底價成交與結構性“翹尾”並存：土地市場步入理性修復新階段

觀點指數  在1月26日觀點指數研究院發布的《“翹尾”行情 | 2026年1月房地産企業新增土地儲備報告》中，我們發現央國企憑借資金實力與融資優勢，仍是土地市場的核心支撐力量；而民營房企的補倉動作亦顯現回暖迹象，部分企業拿地力度明顯提升。

房企投資謹慎情緒延續 民企補倉呈現回暖信号

觀點指數發布的房地産企業新增土地儲備報告顯示，報告期内前50房企單月新增土地建築面積777.35萬平方米，環比回升151.17%。值得注意的是，前50房企1-12月累計新增土地建築面積5320.78萬平方米。

數據來源：觀點指數整理

其中，中海地産、保利發展控股、招商蛇口新增的全口徑土地儲備分别為498.72萬平方米、457.21萬平方米、440.48平方米，處于領先位置。

從權益拿地金額來看，1-12月土地投資力度最大的企業為中海地産、保利發展控股、華潤置地、招商蛇口、綠城中國權益拓儲金額分别為924.2億元、697.5億元、659.9億元、542.5億元、540.2億元。

從新增貨值來看，1-12月土地新增貨值最多的企業為中海地産、招商蛇口、保利發展控股、華潤置地、越秀地産，新增貨值分别為1256.5億元、1247.8億元、1142.9億元、892億元、795.9億元。

12月，保利發展控股在上海、廣州拿地10宗地塊，權益拿地建築面積78.91萬平方米，權益拿地金額為110.86億元。華潤置地在武漢、大連等地拿下4宗地塊，權益拿地建築面積為38.32萬平方米，權益拿地金額為34億元。招商蛇口在杭州、重慶等地收購了7宗地塊，權益拿地建築面積40.77萬平方米，權益拿地金額為49.22億元。

觀點指數認為，在房地産市場步入調整周期的背景下，房企土地投資策略持續保持審慎。當前，央國企憑借資金實力與融資優勢，仍是土地市場的核心支撐力量，持續補充優質土儲；而民營房企的補倉動作亦呈現回暖迹象，部分企業拿地力度明顯提升。

例如，濱江集團全年拿地投入達390億元，年初杭州成交的三宗最高單價宅地中，有兩宗由其競得；邦泰集團在12月單月即于重慶、德陽、昆明等七城密集拿下10宗地塊，其中昆明單月新增4宗，成為年末補倉的重點區域，2025年累計拿地金額已超120億元。

年底土地供應規模有所回落，專項債收儲閑置土地規模破5000億元

據觀點指數監測，12月，全國土地市場呈現出典型的“年底收縮、結構優化”特征。盡管整體供應規模在季節性因素及供地節奏調控下出現回落，但土地成交價格卻表現出強勁的韌性，核心城市優質地塊的集中入市帶動起始樓面價顯著反彈。

報告期内一二三線城市供應住宅用地569宗，供應土地規劃建築面積3386.98萬平方米，供應土地起始樓面價3796元/平方米，環比回升19.8%。

分城市能級來看，二線城市成為本輪地價回升的“領跑者”。報告期内，二線城市供應規劃建築面積1139.6萬平方米，雖然宗數（170宗）少于三線城市，但其起始樓面價達到5223元/平方米，環比大幅回升26.43%。這一漲幅顯著高于整體水平（19.8%）及三線城市（13.36%），反映出核心二線城市在年末集中推出了高價值地塊，房企對核心城市資産的争奪意願依然存在。

數據來源：Wind、觀點指數整理

三線城市雖在供應宗數（394宗）和總量（2219.97萬平方米）上占據主導，但仍處于“以價換量”的修復通道。 其起始樓面價環比回升13.36%至2851元每平方米，顯示出部分優質三線城市土地價值正在回歸，但整體基數仍與一二線城市存在明顯梯度差。

從城市來看，期内二線城市中武漢、重慶等地供應的土地在60宗以上。其中，武漢12月份總供應88宗涉宅地，總金額約為440.4億元，總規劃建築面積347.83萬平方米，均價1.26萬元每平方米。

三線城市中，濟甯供應土地最多達到76宗，總金額94.05億元，總規劃建築面積285萬平方米，均價3327元每平方米。其次為貴陽推出52宗地，總金額154.97億元，總規劃建築面積271.88萬平方米，均價5717元每平方米。

總體來看，12月單月土地供應規劃建築面積為15508.36萬平方米，環比回落59%，同比下降14.75%，整體的供應規模環比有所回落。

12月份，地方債的發行規模總量環比有所回落，但運用專項債券資金收回收購存量閑置土地的規模保持穩定。截至12月31日，12月地方債淨發行量為1651.14億元，發行量2837.47億元，發行量較上月環比回落6289.44億元。其中，新增專項債發行1348.94億元。

自2025年下半年起，土儲專項債收儲加速。全年，全國已公示2424個專項債收儲項目，專項債用于土地儲備的規模為5454.46億元。其中，12月份新增185個項目，涉及資金252.98億元，占到總規模的21.72%。

專項債收儲閑置土地規模突破5000億元大關，不僅有助于盤活存量閑置土地、緩解房企資金壓力，更在供給端通過“收儲”減少了無效供給，間接優化了新增用地的市場環境。結合12月地價數據來看，政府推地策略正從“以量換價”轉向“縮量提質”，通過釋放核心區位優質地塊來穩定地價預期，為來年市場的止跌回穩奠定基礎。

年底翹尾行情顯著，二三線市場回穩力度較大

報告期内，一二三線城市成交住宅用地1699宗，成交土地規劃建築面積11917.96萬平方米，環比回升146.11%；成交總價4288.41億元，環比回升112.61%；成交樓面均價3598元每平方米；平均溢價率2.15%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為3177.54萬平方米，環比回升139.84%；成交總價1536.22億元，環比回升113.86%；成交樓面價為4834.59元/平方米。

三線城市成交的住宅用地規劃建築面積為8577.61萬平方米，環比上升149.92%；成交總價為2421.43億元，環比上升129.67%；成交樓面價為2822.96元/平方米。

臨近年底，土地市場呈現出明顯的“翹尾”行情，整體活躍度較前期有顯著提升。從城市能級來看，二三線城市成為了本輪市場回暖的核心支撐力量，其回升力度明顯大于一線城市。這表明在政策持續發力下，核心二線及部分強三線城市的土地市場信心正在逐步重建，房企在這些區域的補倉意願有所增強。

從具體城市的土拍情況觀察，盡管市場熱度在數值上有所回升，但“理性”仍是當前拿地的主基調。高總價地塊頻現，但絕大多數以底價成交。

例如，12月二線城市中，成交價格最高的為武昌區臨江大道與張之洞路交叉口武昌造船廠地塊的三宗地塊，均由武漢城建瑞臻房地産開發有限公司以底價拍下，成交總價達129.1億。

三線城市方面，成交價格最高的地塊是位于三亞市吉陽區的HP03-08-09-01地塊，規劃用地性質為二類城鎮住宅混合零售商業用地，混合比例為95∶5。其中，二類城鎮住宅用地（市場化商品住房）面積為9.62萬平方米；零售商業用地面積為5063.68平方米。地塊起始價29.5億元。該地塊由（中國綠發旗下公司）海南綠發于12 月 18 日海南封關當天以底價拍下。

此前一天（12月17日），海南綠發以20.22億元競得三亞中心城區另一宗商品住宅用地，規劃建築面積約14.65萬平方米，樓面價約1.38萬元/平方米，溢價率0.1%，11月土地購置費累計值為30172.57億元。

整體而言，年底土地市場的回暖更多體現為“結構性修復”而非“全面反轉”。二三線城市的企穩回升為市場注入了信心，但底價成交和國央企主導的格局表明，行業仍處于深度調整期的築底階段。

未來市場熱度能否持續，仍有賴于需求端的實質性改善，以及更多積極的融資政策因素能否有效化解房企的資金壓力。

數據來源：Wind、觀點指數整理

本文節選自《“翹尾”行情 | 2026年1月房地産企業新增土地儲備報告》
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