶石花物業並沒有對外披露營業數據，碧桂園服務年報也僅僅對二者的交叉業務“三供一業”進行了相應的業績披露，那麼，寶石花物業何來信心定下百億目標？

其中一個原因或許是想要跟上母公司寶石花家園的步伐。不久前，寶石花家園表示，在“十四五”末實現營業收入112億元，年復合增長率為24%。

另一個原因則是近年來不斷擴大的業務規模。

1.6億平方米

在物業行業，管理面積是影響營收的一大原因。尤其是在行業發展初期階段，不論是頭部上市物企還是地方物企，都将管理面積視作公司不斷向前發展的重要因素。

它們通過承接關聯方的住宅項目、參與公開招投標、與企業合作、收並購等方式，不斷擴大業務規模，進而達到提升收入的目的。

然而，随着人力、物力成本的上升，加之收繳難度加大，不少物企也看到了規模與營收不對等的産物——虧損。

所以，這兩年物企都選擇了回歸冷靜，通過清退或汰換低質項目及時止損。

但不管行情如何變化，物業行業的“服務”性質不會改變，業務規模仍然是物企創造營收的頭等因素。

3月2日，寶石花物業對外公布，“十四五”期間，公司市場拓展年復合增長率60%以上，服務面積從不足1億平方米躍升至1.6億平方米。這麼看來，寶石花物業計劃在未來五年實現百億營收或許不是盲目自信。

2018年成立的寶石花物業，脫胎于國有企業“三供一業”（供水、供電、供熱及物業管理）分離移交改革，由中石化、碧桂園服務通過出資成立寶石花家園而持有。

據了解，早在2016年，我國推進國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作，家屬區供水、供電、供暖的“三供業務”和物業管理職能從國企剝離出去，轉由社會專業單位實施管理。

因此在最初，寶石花物業的主要任務是承接中石油集團旗下石油煉化企業職工家屬區的物業服務業務，以及承接管理石油石化企業辦公樓、職工食堂、幼兒園等服務。

後來，緊随國家國有企業改革方針，寶石花物業實現了服務業務從單一業态向多元業态的轉變，服務對象從職工家屬區走向更多的生活、生産場景。

目前，寶石花物業業務分為物業服務、生活服務、生産服務三條主線，涵蓋物業、餐飲、保安、養老、托幼、教育、護理、旅遊、金融、商超、人力資源服務、生産後勤服務等20余種業态，業務遍布全國30多個省（自治區、直轄市）的100多座城市。

碧服的管窺

回看寶石花物業的出身，從一開始就出現了碧桂園服務的身影，這也在于當時處于混合所有制改革的特殊時期，不少國有股份公司都計劃引入民企進行聯營。

民企身份、市值突破300億港元、在管規模處于行業第二、儲備面積排名行業第一，這些標簽都是中石油選擇碧桂園服務作為混改對象、聯手成立寶石花物業的重要原因。

後來，寶石花物業部分業績便通過“三供一業”業務走進了碧桂園服務的報表里。

2018年，碧桂園服務開始進入“三供一業”分離移交改革領域，並于年内着手接管物業管理及供熱業務，管理面積分别約為9020萬平方米和4170萬平方米。

第二年，碧桂園服務全面完成“三供一業”業務接管，開始産生收入，期内錄得收入15.15億元，其中物業管理服務收入5.25億元，供熱服務收入9.9億元。

但毛利率不算高：2019年，“三供一業”中的物業管理服務和供熱服務分别約為13.4%和約6.0%。同時，該分部毛利率還拖累碧桂園服務整體毛利率從37.7%下降6.1個百分點至31.6%。

此後幾年，碧桂園服務“三供一業”物業服務合同管理面積保持得十分穩定，直到2024年中期也僅僅是較2018年9020萬平方米多出520萬平方米（2024年、2025年中期未披露）；截至2025年中期的收費管理面積則為9010萬平方米。

但收入呈現出連翻幾倍的增長。

據最新數據，2025年中期，碧桂園服務“三供一業”實現收入50.72億元，其中物業管理服務收入41.56億元，供熱服務收入9.16億元。

數據來源：企業報告、物聊社整理

物聊社了解到，這是因為碧桂園服務在為來自中石油的項目做基礎物管服務之外，不斷拓展增值服務空間與業務邊界，積極布局社區零售、社區傳媒、便民充電樁、汽車養護、社區養老等業務。

擴大業務規模、增厚營業收入同時，在“三供一業”業務上，碧桂園服務也有發愁的地方。

行政開支擴大約22.9%、經營活動現金流出淨額約8.75億元、貿易應收款項淨額增加至198.94億元……在碧桂園服務财報中，上述指標原因里都出現了“‘三供一業業務擴張”的字眼。

同時，毛利率也是這一闆塊業務躲不開的一道坎。

自開展“三供一業”業務以來，該闆塊毛利率不曾有過接近碧桂園服務整體毛利率的時候，最高點還是在最初産生收入的2019年。

2025年上半年，上述兩項分支業務的毛利率分别為7.9%和6.9%。可見，賺得服務口碑之外，“三供一業”給碧桂園服務帶來的利潤想象不算太多。

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