向上而生 | 華潤置地商業的階梯

編者按：在經濟轉型與行業升級語境下，企業的發展方向愈發清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路並不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業的戰略定力、創新勇氣與持續生長的生命力。

在這一背景下，觀點新媒體繼續策劃並推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟與各行各業高質量發展的企業，共同迎接新的一年。

同時，我們将對話具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。

觀點網 在行業轉型背景下，真正的實力體現在維持基本盤穩定與挖掘新增量的能力上。

2025年，華潤置地基本面保持穩定，仍然位于行業銷售排行榜前4的位置。

全年銷售方面，2025年銷售收窄至2336億元；财務表現方面，上半年實現營業收入 949.2億元，同比增長19.9%，股東應占溢利118.8億元，同比增長16.2%，股東應占核心溢利100億元。

另一層面，以超過百座購物中心為基石，華潤置地的經常性業務繼續成為利潤核心。資料顯示，2025年上半年，經常性業務對利潤的占比已超六成。

綜合來看，憑借第二曲線、利潤規模、産品力體繫等優勢，華潤置地已是當下綜合競争力最強的房企之一。

該鑽的牛角尖

2025年，華潤置地以行業第四的銷售排名，穩住了基本盤。

據華潤置地2025年上半年業績，該公司期内實現簽約銷售額1103億元，其中一線城市項目占比達到46%，為歷史最高點，超過了2024年的38%；二線城市項目占比有所縮減，但仍錄得47%高位；三線城市項目占比則繼續被壓在低于10%的水平。

最典型的例子是上海——華潤置地一向将上海視為“壓艙石”和業績高地，投入了驚人的資源，2023年、2024年都是上海區域拿地金額最高的開發商之一。

2025年，華潤置地更是大手筆投入，先是聯手越秀地産、中能建斬獲新楊思闆塊地塊，又于8月斥資超220億元聯合南房集團收購浦東後灘+黃浦余慶里地塊包。

結果是在同一時間段内，華潤置地在上海擁有了多個高端項目同步運作。

華潤置地擁有顯著高于同梯隊競争對手的高端産品占比，也是其“持續聚焦高能級城市”戰略的必然結果。在行業深度調整期，該公司堅信核心城市的高淨值人群購買力更具韌性，高端産品利潤空間也更為豐厚。

因此，重倉一線和強二線城市，幾乎成為華潤置地的投資紀律。

還是以上海為例子，2025年華潤置地在上海市場傾注全力，主要推出外灘瑞府、澐啟濱江、翡雲悅府三個“10萬+”項目，試圖在高端市場樹立絕對標杆。

其中，翡雲悅府是華潤置地在上海打造的第一個悅府項目。項目地塊為2024年11月聯合中能建以及越秀地産，經過202輪鏖戰以78.97億元總價競得的浦東新楊思地塊，地塊溢價率40.37%，樓面價7.4萬/平方米，刷新新楊思闆塊的地價紀錄。

規劃方案顯示，項目容積率為2.0，拟建9棟13-17層的高層住宅、12棟4層的疊墅以及1棟19層的保障房。

拿地半年後，翡雲悅府随即開展認籌。首開入市的分别是2#、3#、4#以及5#樓，主力戶型為120平方米3房和140平方米4房，共計228套，均價10.72萬元/平方米。

澐啟濱江項目位于上海浦東後灘“九宮格”區域，是華潤置地2025年8月份拿下的“浦東後灘+黃浦余慶里地塊包”的後灘部分。

項目涉及的兩幅地塊分拟建9棟25-32層高層住宅，以及11棟16-27層高層住宅，主力戶型面積125-510平方米，涵蓋大平層及復式疊墅産品。

2025年11月中旬，澐啟濱江首開，推出122高層房源，備案均價約13.67萬元/平方米，。随後項目在12月中旬加推。

外灘瑞府項目前身為華潤置地于2024年11月拿下的虹口内環C080301單元HK191A-03地塊，地塊總價51.36億元，成交樓面價9.29萬元/平方米，溢價率11.97%。按照規劃，項目拟建設4幢24-31層高層住宅以及1幢總高3層的風貌建築。

外灘瑞府于2025年9月首次推盤，主要推出121、161平方米3-4房，首開過會均價為14.78萬元/平方米。

這幾個項目的銷售情況也都不錯。其中，翡雲悅府無疑是去年上海豪宅市場標杆，數據顯示，該盤全年推盤12次，銷售金額錄得1123套，攬金160億元，創下上海樓市多項記錄。

澐啟濱江在開盤1個月左右亦累計銷售了318套，銷售金額達66億元，均價20.8萬元/平方米、總價1.05億元的506平方米頂層復式也賣出去了；外灘瑞府9月份首開和12月加推表現也都良好。

截至年末，華潤置地成為上海銷售金額前列房企，很大程度上得益于高端項目的集中入市。

當然，上海高端市場並非無邊藍海，總量有限且競争白熱化。2025年下半年，除華潤置地外，保利發展、招商蛇口、中海地産等央國企在上海的主要供應幾乎全部集中在豪宅闆塊。當衆多頂尖産品同期入市時，高淨值客戶的注意力自然容易被分散。

比如同處虹口北外灘的華潤外灘瑞府和金茂璞元，就是去年不時被拿出來讨論的“競品”。

資料顯示，金茂璞元與外灘瑞府相隔約2公里。項目地塊由中國金茂于2025年2月聯合慶隆集團以89.64億元拿下，成交樓面價11.75萬元/平方米，溢價率38.2%。

金茂璞元首期房源以備案均價16.6萬元/平方米過會，推出99套建面約126平方米-184平方米的房屋。這一價格刷新了虹口宅地單價紀錄，也較外灘瑞府項目地塊樓面價9.29萬元/平方米高出約20%。

盡管拿地較外灘瑞府晚3個月，但金茂璞元入市速度卻頗快。2025年8月初，該項目便拿到了首批預售證，于8月9日開啟認購，最終認購率達到約175%。

金茂璞元是中國金茂在上海推出的首個璞繫産品，主打128-239平方米3-4房産品，首批房源總價在2000萬-3000萬元水平，目標客群與外灘瑞府接近。

外灘瑞府等到9月份才首開，首批次推盤價格14.8萬元/平方米，二批次推盤價格微漲，但都比金茂璞元低了一些。

競争策略上，雙方各有優勢，也在互相“較勁”。但同樣作為闆塊内標杆，開價都較周邊次新房要高不少。

就整個大市而言，高端客群仍然是目前中國樓市最活躍的一批消費者。

數據顯示，2025年的上海樓市仍在分化中行進，全年新房住宅成交45263套，面積約564萬平方米，同比減少約19%。但新房均價逆勢上漲6.93%，達到81337元/平方米，創下近七年來新高。

與其在更低端的泥潭里競争，還不如往高端去卷，這可能也是目前比較樸實、直接的經營路徑。華潤置地上半年财報中，結算毛利率反彈也在印證這個事實。

還是要核心地塊

不過，就算聚焦更多高端項目，房企仍然難于避免行業下行帶來的影響。

2025年上半年，華潤置地整體營收實現同比增長19.9%，但股東應占核心淨利潤同比下降了6.6%，反映出傳統開發業務利潤拖累整體盈利表現。

資料顯示，2025年上半年，華潤置地開發銷售業務結算收入744億元，結算面積321萬平方米。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

在房地産行業的法則中，“土地是财富之母”。上一輪市場熱潮時期，房企普遍對未來持樂觀預期，土地市場高價地頻出。華潤置地作為頭部央企，為争奪優質資源不可避免參與其中，在一些熱點城市獲取了樓面價較高的地塊。

從拿地端看，華潤置地2020-2022年平均每年新獲取項目67個，較2017-2019年均值（83個）減少，但平均每年拿地總價增長8.27%，達到1437.1億元，單體項目拿地金額增長近34%至21.57億元。

2023年，華潤置地以全口徑拿地金額1783億元，權益對價1118億元購入68宗土地，連續第三年權益拿地金額超過千億，新增土儲計容建築面積1325萬平方米。

2024年拿地力度有所縮減，全年拿地29宗，新增土儲計容建築面積為393.38萬平方米，但權益金額仍達到526.47億元。

這反映出華潤置地投資上對城市能級的保持，盡量将資源往一二線城市傾斜，這是個好策略。而且産品還賣出了不錯的價格，2025年上半年銷售型業務結算均價上升35.5%至23192元/平方米。同期，結算毛利率15.6%，比2024年同期12.4%要高。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

所以，華潤置地2025年對核心城市“絕對核心”地段仍有着執着追求，不惜重金押注核心城市最核心地塊。

除上述在上海拿地外，2025年8月，華潤置地與招商蛇口聯合體經過187輪激烈競價，以86.4億元、溢價率34.81%競得深圳寶安區一線海景宅地，樓面價5.96萬元/平方米，刷新闆塊紀錄。

2025年全年統計下來，華潤置地新增土地面積更少，在330萬平方米出頭，但權益拿地金額已超過680億元，較2024年全年高出近160億元。

拿了更貴的地，華潤置地在融資層面的表現仍然領先其他房企。

一方面，取消了部分票據發行，例如4月25日宣布取消2025年度第二期中期票據（品種二）的發行計劃；另一方面，時隔六年重啟境外債，推出39億美元中期票據發行計劃，顯示仍有高頻次、大體量的自由融資能力。

據統計，2025年内，華潤置地主要融資動态約15次，涉及金額約482.62億元。

同時，華潤置地債務結構也在持續優化，融資成本處于歷史低位。數據顯示，截至2025年上半年，該公司加權平均融資成本較2024年末下降32個基點，降至2.79%，處于行業較低水平。

從債務期限來看，華潤置地平均債務期限達到6.4年，長期債務占比較高，有效降低了短期償債壓力。

“降負債、保現金流”已成為行業内企業生存與發展的核心方向，華潤置地也是如此，一切舉措圍繞“保現金流、降負債、聚焦核心”進行。

作為與之匹配的策略，華潤置地2025年内對管理架構進行了重大調整，核心方向為弱化大區平台職能，強化總部與城市公司的直管模式。

具體來看，大區層面涉及住宅開發業務的投資、營銷、設計、成本、工程、财務等核心職能将全部取消，相關權限要麼收歸總部，要麼下沉至城市公司；大區僅保留商業綜合體開發、供應鍊、人力、黨建、審計法務等職能。

此外，大區角色轉變為“運營督導”，由此形成“強總部+強一線+弱大區”的管理模式。另悉，華潤置地已有約20位城市總直接向總部匯報。

在此之前的2024年，華潤置地已進行過一次組織架構大調整。2024年2月6日，據媒體報道，華潤置地當時将原有7個大區重組為5個大區，原有28個地區公司重組為20個地區公司。

2026年，華潤置地繼續對組織架構進行調整，也是為了匹配目前城市布局與市場發展情況——TOP10城市公司已提供了絕大部分銷售。

“第二曲線”持續增長

開發銷售型業務保持穩定，華潤置地還提早布局了“第二增長曲線”，近年來經營性業務占比越來越大。

2025年，華潤置地可能實現有史以來第一次經常性業務對核心淨利潤貢獻超5成。事實上，上半年經常性業務對核心淨利潤的貢獻占比已達60.2%。

由此觀察，經常性業務收入已成為了華潤置地提升利潤的切實路徑。

從利潤結構看，華潤置地在一定程度上已轉變為一家以運營驅動的企業，優質的商業資産和穩定的租金收入構成了應對開發業務波動的強大緩沖。

資料顯示，2025年上半年，華潤置地經常性收入當中經營性不動産業務營業額為121.1億元，同比增長5.5%；輕資産管理業務營業額為60億元，同比增長1.1%；生态圈要素型業務營業額為24.5億元，同比減少7.7%。

更為重要的是，經營性不動産業務核心淨利潤同比增長9.6%至60億元，已遠遠超過了開發銷售型業務，且毛利率同比提升1.4個百分點至72.9%。其中，最突出的是購物中心闆塊。

目前的經營性不動産規模，已經幫助華潤置地挖掘了寬闊的護城河，並實現成本壓降。

2025上半年，華潤置地購物中心實現租金收入104億元，同比增長9.9%；營業成本及兩費占比分别下降0.9個百分點和2.0個百分點，毛利率及經營利潤率分别升至78.4%及65.9%；預計全年EBITDA成本回報率9.7%。

同期，購物中心實現零售額1101.5億元，同比增長20.2%，近九成在營購物中心零售額排名當地前三；整體出租率為97.3%，租售比維持在12%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

購物中心數量的增加，也為華潤置地商業REIT未來擴募提供了充足的資産儲備，進一步推動了大資管業務模式轉型創新。

數據顯示，截至2025年6月30日，華潤置地資産管理規模4835億元，較2024年末增加214億元。其中，購物中心資管規模3131億元，較2024年末增長5.1%，占比高達65%。

進入2025年，華夏華潤商業REIT已連續兩次宣布進行擴募，首次是在3月，擴募資産為蘇州昆山萬象匯；第二次是在7月，拟購入項目包括杭州蕭山萬象匯項目、沈陽長白萬象匯項目以及淄博萬象匯項目。

2025中期業績發布會上，華潤置地首席财務官郭世清就表示，正積極推進公募REIT常态化擴募，“看監管的審批，計劃未來做到300億到500億的規模。我們的資産還是很充足的，計劃平均每年推出規模大概在50億到100億元之間。”

總的來說，華潤置地“收租”和“服務”業務的賺錢效果很不錯。

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