新黃浦轉彎 從最小保租房REIT到12億持有型不動産ABS

觀點網 新春的鞭炮聲還沒完全散去，保租房REITs市場就迫不及待地發出了"開工利是"。

2月24日晚間，上海老牌房企新黃浦發布公告透露，其近12億持有型不動産ABS成功發行。

據了解，這份開年大禮包以上海梅隴租賃住房項目為底層資産，由太平洋資管為管理人，于2月13日正式設立，規模達到11.94億元。

對新黃浦而言，這筆錢落袋為安，不僅盤活了一筆沉澱多年的存量資産，也為多層次REITs市場的構建添加了重要的拼圖。

但故事的另一面，藏着一個有趣的轉折。

兩年前，新黃浦原計劃用同一塊資産，申報公募REITs。當時的公告明确，目標發行金額不低于8億元，市場甚至給它貼上了“最小保租房REIT”的標簽。

然而，申報遲遲未能推進，計劃原地踏步。如今，這家老牌房企掉頭轉向持有型不動産ABS。

從公募到私募，從REITs轉向ABS，新黃浦的這步棋，究竟意在何處？

12億ABS

新年伊始，新黃浦便為資本市場端上了一道金融“開胃菜”。

2月24日晚間，新黃浦發布公告稱，太保資産-新黃浦築夢城保租房持有型不動産資産支持專項計劃于2月13日正式設立。

據了解，上述ABS的規模為11.942億元，由新黃浦擔任原始權益人，太平洋資産管理有限責任公司為計劃管理人，以上海闵行區梅隴鎮的租賃住房為底層資産。

2月24日，相關交割義務履約完畢，太平洋資管已作為新股東記載于項目公司股東名冊。

這是繼建信長租ABS之後，上交所發行的第二單保租房持有型不動産ABS。

持有型不動産ABS是什麼？不妨來對比一下傳統ABS與這一創新金融工具的區别。

商業客查閱發現，傳統ABS産品的核心是債權，依靠優先級/劣後級的分層設計和主體信用擔保來保障本息回收。投資者的收益主要看原始權益人信用好不好，底層資産的現金流只是還款來源之一，本質上是一種“有擔保的債務融資”。

而新黃浦此次發行的持有型不動産ABS，則徹底摒棄了這套“債權配方”，轉而強調“資産信用”和“權益屬性”。

這意味着什麼？

一方面，對投資者而言，還本付息的唯一來源，不再是新黃浦的信用，而是直接與上海梅隴鎮保租房項目的出租率、租金水平挂鈎，本質上是對底層資産的一次直接權益投資。

另一方面，這類金融産品追求的不是固定利息，而是基于資産運營表現的持續、穩定分紅。

對比同樣是“權益屬性”的公募REITs，持有型不動産ABS則主要面向合格機構投資者，更加強調資産孵化與靈活融資，因此，也被稱作機構間REITs、私募REITs。

打個比方來說，如果說傳統ABS是解決溫飽的“快餐”，那麼公募REITs則更像是標準化、公開上市的“名菜”，至于機構間REITs，則是券商、保險等機構玩家專屬的“私房菜”。

市場普遍認為，作為Pre-REITs與公募REITs之間的過渡産品，持有型不動産ABS填補了市場空白，為尚未達到公募REITs發行門檻的優質不動産資産提供了標準化、權益化的融資渠道‌。

根據戴德梁行此前發布的報告，2025年，機構間REITs的快速崛起，截至年末，機構間REITs（持有型不動産ABS）累計發行規模達475億元，産品數量增至22只。其中2025年新增發行16單，較2024年的5單實現逾兩倍增長，增速領跑整個REITs細分市場。

僅從保租房市場來看，建信長租ABS為市場首單保租房持有型不動産ABS，于2024年7月2日，首期規模11.7億元，去年9月30日，上述ABS完成擴募。

而今，伴随着新黃浦的入局，保租房持有型不動産ABS，形成了“首發+擴募”並進的态勢，這不僅是為企業自身解了存量資産之渴，更是為整個多層次資産證券化市場的完善，添上了一塊重要的拼圖。

改道

可以說，新黃浦是深谙金融棋局的操盤手，短短兩年時間，這家企業兩次調整同一道“食材”的烹饪方式，最終端出了一道讓17家機構争相品嘗的“私房菜”。

先來看看“食材”的情況。

資料顯示，上海梅隴租賃住房項目位于闵行區梅隴鎮曙豐路100弄，緊鄰鎮政府大樓，用地面積2.26萬平方米，産權總建面約7.7萬平方米，是由6棟23-24層高層住宅樓組成的封閉式小區，共包含1315套保租房源、568個車位以及沿街商業。

上述項目于2023年初入市供應，提供Studio、一室一廳、二室一廳等戶型，面積在37到64平方米不等，價格區間在3612元至6626元/月。

截至2025年三季度末，上述項目的出租面積為7.02萬平方米，出租率98.17%，租金收入4996.53萬元。

單看這份成績單，上海梅隴租賃住房項目算得上是行業里的“優等生”。

查閱過往公告發現，早在2024年2月，新黃浦就曾公告表示，将以上海梅隴租賃住房項目作為底層資産，開展公募REITs工作。

不過，由于僅有一個項目入池，當時公司計劃發行金額為不低于8億元，相比同行動辄幾十億的體量，這一體量可謂是小巧玲珑。也因此，市場戲稱其為“最小保租房REIT”。

不過，公告之後，新黃浦遲遲沒有邁出申報的步伐。直到2025年4月，劇情反轉，公司宣布改道，将同一項目以“持有型不動産ABS”的形式推向市場。

從公募REITs改道持有型不動産ABS，新黃浦在謀劃什麼？

有業内人士提到，公募REITs的審批流程復雜，結果不确定，而通過“機構間REITs”，新黃浦能夠快速盤活了沉澱資産。

但更重要的是，國家發改委對公募REITs有明确要求，首次發行的租賃住房項目評估值原則上不低于8億元，新黃浦确實達標了，但只是壓線。

而機構間REITs則适度放寬了這個門檻，讓更多規模偏小但質地優良的存量資産，能夠通過標準化包裝登陸資本市場。

此外，持有型不動産ABS同樣可以被視為一個“預備隊”，未來，待資産進一步孵化，待市場更加成熟，這個ABS産品可以作為優質資産包，進入公募REITs平台。

從最終的發行結果來看，新黃浦的确下了一步妙棋，此單ABS的期限預計到2089年，實現多倍超募發行，吸引了保險資金、銀行理财、券商自營、信托公司等17家多元化市場投資者參與。

或許，對新黃浦而言，從公募REITs改道持有型不動産ABS，並非退而求其次，而是一步“進可攻、退可守”的策略。

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