向上而生 | 保利望春風

編者按：在經濟轉型與行業升級語境下，企業的發展方向愈發清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路並不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業的戰略定力、創新勇氣與持續生長的生命力。

在這一背景下，觀點新媒體繼續策劃並推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟與各行各業高質量發展的企業，共同迎接新的一年。

同時，我們将對話具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。

觀點網 在地産四大央企中，保利發展應該是比較具有“方向感”的企業之一，從“進三争一”到“重塑一個保利”，陸續設置了各個階段的目標，並為之不斷調整自身發展策略。

當年，保利很快就實現了“進三争一”，並斬獲“三冠王”成就，在這層身份光環加持下，“重塑一個保利”並非不可能。只是，所有人都清楚這不是一件輕而易舉的事情。

一方面，相比于“進三争一”這種有明确業績導向的目標，“重塑一個保利”顯得更挑戰；另一方面，銷冠光環之下，保利也背負着不容忽視的前行壓力。

這種壓力同樣也是保利前進的動力，倒逼其加速尋求改變。

2026年剛開年，保利又進行了新一輪組織架構調整，将“運營管理中心”和“産品管理中心”合並調整為“不動産運營中心”，為“重塑一個保利”戰略落地按下了加速鍵。

新年第一變

保利每次在定下一個新目標前，都會提前出現征兆，即集團内部調整。

近五年，保利一共進行三次總部組織架構調整，第一次是在2021年底，總部新增了産業管理中心、風險管理中心兩大職能中心，並将原來的運營管理中心調整為地産管理中心。

此次調整後不久，保利發展董事長劉平就提出“進三争一”的目標。

保利第二次對總部組織機構進行優化調整是在2024年11月，運營管理中心回歸取代了地産管理中心，同時将産業管理中心、數據共享中心並入運營管理中心。這一次，劉平提出要“重塑一個保利”。

最近一次調整是在2026年1月12日，保利發布公告稱，啟動新一輪組織架構優化，将“運營管理中心”和“産品管理中心”合並調整為“不動産運營中心”，並由四川公司總經理嚴吉潔與粵中公司副總經理劉遠擔任該部門事業部負責人。

回顧近五年三次組織架構調整之後不難發現，保利一直都在向高效集約方向推進，總部職能部門數量已經從2021年的13個精簡至如今的10個。

與此同時，公司總部也打破了過往按專業分工管理的做法，業務中心開始按照不同産品線特點設置多專業協同的事業部。比如新成立的不動産運營中心，設置專門管理産品標準、建造標準、供應鍊等關鍵環節。

據保利内部人士透露，集團最新一次調整就是要“精簡”，讓一線需求能夠快速傳到總部，不用層層審批。

而且，調整不僅僅是針對總部層面，在子公司層面亦設立項目管理、企業經營等綜合性管理職能部門，将管理資源傾注到一線項目上，推動資源精準下沉。同時整合屬地資源，将江蘇、福建區域的平台合並，成立了新的江蘇公司、福建公司。

觀點新媒體了解到，随着這些年的合並，保利旗下保持着23個區域公司（包括海外公司）架構。同時，伴随着最新一次戰略調整，公司開年迎來了一場人事變動。

在集團總部層面，保利“外派”了許多管理層到一線歷練，比如運營管理中心副總經理陸亮調任至江蘇公司擔任副總經理；運營管理中心總經理王英男調任保利物業總經理；運營管理中心戰略采購部負責人楊秀鵬調任上海公司擔任專業條線負責人。

此外，管培生出身的陳賢錦亦準備從财務金融中心副總經理崗位調動到相關公司出任總經理。

區域公司層面，保利則進行了一輪人事大換防，涉及保利灣區、保利華南、保利廣東、福建公司、江西公司、四川公司等多個區域。

變動最大的區域當屬保利灣區，不僅迎來了新董事長，還得到三位新任副總經理“馳援”：原江蘇公司副總經理王南南、原保利華南總經理陳小明、原産品研發中心副總經理李媛媛。

在本輪調整中，保利以價值貢獻論英雄，提拔了部分業績突出的高管。比如王偉，去年帶領團隊實現51億銷售額，位列當地第一陣營；比如劉實，去年位于廣州的保利玥玺灣拿下2025單盤銷冠；比如保利華南副總經理文靈，參與管理的佛山市場2025年銷售額高達127.4億元，此番調任至保利旗下子公司國貿錦漢展覽有限公司擔任總經理。

從官方給出的口徑來看，保利這一輪組織調整與大規模人事換防是公司常态化的管理動作，是基于行業趨勢與企業戰略的常态化、動态化适配。

仍然在高處

2025年，保利發展又一次奪得了“銷冠”。

2023-2025年，該公司分别以4222.35億、3230.27億、2530.3億全口徑銷售額，連續三年登頂榜首，成為“三冠王”。但受行業整體調整影響，近三年銷售額也不斷減少。

2023-2025年，保利發展全口徑銷售金額分别錄得同比降幅7.67%、23.5%、21.67%；同期簽約面積分别為2386.12萬平方米、1796.61萬平方米、1235.34萬平方米，對應同比降幅為13.17%、24.71%、31.24%。

值得注意的是，保利這些年銷售金額降幅比簽約面積的要低一些，說明銷售均價得到一定程度的改善。

據簡單計算，銷售均價已從2021年16049元/平方米升至2025年20483元/平方米。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

保利在公衆平台曾回復投資者表示：2025年銷售均價上漲主要來自項目所在區域及産品定位的結構性差異。

自從在2023年率先提出“行業進入品質時代”之後，保利便開始對旗下産品進行結構性調整，主推“天悅人和”等改善型及高端産品繫。

據悉，2023年以來，公司新獲取項目中有超過七成被打造為“天悅人和”繫列産品，比如保利天奕、天府瑧悅、和著薇棠軒等項目。

2025年内，保利銷售表現突出的項目多為高端繫列産品。比如廣州天河原絹麻廠地塊項目保利天曜5月1日開放示範區，前三天到訪量超2000組，刷新去年市中心豪宅來訪新紀錄。5月17日正式開盤時，創下兩天賣出210套房源、銷售金額33億的成交紀錄。

同在廣州的保利玥玺灣，于11月7日首開，並以單日銷售106億、成交236套的業績，成為“開盤破百億”的現象級樓盤，成交均價約17萬元/平方米，最高單價突破30萬元/平方米。

6月27日，上海保利天奕首開推出231套房源，均價約8.03萬/平方米。現場銷售反饋，開盤當天不到三小時房源全部售罄。之後四個月内，項目實現四開四捷。

得益于上述項目的亮眼表現，保利年内在廣州、上海等地的銷售額均排在了前列。

在投資端，各大房企均呈現出審慎特征，更傾向于聚焦那些經過長期市場驗證的成熟區域。具體到城市層面，則是北上廣深以及杭州、重慶等高能級城市的核心地段。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

根據公開信息測算，保利2025年拿地總價約為791億元，權益金額697.5億元，同比增加約15.9%；拿地數量從上年的37宗升至52宗，新增計容面積達457.2萬平方米，同比增加39.2%；拿地金額權益比約為88%，連續三年超過80%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

據統計數據，2025年保利在25個城市拿了52宗地，按城市能級劃分，一線城市拿地金額占比達到44.9%，新一線城市占比35.5%，二線城市占比13.4%，合計占比達93.8%。

從具體城市來看，保利在上海的投資金額最高，年内共斥資146.84億新增9個項目，單單在6月份就分别以35億、31.4億拿下楊浦區平涼街道64街坊地塊、闵行區都莊路西側地塊。北京、廣州拿地數量持平，花費資金分别為88.88億、77.35億。

一線城市之外，保利選擇重倉杭州、佛山、西安等新一線城市，投入資金分别為87.87億、51.38億、50.58億。

值得注意的是，由于與保利置業的“約定”，保利這些年並沒有拓展深圳市場，公司在深圳區域僅有保利青谷一個項目。該項目是保利在深圳開發的首個地鐵上蓋山海綜合體大盤，建築面積約21.6萬平方米，原為葵涌沙頭片區舊改項目，保利華南于2020年7月與保利資本、深圳裕和集團達成三方合作，成為項目聯合開發主體，並持有項目40%權益。

拿地質量的提升在一定程度上幫助保利推進去庫存的任務，2022年開始便提出着重銷售去化存量項目，目前已取得較大進展。

截止到2025年上半年，保利2021年之前獲取的存量項目已實現銷售394萬平方米，銷售金額達514億元，占總銷售額比例約35%；同時實現2022年之後獲取的存量項目銷售金額937億元，較2023年全年提5個百分點。過去4年，已累計完成存量去化1.35萬億元。

除常規銷售去化途徑之外，保利推進去庫存的一個重要方式是“調轉換退”。截至2025上半年，保利完成“調轉換退”的土地已超320萬平方米。

銷冠望春風

自2018年9月起，保利地産更名為保利發展，並提出“不動産生态發展平台”的概念。

當時總經理劉平對這一概念做了具體诠釋，稱要以不動産投資開發為原點，立體延展出“不動産生态”：縱向以産業鍊為延伸，打通投資、設計、施工、代理、銷售、物管等全鍊條服務；橫向是相關多元業态的擴展，在住宅、寫字樓、酒店、購物中心、體育場館、産業園、主題公園等場所内，提供居住、商務、文化、娛樂、康養、教育等綜合服務。

相較于官方介紹，外界的解讀過于簡單：去地産化與多元化發展。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

從數據來看，保利這些年多元化業務發展已有成效，除房地産外的主營業務收入從2018年的112.51億元升至2024年的229.45億元，規模已翻倍，占公司總營業收入的比例亦從5.78%漲至7.36%。

2025上半年，保利發展房地産外主營收入約114.17億元，同比增長3.46%，占總營收比例已達到9.77%，接近10%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

2021-2024年及2025上半年，保利分别錄得總營收同比增速為17.2%、-1.4%、23.4%、-10.1%及-16.1%。可以看出，營收規模從2024年起出現較為明顯的調整。

與此同時，自2021年開始，歸母淨利潤開始出現負增長，各報告期錄得同比降幅分别為5.39%、33.10%、34.13%、58.56%、63.47%，已連續四年半處于利潤減少狀态。

盈利下行的原因和行業大環境有關，所幸的是，保利2025上半年毛利率水平為14.6%，並未進一步下降，而是略高于上年全年水平。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

與毛利率一樣，保利淨利率在2025上半年出現了一定幅度的反彈，達到了5.62%。

針對這一情況，保利早已想好破局之法，便是“向外求”，加快戰略轉型，大力發展多元化，這也是公司董事長劉平在2025年初提出要“重塑一個保利”的根本原因。

劉平彼時表示：“未來2-3年，保利發展将以重塑一個新的保利發展為目標，做優不動産開發、擴大不動産經營、做強不動産綜合服務，形成3大主業齊頭並進的業務格局，持續構建不動産生态。”

今年初，保利發展進行新一輪組織架構調整，将“運營管理中心”和“産品管理中心”合並調整為“不動産運營中心”的舉措，正是“重塑一個保利”的又一次落子。

就目前而言，保利三大主業之間的發展尚未同步，房地産業務規模高于資産經營、物業服務，多元增長曲線還需加速。

但從今年動作來看，保利已有意識地往地産開發之外的業務加大傾注資源，打破三大主業非均衡發展狀态。

1月5日，保利和潤旗下“保利高屋行”在上海第一家門店正式開業，聚焦于2000萬元以上總價的二手豪宅生意，並計劃年内新開7-8家店。

據了解，保利和潤是保利旗下全資子公司，定位為“數智驅動的不動産首席運營商”，聚焦不動産營銷服務，涵蓋新房代理、數字營銷、渠道分銷及存量經紀（二手房）等領域。

“保利高屋行”則是2025年設立的專攻二手房豪宅品牌，目前已布局廣州、上海、杭州等12個城市，下一階段将持續深耕大灣區、長三角、西南片區等區域。

除了存量二手房市場，保利在商業賽道也作出了突破。

去年，保利商旅推出全新“時光繫”商業産品線，包括時光里、時光匯、X時光三大産品。

6月，保利商旅與知識城商發達成合作，一同将位于廣州黃埔區的香雪時光項目打造成廣州首個POD（“Park Oriented Development”）概念購物中心，即以公園生活為導向的城市開發模式，強調自然與商業的融合。

該項目是保利商旅在黃埔區的第三個“時光繫”産品，稍早前已在魚珠片區、東南片區分别運營“魚珠時光”與“西區時光99”。

今年1月27日，保利宣布将以廣州保利中心與佛山保利水城兩大項目作為首發陣容，啟動商業不動産REITs的申報發行工作。

對保利而言，此次申報不僅能夠推動存量資産證券化、盤活資金沉澱，還可以優化資産負債結構，提升整體資産運營效率與現金流健康度。

若成功發行，保利有望構建起“投融管退”的完整資本閉環，為“一主兩翼”中的兩翼業務注入新動力。

向上而生 | 荊棘與玫瑰，向上而生的道路。

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