GDIRI觀察 | 經開萃寓首單類REITs落地，區域品牌如何激活人才公寓？

觀點指數(GDIRI) 2026年馬年新春，蘇州吳中區租賃住房資本市場端迎來標志性突破。

近期，江蘇省吳中經濟技術發展集團有限公司（下稱“吳中經發集團”）申報的“東吳—吳中經開萃寓資産支持專項計劃”（下稱“經開萃寓類REITs”）獲上海證券交易所無異議函，獲批規模6.74億元。

本次類REITs入池資産是經開萃寓旗下兩處成熟運營的標杆人才公寓，均位于吳中經開區核心産業闆塊。

作為吳中區首單類REITs項目，其成功獲批不僅是吳中經開區國資平台在資本運作領域的一次重要突破，同時也是區域國資平台在住房租賃領域實現從傳統房東向資本運營商的關鍵跨越。

區域基因下的産品形态

據觀點指數了解，吳中經開區是蘇州制造業高質量發展的核心引擎，聚焦高端制造、生物醫藥、新能源、科創研發等主導産業。

産業集聚帶來持續、剛性、結構化的人才居住需求，也從根源上定義了該區域租賃住房的需求邏輯與資産價值。

經開萃寓作為吳中經開區專屬人才安居品牌，由吳中經發集團子公司蘇州市吳中資産經營管理有限公司直接運營管理，從誕生之初便錨定“人才住有宜居”的核心目標，成為區域内不可復制的民生資産與産業配套載體，也為本次資産證券化打下堅實基礎。

據企業官微披露，目前萃寓已基本完成吳中經開區全域覆蓋的戰略布局，以5大人才公寓+3大企業公寓的服務網絡，在營項目8個，總建築面積38萬平方米，房源6978間，覆蓋長橋、郭巷、橫泾等多個核心闆塊，精準輻射經開區各大産業園區、科創平台與企業集群。

與市場化連鎖長租品牌不同，經開萃寓不是標準化復制産品，而是植根于蘇州吳中經開區産業結構的定制化安居體繫，項目選址、産品定位、客群結構均與區域産業高度同頻。

選址上，多個項目地址緊鄰‌吳淞江大道、綜保區、尹中南路‌等産業園區或交通幹道，例如“綜保區店”直接以綜合保稅區命名。

經開萃寓在營項目聚焦區域産業人才的居住剛需。如毗鄰高校科研資源的蘇旺景苑店，坐落于橫泾街道南官渡路501号，占地2.8萬平方米、建築面積9.4萬平方米，由7幢樓宇組成880套公寓，配備663個車位，可容納1500人居住，重點服務哈工大蘇州研究院、追覓科技、匯川技術、藥明康德等科研機構與龍頭企業，租戶結構優質、租期穩定、現金流可持續性強。

與此同時，服務智能制造人才的吳淞江店、旺金店，集聚生物醫藥人才的觀瀾逸品店，賦能産業社區的先鋒廣場店，服務立訊、科沃斯等上市企業的綜保區店，滿足片區配套的尹中店，以及為企業專屬定制的昱鑫店。在營八大項目各有側重、互補協同，形成覆蓋高層次科創人才、青年骨幹、産業工人、新市民青年的全周期居住供給。

基于品牌定位，目前其在營的可供應房源，基于區域産業布局與人才結構進行規劃，重點對標高層次科創人才、青年創客、産業技術工人等不同類型人才的居住需求。

在産品打造上，經開萃寓針對不同人群提供多元戶型與配套標準，聯動周邊商業、交通、教育、醫療資源，實現“公寓+配套”一體化服務，讓人才實現“就近安居、就近就業”。

在營項目租金區間從1100元/月至2500元/月不等，階梯化定價，匹配區域人才的收入結構，兼具保障性與市場競争力。

其中，主力價格段集中在1200–1800元/月，覆蓋了‌先鋒廣場店、吳淞江店、綜保區店、通達路店、觀瀾逸品店‌等多個項目，能滿足大部分工薪階層及年輕人才的預算。

基于對在營項目的分析，經開萃寓通過多區域、多價位的産品布局，構建了一個面向吳中區，尤其是産業人才的租賃住房網絡。其選址明顯傾向于産業聚集區和主要交通沿線，租金設置具有階梯性，是一個典型的以服務區域産業發展和人才安居為核心的租賃住房品牌。

資産證券化改寫人才安居規則

當人才公寓與資本市場打通，意味着傳統民生事業找到了可持續、可擴張、可循環的資本化路徑。

來源：上交所

從2025年11月10日申報受理，到11月24日首輪反饋，再到2026年2月歷經三輪打磨後順利過會，近四個月的審核歷程，對其底層資産質量、運營穩定性、商業模式可持續性進行全面檢驗。

作為吳中區首單類REITs項目，其成功獲批是吳中經開區國資平台在資本運作領域的一次重要突破。

在傳統模式下，國企持有不動産往往面臨“重資産、低流動性”的困境，資産價值被禁锢在物理形态中。類REITs模式的落地，為其沉睡的資産注入活力，吳中經發集團也由此完成從“資産持有者”向“價值管理者”的轉變。

據觀點指數了解，“微改造+精運營”雙輪驅動，是吳中經發集團盤活存量資産、布局人才安居的核心戰略，也是此次類REITs成功獲批的核心支撐。過去3年，集團依托這一策略，累計盤活的閑置低效資産達38萬平方米。

其中“微改造”策略重點聚焦低效存量房産（閑置商業、水利站、待開發商品房等），實施輕量化、低成本改造，在保留建築主體結構、節約改造成本的基礎上，結合人才居住需求與産業配套特點，對閑置資産進行功能重構與品質升級，轉化為人才社區。

與“微改造”相輔相成，“精運營”則依托5年以上大型社區/高端公寓管理經驗的資深團隊，建立“國企保障+持證團隊+智能管理”的專業運營體繫。

此次6.74億元類REITs的成功獲批，将為其持續推進“微改造+精運營”模式提供重要的資金支撐。

一方面，實現存量資産證券化退出，幫助吳中經發集團提前回籠改造與運營資金，降低杠杆、優化财務結構。

另一方面回流資金可繼續投入新一輪存量資産盤活與現有項目的品質提升，形成“改造、運營、證券化、再投資”的閉環，讓其“微改造+精運營”策略具備可持續、可復制的發展動力，也為未來對接公募REITs打開更大空間。

經開萃寓類REITs獲批，與近期新黃浦持有型不動産ABS落地、博鄰長租公寓持有型不動産資産支持專項計劃獲受理等資本動态，形成行業共振。 持有型ABS、類REITs、公募REITs等標準化工具密集落地，不再是單一企業的資本運作嘗試，而是住房租賃行業從重資産沉澱向輕重並舉、循環發展轉型的重要標志。

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