告别住宅管家標簽 物企向 “全域服務”與“城市運營”新賽道轉型

觀點指數 1月27日，觀點指數研究院發布的《規模增長預期回暖 | 2026年1月物業服務發展報告》預期，物業行業2025年整體規模增速雖仍處于低位，但較2024年會有所好轉，擴張節奏将邊際回暖。改善主要源于物企逐步适應當前市場狀況，信心逐步修復、優質項目獲取能力增強以及城市服務需求釋放等因素。

綜合近期部分物企公布的2025年總結及過往市場化拓展情況來看，過去一年業内市拓更加注重戰略協同與服務縱深。一方面，強調突破傳統住宅邊界，廣泛進入城市服務、市政環衛、高校醫院、政府辦公、産業園區等多元業态；另一方面，在區域策略上堅持“深耕核心、有序外延”，既鞏固優勢市場，又審慎拓展高潛力區域或領域。

與此同時，不少企業契合國家政策方向，将物業服務融入基層治理、城市更新和公共服務體繫，推動從空間管理向全域一體化服務升級，市場化拓展的廣度、深度與繫統性明顯增強。

例如，保利物業官微表示，其2025年緊跟政策導向，創新推出並落地“保利全域景城模式”，推動城市服務創新再進一步。並且響應國家産業發展導向，将服務延伸至航空科技、精密制造、信息技術等高新技術行業，構建多元産業服務生态。

觀點指數預期，物業行業2025年整體規模增速仍處于低位，但預期較2024年會有所好轉，擴張節奏将邊際回暖。

這一改善主要源于物企逐步适應當前的市場狀況，信心逐步修復、優質項目獲取能力增強以及城市服務需求釋放等因素。不過，由于業内不少企業仍主動退出低效或高風險項目，並采取更為審慎的拓展策略，規模上會更多體現為結構優化而非快速增長。

值得一提的是，部分優質企業或将憑借清晰的戰略定位、多元業态協同和高效運營，在規模穩中有增的同時，顯著提升項目質量與客戶結構，實現“量質雙升”。

期内，樣本物業企業維持良好的市拓熱度，多家企業密集披露中標或合作簽約新項目及客戶情況。其中，住宅、醫院、學校、産業園區、商業、文旅、公建及城市服務等項目類型仍是主要的拓展方向。

舉例來看，京城佳業1月6日消息，其接連中標北京物資學院、北京服裝學院通州校區一期、曲阜市人民醫院三項重點物業服務項目，並順利完成北京積水潭醫院回龍觀院區項目的續標工作，為公司多元業務布局奠定基礎。潤華服務宣布2026年首周連續中標新疆醫科大學第一附屬醫院、臨沂市人民醫院河東院區、山東農業大學創新學院等合計六個項目，全國版圖進一步向醫療、教育、文旅、港口等領域延伸。招商積余連續中標南京山語湖花園、廣州醫科大學附屬中醫醫院、深圳東坑半導體産業園項目等21個項目，住宅、醫院、高校、金融、園區多賽道同步擴張。

以核心業态來看，住宅物業方面，碧桂園服務通過深耕基礎物業，探索破解老舊小區“低價物業費不盈利”的行業魔咒，尋求“微利可持續”的運營新路徑。這要求物業企業當前須精準優化成本、提升效能，構建“極致成本效能比”的核心能力根基。

據其官微介紹，碧服試點社區——上海靜安區陽曲小區是建于上世紀80年代的典型老舊小區，房齡超40年，長期面臨三重困境：一是基礎設施老化，樓道堆物、飛線充電等安全隐患突出，加裝電梯維保不足；二是物業費極低（僅0.8-0.95元/㎡，不足上海市均價1/4），導致企業難以覆蓋基礎服務成本，長期無人接手；三是社區特殊需求突出，如上百位獨居老人照料難、停車混亂等問題，居民生活品質持續下滑。

對此，該公司通過三重策略進行破局：首先，整合周邊小區資源推行“基礎服務提質不漲價”，聯合保潔、安保團隊協同作業，升級監控與照明設施，共享車位降低成本；其次，開發增值服務創收，如建設充電樁、改造閑置空間為便民站、提供适老服務，實現“微利循環”；最後，構建政府、企業、居民共治模式，通過合署辦公、志願者參與降低運營成本，最終在低物業費下實現服務提升與可持續運營。

商業物業方面，天健城市服務華中區域公司期内中標了長沙洋湖幸福里廣場物業服務項目，並與項目方達成長達二十年的戰略合作意向。觀點指數認為，這與該項目”復合型社區商業”的定位相關，該類項目往往需要物業公司進行定制化團隊配置、繫統搭建甚至智能化改造。若合同期太短，難以回收成本。

資料顯示，該廣場位于長沙嶽麓區洋湖街道明園路220号，管轄總面積達14200平方米，是集”鄰里社區生活+夜市+教培”的復合業态，而非大型購物中心。雙方可能涉及聯合運營、品牌共建、收益分成等深度合作模式。

園區物業方面，頭部物企注重高附加值、強專業化壁壘業務能力的構築，與數字基建、雲計算等領域的龍頭企業深度綁定，分享當下蓬勃發展的科技賽道紅利。

年初，融創服務宣布與科創型數字新基建領域企業世紀互聯簽訂戰略合作協議，依托自身物業與設施管理能力，為後者提供“全周期、場景化”的配套服務。這也是其聚焦國家政策引導方向，拓展有前景産業客戶戰略的重要落地。

城市及公共服務方面，頭部物企正主導布局，通過跨區域拓展、中標大額項目強化競争力，既聚焦多類公共服務細分賽道深耕，也依托規模化管理與綜合服務能力鞏固市場地位。

期内，中海物業繼續大力發展城市服務業務，以3.46億元中標天津市東麗區城市管理委員會公布西片區域環衛一體化項目（第一標段），服務期限3年。服務範圍覆蓋道路清掃保潔、交通護欄清洗、垃圾分類運輸、轉運站及公廁運維、小廣告清理、冬季除雪、應急保障等全鍊條業務。

另外，萬物雲成員企業丹田物業，2025年持續在高校、醫療、公建三大賽道上深耕，全年新拓服務面積超1500萬平方米，中標項目超190個，新增合同額7.29億元。目前在管項目已超340個，總在管面積超過4400萬平方米，具備了較強的競争力。

本文節選自《規模增長預期回暖 | 2026年1月物業服務發展報告》
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