向上而生 | 中建地産八子逐鹿

編者按：在經濟轉型與行業升級語境下，企業的發展方向愈發清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路並不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業的戰略定力、創新勇氣與持續生長的生命力。

在這一背景下，觀點新媒體繼續策劃並推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟與各行各業高質量發展的企業，共同迎接新的一年。

同時，我們将對話具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。

觀點網 經過近年來房地産行業的重新洗牌，房企排名早已發生改變，而中建繫則成了比較特别的存在。

2025年房企銷售榜首無疑還是保利發展，但在中國建築集團全部房地産業務面前，仍有點不太夠看。

1月15日，中國建築股份有限公司發布2025年1-12月經營情況簡報，披露了公司在建築業務和地産業務領域的多項關鍵數據。

地産業務方面，合約銷售額為3948億元，同比減少6.4%，合約銷售面積為1509萬平方米，同比增長3.3%；期末土地儲備為6900萬平方米，新購置土地儲備928萬平方米。

可以看出，中國建築合約額銷售額較保利發展的全年簽約金額2530億元多出1400億元——不過這個比較多少有些“勝之不武”。

衆所周知，中國建築地産業務其實包含了中海地産與中建地産兩部分，僅就中海繫列公司一家的銷售金額就已經達到2512億元，緊随保利、綠城之後，位列房企排名第三位。

據此計算，中建地産于2025年實現銷售金額約1436億元，亦可排在前五。

中建地産是公司各局院地産業務所使用的品牌，主要業務圍繞一二線城市，開展地産開發、城市更新、資産運營、綜合服務等四大闆塊業務。包括中建八大工程局自有地産開發業務，主要包括八大工程局下屬的地産平台，分别是：

中建一局（北京）的中建智地、中建二局（北京）的中建玖合、中建三局（武漢）的中建壹品、中建四局（廣州）的中建地産廣州、中建五局（長沙）的中建信和、中建六局（天津）的中建地産（天津）、中建七局（鄭州）的中建七局地産、中建八局（上海）的中建東孚，被統稱為“中建地産”，行業内稱作“中建八子”。

2025年，“八子”根植于各自工程局的傳統優勢區域，既共享“中建”母品牌的信用背書與産業鏈協同優勢，又在市場中獨立運作，相互間在土地市場、銷售端、利潤貢獻乃至戰略轉型上，展開了一場激烈的内部競賽。

土地争奪

據中國建築中報顯示，2025上半年實現房地産項目新開工面積445萬平方米，同比下降16.2%；竣工面積666萬平方米，同比增長74.3%；在建面積5045萬平方米，同比下降12.7%。（降幅較上年稍有擴大）。

該公司上半年新購置土地47宗（較2024年同期28宗多出19宗），期末土地儲備7488萬平方米，新增土地儲備520萬平方米，同比多52.49%；總購地金額858億元，同比多65.96%，新增土地儲備全部位于一線、二線及省會城市。

其中，中海地産新購置土地17宗，新增土地儲備258萬平方米，購地金額404億元；中建地産新購置土地30宗，新增土地儲備262萬平方米，購地金額454億元。

兩者拿地力度均大大超過2024年：2024年上半年中海地産新購置土地6宗，新增土地儲備116.9萬平方米，購地金額人民币129億元；中建地産新購置土地22宗，新增土地儲備224.5萬平方米，購地金額388億元。

至2025年末，中國建築土地儲備為6900萬平方米，新購置土地儲備928萬平方米。

在這場内部競賽中，中建壹品（三局）與中建智地（一局）無疑是最活躍的“先鋒”，接連大手筆拿地就是最好的佐證。

其中，中建壹品拿地策略聚焦高能級城市核心地段，尤為青睐舊改與風貌保護項目，在京滬連續斬獲多宗高價地塊。

在上海，8月1日，中建壹品以出讓總價22.57億元摘得上海楊浦區定海社區I9-01地塊（大橋街道90街坊），折合樓面價7.6萬元/平方米；10月16日，上海楊浦區定海社區I10-01地塊（大橋街道90街坊）歷史風貌保護項目，以協議出讓價28.5億元、樓面價7.65萬元/平方米花落中建壹品，成為2025年楊浦第三宗成交風貌宅地。

在北京，中建壹品聯合湖北聯投11月份以19.04億元競得大興區西紅門鎮DX04-0102-6038地塊，樓面價約3萬元/平方米；12月，中建壹品商置成功摘得武漢市東湖高新區高新二路住宅地塊，總建面約7.69萬平方米，預計總投資約10.79億元。

12月，中建壹品競得深圳市福嘉建設開發有限公司100%股權及債權，福嘉建設已于2025年5月正式成為福田區沙頭街道文化創意園城市更新單元的實施主體，該項目坐落于福田區沙頭街道核心區域，項目總面積約30萬平方米。

粗略估計，中建壹品2025年拿地金額近150億元。

與之相比，中建智地拿地力度更勝一籌，尤其在北京市場展現了強大的統治力與聯合拿地策略。據計算，中建智地2025年拿地金額超過200億元。

尤為矚目的當屬4月28日，中建智地+金茂+越秀+朝陽城發聯合體以底價126億元拿下朝陽平房鄉03等地塊、孫河73地塊，總土地面積148302.262平方米，建築控制規模≤282735.7平方米。

9月30日，北京土地市場迎來9月壓軸競拍，朝陽區太陽宮新區D區地塊歷經3小時、300余輪舉牌，最終由中建智地以43.145億元收入囊中，成交樓面價約8.53萬元/平方米，溢價率39.18%。

10月28日，北京昌平區北七家鎮歇甲莊村A地塊正式出讓，中建智地與北京未來科學城置業聯合體以底價26.012億元摘得。

12月16日，中建智地又聯合中建方程以13.54億元摘得北京豐台區北宮鎮張郭莊棚戶區改造地塊FT00-0204-6028R2二類居住用地。

值得注意的是，中建方程組建于2014年，前身是中建建築事業部，是中建直屬的二級子公司，嚴格來說與八大局平級。在業務方面，中建方程不是專業地産商，更多是參與城市更新、棚改拆遷與綜合開發。

數據來源：觀點指數整理

可以看出，中建智地、中建壹品的拿地力度位居前列，不過一直作為中建地産主力成員的中建東孚同樣“不甘示弱”。

2025年6月19日，上海五批次土拍中金額最大、體量也最大的寶山區巨無霸地塊，最終被中建東孚以81.95億元競得，樓面價25488元/平方米，成為了北上海總價地王。

此外，中建玖合于2025年6月以74.91億元底價摘得北京市副中心運河地塊，該地塊建築體量超25萬平方米，被業界視為“超大體量挑戰”。

相比之下，其他幾家平台公司2025年在公開土地市場的表現相對低調。

觀點新媒體觀察到，中建繫其他地産公司對于戰略區域或是投資布局沒有那麼明顯的界限，而是對于核心城市核心地塊表現出很強的拿地意願。

銷售争渡

從銷售端看，中建地産闆塊整體呈現出“增長”與“分化”並存的特征。

房地産開發及投資方面，2025年中國建築合約銷售額為3948億元，同比減少6.4%；合約銷售面積為1509萬平方米，同比增長3.3%。

其中，中建地産1-12月總合約銷售約1435.69億元，同比增長29.1%；銷售面積約452.92萬平方米，同比增43.6%；全年均價約31698.5元/平方米，同比下降10.1%。

銷售金額與銷售面積的增長，在行業深度調整期顯得尤為難得，成為拉動中國建築地産業務闆塊的重要力量。

據中國建築2025中期報告顯示，報告期内，中國建築旗下中海地産權益銷售額位居行業前列，中建東孚、中建壹品、中建智地、中建信和等品牌保持中國房地産企業銷售業績排名百強；中海深圳灣玖序、中海北京萬吉玖序、北京中建宸園、上海中建山水雅境、深圳鵬宸雲築等一批樓盤逆勢熱銷。

與拿地投資力度一致的是，中建壹品逐漸取代中建東孚（八局）成為領頭羊。

根據公開數據，2025年，中建三局·中建壹品以超500億元銷售額，位居“八子”首位；中建東孚銷售額超過450億元，仍居前列，但增速放緩。

中建壹品的增長與持續深耕一線城市分不開，2025年在上海、北京、深圳、成都等地加大土地儲備，多個高端項目熱銷。

如上海“外灘元境”首開去化112套，均價超17萬元/平方米，成為2025年上海高端市場標杆項目之一。

此外，北京頤和公館、花香壹号摘得區域半年銷冠，其中頤和公館去化率超90%；成都“壹品學府”繫列則聚焦教育資源配套，累計交付7192套住宅。

中建八局·中建東孚作為中建地産主力之一，此前兩年曾因産品力與去化問題遭遇挑戰，但2025年通過戰略調整、産品升級和重點城市布局優化，重回增長軌道。

中建東孚以上海為總部，並在南京、杭州、蘇州多點發力，2025年實現全年銷售額超450億元。

核心戰場仍是上海，南京、杭州、蘇州等地也持續布局，濟南、青島闆塊亦位居區域龍頭。例如濟南市場，2025年實現53.42億元銷售額；青島市場，中建錦繡城項目連續三年銷售額超30億元。

成都、重慶布局則“中建錦繡天地”繫列項目，切入城市更新與保障房投資開發；大灣區聚焦深圳、廣州，參與舊改與租賃住房建設；京津冀以北京為重點，推進城市更新與公建項目落地。

雖有規模助力，但去化分化明顯也使中建東孚銷售繼續承壓。

如上海中環麓島一期網簽比例為63.89%，銷售未達預期；寶山81.95億元地塊項目（中建宸悅雅園）2025年入市，截至2025年6月，去化率僅約20.6%；奉賢中建禦璟園、虹口虹映悅庭未去化項目仍超三成。

受此影響，在上海核心市場，2025年中建玖合權益銷售額已超過中建東孚。

積極拿地的中建一局·中建智地，2025年銷售額預估約250億元左右，布局京津冀、長三角等重點城市，聚焦高端改善型住宅。

如北京宸園作為近十年北京10萬+豪宅項目，自2024年10月開盤後用8個月實現網簽金額破百億，並于2025年全面清盤。

紫京宸園2025年10月首開當日實現銷售額56.5億元，位列當月北京網簽金額榜首；中建璞園&璞園PARK在2025年合計網簽668套，蟬聯朝陽區成交套數與金額雙料冠軍；北京國賢府&北京國賢府貳期2025年累計網簽723套，拿下昌平區銷售套數冠軍；京華國賢府以408套的網簽成績位居房山區首位，成為區域改善型市場的標杆項目……

不得不提的還有中建二局·中建玖合，全年銷售預計與2024年的237億元持平，也在北京、上海、廣州等市場多點落子。

其中，中建·運河玖院是中建玖合2025年最具代表性的項目，自9月首開以來全年累計網簽903套，網簽面積11.86萬平方米，分别奪得北京市新建商品住宅網簽套數與網簽面積“雙冠王”，成交金額73.6億元。

上海方面，中建玖合推出玖上琅宸，備案均價約14.7萬元/平方米，部分房源挂牌價可達22.6萬元/平方米。

該項目于2025年9月21日首開，當天140套房源售罄，總成交金額32.98億元；11月14日二批次加推150套，單筆成交高達1.1億元；兩批次累計認購金額53.5億元。

在華南市場，中建玖合與知識城集團聯合開發的中建玖合·未來方洲2025年實現網簽金額29.86億元；全年網簽763套，成交均價4.1萬元/平方米，套均總價約391萬元。

除北京、廣州外，中建玖合在全國多個城市均有項目落地：北京大興玖玥府2024年曾獲北京住宅市場銷售套數第二名，延續熱度至2025年；北京朝陽玖合府開盤當日即售罄；上海玖上琅宸備案均價約14.7萬元/平方米，部分房源挂牌價22.6萬元/平方米，跻身上海高端豪宅第一梯隊。

中建五局·中建信和銷售額也繼續穩定在150億元級左右，聚焦湖南、廣西等區域市場。據悉，2025年，中建信和在湖南省全口徑銷售額位居第一，在長沙市商品房權益銷售額中同樣位列榜首。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

對于存在感極小的中建七局地産，有分析指出2025年銷售額約70億元。中建六局·中建地産（天津）銷售額約55億元，聚焦城市更新與區域開發，在天津及環渤海地區布局多個舊改項目。

利潤探索

無論是拿地還是銷售，對于中建繫而言，更多是向上增長，在調整周期里走到靠前位置。但在行業毛利率普遍承壓的背景下，“中建八子”利潤表現同樣呈現多元圖景，背後則是各局對業務結構與風險管控的不同探索。

盈利結構差異明顯，從各工程局的财務報表可見一斑。

中建八局（中建東孚）房地産闆塊2022-2024年毛利率分别為11.99%、10.05%、16.38%，2025年一季度維持在10.06%，在“八子”中位居前列。房地産開發與投資業務2025年1-6月實現營業收入80.17億元，毛利率11.00%。

中建一局（中建智地）依托其較高的銷售規模和北京等核心城市布局，2024年實現淨利潤7.98億元。

中建三局由于該業務逐步劃撥至股東公司，房地産開發業務毛利率體現在融資說明書里，從2022年的18.28%驟降至2024年的-3.50%。中建壹品表現未單獨說明。

中建六局的中建地産（天津），雖曾實施規模化戰略，但房地産投資與開發業務毛利率波動劇烈，2022年甚至為-33.01%，直至2024年才扭虧為盈至11.51%。呈現V型反轉。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

其他工程局的地産平台，更多扮演着“利潤補充”和“區域深耕者”角色。

例如，中建二局（中建玖合）經營區域集中在北京、廊坊、唐山等京津冀地區，以開發中高端住宅為主並積極參與保障房；中建五局（中建信和）項目布局于湖南、重慶、山東等地，業務規模只能說是穩定。

道路並非坦途，“中建八子”普遍面臨着行業共同的挑戰。

首先是高存貨風險，建築行業特性決定了存貨（包括原材料、房地産開發成本、開發産品等）占比居高不下。例如，中建一局、中建二局存貨占總資産比例長期在25%-30%左右；中建三局存貨（含合同資産）占比約15%；中建七局存貨占比已從2022年的15.11%顯著下降至2025年3月末的6.59%，主要因項目交付結轉。

高企的存貨在房地産市場下行周期中面臨巨大的跌價和去化壓力，直接考驗着各平台的資産質量和流動性管理能力。

其次是現金流波動，受項目周期及業主支付節奏影響，經營性現金流波動較大。如中建七局，近三年經營活動現金流淨額從-53.6億元到正2.7億元劇烈波動；中建一局在2025年1-3月經營活動現金流淨額為-98.34億元，主要因部分業主支付放緩。

如何加強項目過程确權與催收清欠，保證現金流安全，是“八子”共同的管理課題。

再次是債務結構優化，以中建八局為例，負債規模持續增長，且以流動負債為主（占比超84%）。盡管作為央企子公司融資渠道暢通，但在行業調整期，優化債務結構、控制有息負債增長，仍是維繫财務穩健的關鍵。

縱觀2025年，中建繫房地産業務上演了一場“群像戲”。對外，憑借“中海+中建”的雙品牌與全産業鏈優勢，在行業洗牌中鞏固了頭部地位；對内，“中建八子”則如同一場内部“賽馬”，在統一的戰略軌道上競速。

總體而言，中建智地、中建壹品憑借在北京、上海等超級都市圈的迅猛攻勢，成為了集團土地儲備和未來銷售增長的“尖兵”；中建東孚、中建玖合等則在區域深耕，保持了比較穩定的銷售和利潤。

事實上，為了加強競争優勢，“中建八子”還紛紛展開戰略調整，尤其以中建八局（中建東孚）的調整最為繫統。

根據公開資料，中建八局為應對競争壓力、優化資源配置、提升地産業務競争力，将中建東孚、中建八局投資發展公司、山東中建城市發展有限公司（山東中建城發）、中建八局華南投資公司四大平台並為三大專業化公司。

其中，八局地産公司負責全國地産業務，以中建東孚為主體整合；八局城市發展公司專注綜合投資業務；八局城市運營公司聚焦物業管理、片區運營、文體場館等城市服務。

與此同時，人事也進行了大調整，實行“雙董事長”挂帥，強化總部直管。據稱，此舉終結了過去“多頭並進、區域重疊、資源内耗”的局面，實現地産業務集中化管控與全國統一布局。

另悉，隸屬中建三局的中建壹品自2025年下半年起，營銷及北方管理層大量引入原華潤置地高管，包括營銷總經理許楊、品牌負責人彭蒙等，組建新團隊，消息指此舉也與集團内部協調“中建八子”競争有關。

如此看來，中建繫未來的“争渡”，已不僅是規模與利潤的競賽，更是發展模式與抗風險能力的比拼。

向上而生 | 荊棘與玫瑰，向上而生的道路。

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