兩筆舊債要約收購 新城發展發行3.55億美元債

觀點網 2月26日，新城發展發布公告稱，旗下子公司新城環球有限公司拟發行RegS、3年期美元計價擔保優先票據，初始指導價最終确定為11.8%，發行規模鎖定3.55億美元。

此次發行主體為子公司新城環球有限公司，由新城發展按優先基準提供擔保，債券期限3年（2029年9月9日到期），發行價為票面金額的97.095%，預計募集資金淨額約3.447億美元，新城發展及發行人拟将票據發行所得款項淨額專項用于2026年到期舊債收購、現有債務再融資及一般企業用途。票據利息自2026年3月9日（包括該日）起按年利率11.8%計息，須每半年期末支付，並自2026年9月9日起于每年3月9日及9月9日支付，發行完成時間定于2026年3月9日。

值得關注的是，標普将新城發展的長期發行人信用評級維持在“B”，但對這筆新債卻給出了“B-”的發行評級，且展望是“負面”。

截至2025年6月30日，新城發展總債務（有息債務）約572億元，其中抵押債務483億元，占比84.4%，遠超標普下調債券評級的50%阈值。

據悉，標普預計新城發展2025年下半年償還3.9億美元高級無抵押債券後，2025年末抵押債務占比或将繼續提升。

兩筆舊債要約收購

新城發展2025年中報數據顯示，截至2025年6月30日，公司總資産2911.19億元，總負債達2062.53億元，非流動負債總額為502.07億，流動負債1560.46億元。

而現金及現金等價物為78.29億元，經營活動現金流淨額為-11.66億元，自有資金難以完全覆蓋到期債務，急需通過外部融資實現債務滾續。

從具體到期債務來看，新城發展或面臨集中償付壓力。據2月26日同步披露的要約收購公告，公司兩筆境外債券進入處置周期。

其一為2026年5月到期的4.5%擔保優先票據（ISIN:XS2290806285），未償還本金總額達4.04億美元，新城發展将此次針對該票據的收購定義為“同步2026年購買要約”，即發行人于2026年2月26日開始以現金購買該筆尚未償還的票據。

其二為2027年9月到期的11.88%擔保優先票據（ISIN:XS3192214685），未償還本金1.6億美元。針對這兩筆債券，新城環球推出差異化要約收購方案。

對2026年5月到期債券，拟以每1000美元本金1010美元的價格全額收購，要約截止時間為倫敦時間3月5日16:00，預計結算日為3月10日，資金來源包括此次新發債券募集資金及公司内部資金。

對2027年9月到期債券，拟以每1000美元本金981.82美元的價格部分收購，最大接納金額介于6000萬-1.2億美元之間，資金來源為公司及子公司新城控股的内部資金，同樣設置3月5日截止、3月10日結算的時間安排。

此次要約收購設置了“優先接納權”條款：凡認購新發債券的合格投資者，若同時參與上述兩筆債券的要約收購，可獲得與新發債券認購金額相當的優先接納額度；若僅參與單一要約收購，優先接納額度等同于新發債券認購金額。

值得注意的是，“優先接納權”條款，實質是對投資人的“捆綁銷售”。唯有認購高息新債，才能獲得舊債收購的優先資格，本質上是用更高的融資成本，換取短期債務壓力的暫緩。

事實上，“借新還舊”已成為新城發展的常态化融資策略。

2025年6月，新城發展曾成功發行3億美元3年期美元債，票面利率11.88%，成為近三年首家重啟境外融資的民營房企。同年10月，其子公司新城環球再度發行規模達1.6億美元的無抵押固息債券，期限2年，票面年息仍維持在11.88%。

盡管債務壓力較大，但新城發展的商業運營闆塊為其提供了一定的現金流支撐。2025年全年，新城控股實現商業運營總收入140.90億元，同比增長10%，其中12月單月收入12.38億元，同比增長6.44%。截至2025年末，公司已開業吾悅廣場178座，開業面積達1652萬平方米，商業毛利率超70%，占集團毛利總額的77%。

但值得關注的是，截至2024年底，新城控股旗下吾悅廣場1214億元資産中，1025億元已用于抵押融資，抵押率高達84%。

此外，新城也積極通過多元渠道緩解償債壓力。2025年第四季度，新城控股已償還境内外公開市場債券37.88億元，並計劃2026年發行多類型REITs産品，評估資産總額達80億元，用于置換高成本短久期債務。同時，公司還通過資産包融資、境内貸款等方式儲備償債資金，截至2025年5月，已有4個資産包在與金融機構溝通，抵押物包括估值189億元的無抵押吾悅廣場及低抵押率資産。

境外融資違約高峰已過

從行業對比來看，11.8%的利率雖仍處于高位，但已較萬達商管2026年1月發行的2年期美元債12.75%低0.95個百分點，與瑞安房地産3年期美元債9.75%的利差縮小至2.05個百分點。

但與越秀地産、中海宏洋等國企3.2%-3.4%的3年期美元債相比，9.4-9.6個百分點的利差，與國企信用相比仍存差距。

但此次利率較新城發展2025年6月11.88%的發行利率微降0.08個百分點，結束了融資成本持續攀升的趨勢。

加之新城發展“零違約”的信用記錄在77家房企違約、累計違約的美元債本金約850億美元的行業背景下，具備相對稀缺性，有助于吸引風險偏好較高的機構投資者。此外，債券獲新交所原則上批準上市，為投資者提供了流動性保障，增強了發行吸引力。

從市場環境來看，中資境外債市場整體供給仍處收縮态勢。

據中金固收報告，2026年1月地産境内債淨增量為-47億元，其中非國企淨增量-79億元，而美元債發行規模僅6.6億美元，淨增量-19.1億美元。盡管2026年美聯儲降息預期強烈（預計降息2-3次至2.75%-3.00%），中資境外債市場呈現結構性回暖，但房地産行業信用風險仍處集中暴露期，投資者風險偏好難以全面回升。

申萬宏源研究指出，中資房企違約高峰雖過，但尾部風險猶存，中小房企到期壓力仍未完全緩解，導致民營房企融資成本居高不下。

值得注意的是，兩筆舊債的要約收購均設置了“新發債生效條件”（New Issue Condition），即要約收購的最終執行需以此次新發債券成功完成為前提。

新城發展能否通過此次操作改善債務結構，關鍵取決于3月5日要約收購截止情況與新債定價結果。

從行業趨勢來看，新城發展的發行時機仍具備一定優勢。2026年中資境外債市場在“南向通”擴容，美聯儲降息等利好支撐下，或迎來機會窗口。

光大證券固收首席分析師張旭指出：“境内高收益資産供給不足，資金對收益的挖掘需求較強，加之‘南向通’擴容引入增量資金，多重因素正推動中資境外債需求穩中有升。”

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