12只消費基礎設施REITs整體表現分化，機場免稅格局遇變數

觀點指數 在1月28日觀點指數研究院發布的《産品創新加速 | 2026年1月商業地産零售業态發展報告》中，觀點指數發現，2026年元旦假期，各重點省市的消費數據均呈增長态勢。

元旦假期北京重點監測的百貨、超市、專業專賣店、餐飲和電商等業态企業實現銷售額40.4億元，日均同比增長16.3%，60個重點商圈客流量2822.6萬人次，實現銷售額84.6億元。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

與此同時，海南封關運作持續推進，其對免稅經濟的催化作用在短期内迅速顯現。數據顯示，海南封關首周離島免稅購物金額達11億元，購物人數16.5萬人次，購物件數77.5萬件，同比分别實現54.9%、34.1%、11.8%的顯著增長。三亞市商務局數據顯示，12月18日至22日全市免稅店銷售額累計5.35億元，連續5天單日銷售額突破1億元。

從增長邏輯來看，此次免稅經濟的爆發並非偶然，而是政策紅利、消費回流與供給升級三重因素疊加的結果。

封關後，海南免稅政策的便利性與優惠力度進一步提升，免稅品類範圍持續擴大，購物限額的優化調整有效釋放了中高端消費需求。同時，海外消費回流趨勢持續，疊加元旦、春節雙節臨近的消費旺季效應，消費者對免稅品的需求集中釋放。

展望未來，政策效應的持續釋放将推動免稅經濟進入常态化增長通道。預計元旦至春節假期期間，海南離島免稅将迎來新一輪消費高峰，核心免稅門店的客流與銷售額有望再創新高。

在海南免稅火熱的同時，國内機場免稅市場也迎來變化。近期，首都機場免稅項目招標結果落地，中國中免中標T3航站樓免稅項目，王府井中標T2航站樓免稅項目，經營期限均至2034年2月10日，而此前在機場免稅市場占據重要地位的日上免稅行不在列。

此外，中免集團還成功中標上海浦東國際機場和上海虹橋國際機場相關免稅店項目，進一步鞏固了其在國内機場免稅市場的優勢地位。

作為免稅重要渠道，機場免稅項目具有流量穩定、消費能力強的核心優勢，是免稅運營商的必争之地。随着國内航空出行市場的持續復蘇，機場免稅銷售額有望穩步回升，正吸引頭部企業加大布局力度。

上述中標企業中，中免作為國内免稅行業的龍頭企業，擁有完善的全球采購網絡與成熟的運營體繫。王府井則憑借其在零售領域的深厚積澱與國企背景優勢，成功切入機場免稅賽道，實現業務的多元化拓展。

上市REITs方面，近期，為推動REITs市場的發展，上交所出台相關政策，暫免收取REITs上市初費、上市年費和交易經手費。

這一政策的出台，能夠降低REITs發行人的成本，提升市場參與的積極性，進一步推動REITs市場的擴容與發展。

而深交所也高度重視商業不動産REITs的試點工作，計劃紮實有序開展規則修訂、技術繫統開發、項目培育等各項準備工作，推動商業不動産REITs試點開好局、起好步。

華夏基金與華潤置地聯合設立Pre-REITs基金，該基金規模為人民币3億元，由華夏股權擔任基金管理人，這是國内首單公募基金私募股權子公司主導的Pre- REITs基金。

随着商業不動産REITs試點的落地，作為銜接原始資産與公募REITs的關鍵環節，Pre-REITs基金的市場需求将進一步釋放。而華潤置地此時布局Pre-REITs，可視為在搶占商業不動産證券化市場。

目前來看，基礎設施資産項目通常需要經歷較長的培育期才能達到穩定盈利狀态，在現有監管規定下，處于培育期的資産無法成為公募REITs的合格資産。而通過Pre-REITs基金的培育，可以讓資産逐步達到REITs上市標準，從而實現資産的證券化退出。

從投資策略來看，潤盈華夏采取“在營+開發”的混合投資策略，拟投資西安西咸萬象城、貴陽萬象匯兩個在營購物中心和位于大連的在建購物中心，三大項目總建築面積約51.5萬平方米。

這一投資策略具有多重優勢，一是在營購物中心能夠提供穩定的現金流，保障基金的基本收益；二是在建購物中心具有較大的增值空間，能夠提升基金的長期收益潛力。通過“在營+開發”的組合，基金能夠實現風險與收益的平衡，提升投資的穩健性與盈利能力。

二級市場表現上，12只消費基礎設施REITs整體表現分化，多數REITs錄得上漲，僅2只微跌。其中，華夏大悅城商業REIT漲幅居首，整體漲勢良好，區間平均漲幅約2.63%。

數據來源：同花順，觀點指數整理

不過各REITs的區間換手率差異較大，均值約為12.83%，多數産品換手率處于10% - 20%的區間，市場交投整體處于中等偏上水平。

其中，易方達華威市場REIT的換手率最高，達23.90%；中金印力消費REIT換手率最低，僅7.09%，反映了不同産品的市場交易熱情具有明顯差異。

本文節選自《産品創新加速 | 2026年1月商業地産零售業态發展報告》
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