向上而生 | 碧桂園服務大象轉身

編者按：在經濟轉型與行業升級語境下，企業的發展方向愈發清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路並不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業的戰略定力、創新勇氣與持續生長的生命力。

在這一背景下，觀點新媒體繼續策劃並推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟與各行各業高質量發展的企業，共同迎接新的一年。

同時，我們将對話具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。

觀點網 “To be,or not to be, that is the question.”

這段經典獨白，是哈姆雷特以自我诘問探讨生死抉擇與人性困境。同樣站在生存和發展的轉折階段，碧桂園選擇了“二次創業”。

答完了“如何活下去”，還有“如何走下去”的課題正在等待解答。

不只是碧桂園處于繫統性推進轉段的關鍵節點，碧桂園服務顯然也走入了航向調整的深水區。

外部環境正不斷施加壓力，不論是年初對收並購公司的計提，還是從2024年到2025年中期都未見明顯起色的業績，更有和關聯方之間無法完全斬斷的“血緣關繫”，碧桂園服務如同一座龐然大物，在滿是冰山的海上緩行。

沒有安穩的環境，沒有兄弟公司當靠山，以不變應萬變的策略也難見成效，一切似乎回到了最初的起點，碧桂園服務只能行動起來。

一場大調整拉開序幕，唯有去除拖拽步伐的累贅，向前穿越谷底風暴，碧桂園服務才能真正找到向上而生的路。

大物業打底

2025年最後一個月，碧桂園服務公開了謀劃已久的重大調整。

12月7日，碧桂園服務一份内部文件顯示，為持續優化公司治理結構，推動業務創新與轉型升級，集團決定對組織架構進行繫統性調整，将基礎物業管理、新業務成長、職能服務三大闆塊統一整合為“大物業闆塊”；原戰略孵化業務闆塊則更名為“孵化業務闆塊”。

圖片來源：觀點指數

碧桂園服務方面相關負責人表示，“大物業闆塊”将以基礎物業服務為核心，而“孵化業務闆塊”則定位為多元增量成長曲線，專注于研究並孵化創新業務。

有業内分析人士認為，碧桂園服務組織架構調整和高管變動是對“物業服務質量提升行動”的積極回應。

自從物業降費及業委會更換物業公司風波叠起，提升服務質量已經成為每家物企财報中都會出現的關鍵詞。

在這個宏觀但模糊的原因背後，更大可能是碧桂園服務需要這一場調整進行破局，将業務體繫從業務導向的模塊重新分類為“大物業”與“孵化業務”，是為了形成“穩固基本盤+探索增量盤”的協同格局。

根據碧桂園服務給出的文件，“大物業闆塊”繼續以“創造價值、聚焦深耕、降本增效、簡政放權”為總體管理導向。

在“大物業”戰略上，碧桂園服務來得並不算早。

頭部物企中保利物業在2019年便确立了“大物業”戰略布局，招商積余完成重組後也以“大物業”+“大資管”為核心主業。

不過，保利物業與招商積余的“大物業”概念更傾向于全域治理，即除了住宅物管，服務範圍會向生活服務、産業服務、城市服務及社區服務等多個領域延伸。

碧桂園服務提出的“大物業”則将範圍更多圈定在社區内部，主要服務人群是小區業主，而社區外的業務都放在了“孵化業務”中。

即便關聯方業務輸送斷線、物管行業整體環境艱難，碧桂園服務作為民企，還能站在頭部物企的位置，最顯著的優勢就是基礎物管業務基本盤足夠大、在管規模足夠大。

因此，雖然只有物業管理服務和增值類業務被包含在内，“大物業”依舊承擔着碧桂園服務業務中的“壓艙石”角色。

截至2025年6月30日，除了“三供一業”業務外，碧桂園服務的收費管理面積為10.63億平方米，同比增長5.73%，在管規模蟬聯行業第一。

得益于管理規模持續提升，碧桂園服務物業管理服務收入為136.06億元，同比增長6.7%，與收費管理面積增速大致匹配，占到總收入比例58.7%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

正是物業管理服務闆塊維持平穩增長，擁有良好基礎的碧桂園服務才能在最近幾年保持總收入增速為正，2025上半年錄得總收入210.46億元，同比增長10.2%，實現年内大單位數增長的承諾。

除了物業管理服務，碧桂園服務将已經孵化成功且收益相對不錯的增值類業務也納入了“大物業”闆塊。

增量市場見頂，在存量市場中挖掘增長點成為最近幾年物企們争相嘗試的方向，包括到家服務、便民零售等細分業務在内的社區增值類業務線也就應運而生。

不過，入局增值服務的物企不少，真正能夠保持穩定增長“跑出來”的卻不多。而碧桂園服務憑借這些年酒類業務的開展，基本站穩了社區增值服務的腳跟。

公開資料顯示，碧桂園服務自2021年啟動籌備酒類業務，2024年在6個試點區域實現營收1.9億元，同比增長超88%。2025年，該業務進一步拓展至全國。

根據2025年中期業績報告，社區增值服務收入為21.03億元，同比增長5.3%，占總收入比重為9.1%。

布局初期，碧桂園服務社區增值服務闆塊也曾經歷過一段飛速增長，但受到疫情及消費意願影響，該闆塊收入在2023年出現波動，由2022年中期21.12億元下降10.8%至18.84億元。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

如今社區增值服務已經站穩腳跟，細分業務内除了社區傳媒服務外，其余四項均顯示擁有5%-25%不等的增速，整體收入規模也正在回升。

若酒類、零售及新能源等成長業務能夠保持正向增長，社區增值服務闆塊或許能夠成為“大物業”闆塊中的副引擎。

在2025年中期業績發布會上，管理層也表示：社區增值服務的未來目標是在2028年基本實現每項細分業務營收在10億元以上，期待三年後能夠打造“N個10億+”的業務。

同屬增值類業務的，還有與關聯方聯繫較深的非業主增值服務，2025上半年收入為2.92億元，同比下降17.8%。但該闆塊收入占總收入比重約為1.3%，對整體業務表現影響並不大。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

除此之外，經過兩年對關聯方交易規模的持續主動壓降，非業主增值服務闆塊也已經結束了收益大幅回落階段，至于未來是放任生長還是重新規劃，或将是碧桂園服務很長一段時間内的運營課題。

作為最大優勢，預計“大物業”闆塊還将在未來幾年内支撐着碧桂園服務的穩定航行。

押寶孵化業務

如果說“大物業”是為了保障底座穩定，那麼“孵化業務”就是碧桂園服務押寶的未來增長點。

據介紹，“孵化業務”被定位成“多元增量成長曲線”，包括賦能、提效、規範化管理寶石花、商管集團、碧然環境等現有獨立經營業務，及研究並孵化創新業務。

和“孵化業務”這個新名詞一起出現的，還有黃鵬辭任CFO的人事變動公告。

此次專注孵化業務後，黃鵬将直接主導環境、商管、“三供一業”等核心新業務的運營優化。老将轉舵、專管孵化，也能看出碧桂園服務對新業務的重視程度。

黃鵬接下來要做的是如何改善甚至扭虧負增長闆塊和加強正增長闆塊。

畢竟，被列在“孵化業務”中的業務，除了寶石花物業之外，商管和城服的業績已經連續三年處于下降趨勢當中，正在孵化或是等待扶持的新業務在短期内也無法實現可觀的收益。

在碧桂園服務業務線中，寶石花物業是最為特殊的存在。

不只因為和中石油合作創立，更重要的是，寶石花物業承接着合作央企“三供一業”改革的物業管理及增值服務。

2016年我國推進國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作，家屬區供水、供電、供暖的“三供業務”和物業管理職能轉由社會專業單位實施管理，中石油則挑中了當時綜合能力更強的碧桂園服務承接相關業務。

被納入業務版圖之後，“三供一業”成為碧桂園服務總收入增速的另一功臣，也是除物業管理服務之外增長最快、最穩定的闆塊。

2025年上半年，通過進一步收購若幹附屬公司的剩余股權，碧桂園服務“三供一業”業務實現營業收入50.72億元，同比大幅增長超過51.6%，占總收入的比重較上年同期提升約6個百分點，達到21.9%。

截至2025年6月末，“三供一業”業務的物業服務收費管理面積約為9010萬平方米，已成為碧桂園服務業績增長最為強勁的業務闆塊。

和傳統物管增長邏輯不同，碧桂園服務“三供一業”業務收入與面積增長的速度並不同步。

2018年入局開始，“三供一業”業務面積基本都穩定在8000-9000萬平方米區間内，業務的收入卻從2019年的15.15億元增長至2024年的81.56億元，五年復合增長率約為40%。

一方面，雖然增量並不大，但規模擴張的本能還在促使碧桂園服務新簽項目；另一方面，碧桂園服務不僅僅只是為來自中石油的項目做基礎物管服務，還在不斷向社區空間内填充社區零售、汽車養護、社區養老等多種增值服務。

時間軸線性向後回溯，碧桂園服務進入“三供一業”業務的時機其實並不算新。

将“三供一業”放在“孵化業務”闆塊，碧桂園服務可能考慮到寶石花物業合資經營特殊性，或許也有作為“定心丸”的打算——畢竟城服和商管正是拖累碧桂園服務業績的最大闆塊。

截至2025年6月30日，碧桂園服務商業運營服務收入為2.96億元，同比下降10.5%，已經來到連續回降的第三年。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

商管並不是碧桂園服務的強項，即便是成績最好的2022年，12.85億元收入也只占總收入的3.1%。

收益相對較低並不意味着沒有得到重視，不論是獨立設為子公司還是後來收並購整合，碧桂園服務曾經也為培養商管業務付出心血。

這部分商管業務還與碧桂園文商旅集團密切相關。

碧桂園文商旅創建于2005年，並于2013年成為碧桂園獨立子公司，最終于2018年整合成立，旗下包括城市級全業态購物中心、區域級購物中心、小區鄰里中心等商業形态。

除此之外，碧桂園服務還在2021年4月以2000萬元收購了位于貴陽、廣州、深圳的四家商管公司。

雖然這四家商管公司盈利指標並不出彩，但整個商管闆塊走弱更多還是受到關聯方拖累。

碧桂園文商旅集團發展之初便依靠碧桂園資源成長，基因中對地産的依賴逐漸加深，而碧桂園服務在2021年收購的四家商管公司背後也有碧桂園間接持股。

這就導致碧桂園服務為了獨立生存而決定壓降關聯性的那一刻，沒有完全生長起來的商管業務已無法避免會滑入衰退。

同樣從2023年開始業績低級的，還有碧桂園服務花費心力整合而成的城市服務業務。

碧桂園服務對城市服務賽道的嘗試非常早，第一項行動可以追溯到2015年與陝西省韓城市市政府達成戰略合作關繫，雙方共同出資成立韓城碧桂園城市服務有限公司。

早早把握住物業公司從事城市服務的先機，碧桂園服務在2020年花費了将近30億元收購滿國環境與福建東飛兩家環衛公司股權，並将城市服務闆塊單獨成列在年報中披露。

除此之外，碧桂園服務還設立了專業化環境服務集團碧然環境，主要聚焦城市(生态)環境智慧運維、固廢處置及資源利用化、環保治理、綠色技術服務、科技裝備制造等五大核心賽道。

在城服賽道動作最密集的2020年，碧桂園服務曾透露有意将環衛業務拆分上市，兩家環衛公司並表之後也帶來了城市服務業務的營收起飛。

但在行業普遍毛利率較低的背景下，随着城服賽道參賽者增多，先入局者生存空間不斷被壓縮，加之行業項目良莠不齊、受市場環境影響回款周期拉長，碧桂園服務在城服賽道中的“水土不服”愈發明顯。

截至2025年6月30日，城市服務收入為17.78億元，同比下降18%，占總收入比重為7.7%，同比下降2.6個百分點。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

城服闆塊于2020年至2023年占總收入比重分别為5.65%、15.7%、11.7%及11.46%。2024年中期，該闆塊錄得收入21.7億元，較上年同期23.94億元降低9.4%，占總收入比重約10.3%，同比下降1.2個百分點。

2025年中期業績報告中，碧桂園服務表示已經退出商管及城市服務業務中的若幹低效、虧損項目，雖然兩項業務前路仍是挑戰重重，但主動調整至少比放任自流更接近回到正軌。

已有的獨立經營業務之外，碧桂園服務2025年也在嘗試突破邊界，孵化創新業務與開辟新賽道的任務在架構調整披露之前就已經提上日程。

接管海信總部園區入局IFM賽道、聯手科大能通嘗試新能源服務、與蒙牛達成戰略合作，推動社區便民零售業務，碧桂園服務嘗到了酒類業務的甜頭，也正試圖将成功經驗在其他延伸領域復現。

既要抓已有項目運營，又要抓創新項目孵化，即便卸下了CFO一職，碧桂園服務和黃鵬身上的擔子並沒有變輕。

向後揮刀

業務上的調整逐步落地，但關聯方、收並購余震和盈利壓力，都是碧桂園服務當下需要同步解決的課題。

向後揮刀斬斷拖住腳步的紐帶，碧桂園服務的第一刀依舊砍在與關聯方交易上。

2024年明确表示不送錢、不擔保、不幫忙抵質押的碧桂園服務，2025年有所調整，當年5月初宣布向大股東提供10億元抵押借款，專項用于碧桂園保交樓。

消息披露當天，碧桂園服務盤中一度下跌超5%，報6.63港元/股。

6月召開的股東周年大會上，有股東要求碧桂園服務管理層承諾：未來不會用賬上現金購買碧桂園的車位，不會繼續為大股東提供更多、更頻繁的借款。

在投資者看來，向關聯方借款就意味着無法“完全切割”，但碧桂園服務有着自己的考量。

根據借款公告，這筆10億元循環借款融通利息按照年利率5%計算，還款期限為5年，且專項用于碧桂園保交樓，抵押資産是大股東持有的16.26%碧服股份。

管理層也表示，以披露公告的方式給大股東借款已經表明了碧服獨立發展的态度，公布借款事項就是為了以後不再發生這樣的事。

比起大股東直接賣股份可能引起的全體股東砸盤，以及金融機構抛售，在碧服看來，關聯方确實需要幫助但又不能再次陷入麻煩的情況下，将股份押回是一舉兩得的最優解。

以退為進解決了信任危機，接下來是更持久的戰鬥，碧桂園服務的第二刀需要砍向業績拖累。

股東周年大會上，管理層預計年中營收會有大單位數增長，但當時在座股東或許都沒想到，營收部分有基礎物管服務與“三供一業”增項完全對沖了減項，不與規模增長同步的盈利端卻沒有那麼幸運。

2025年上半年，公司錄得淨利潤10.02億元，同比下降35.1%；股東應占核心淨利潤約15.7億元，同比下降14.8%；毛利43億元，微降3.5%；毛利率為18.5%，同比下降2.7個百分點。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

總毛利率掉到“1字頭”，對于碧桂園服務而言還是第一次。

2020年還保持着34%的高毛利率，但近幾年受到成本上升影響，疊加外部環境、企業經營管理以及業務占比等因素，幾乎所有闆塊毛利收入都處于下降趨勢當中。

分業務闆塊看，物業管理服務毛利率同比下降1.1個百分點至21.8%；社區增值服務下降8.6個百分點至30.4%；非業主增值服務由負轉正，上升6.6個百分點至0.1%；“三供一業”業務下降1.8個百分點至7.9%；城市服務、商業運營服務分别下降3.4個百分點、5.1個百分點至12.6%、25.9%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

随着“降費、撤場、酬金制、包幹制與信托制”等議題不斷深入，提升服務質量已經不是一句口号，而是物企們必須要做到的任務，盈利空間也就在成本增長過程中被一點一點壓縮。

2025上半年，碧桂園服務總成本達到188.86億元，同比增長約13.8%；其中提供服務的成本達到179億元，同比增長13.62%。這一增長主要由物業管理服務、社區增值服務及“三供一業”業務帶來。

報告期内，碧桂園服務投入約2.59億對社區康樂設施、老舊設施進行煥新以及升級改造，疊加新拓第三方項目影響，物業管理服務毛利率微幅下跌。

“三供一業”與城市服務業務本身毛利就比較低，碧桂園服務年内還退出了若幹城市服務及商管服務項目，毛利率承壓或許會成為大部分物企一段時間内的常态。

主動收縮與成本上漲的業務調整之外，應收賬款和收並購也是利潤端需要跨過的坎。

截至2025年中期，碧桂園服務總貿易及其他應收款項為234.63億元，存在關聯方應收款項23.83億元，來自第三方應收款項為210.79億元。

相較2024年底對關聯方應收款18.86億元計提減值金額，2025年中期已下降至17.91億元；但同時對第三方應收賬款計提金額由15.68億元上升至17.77億元；對其他應收款項減值撥備3.56億元。

僅針對應收款項，碧桂園服務該期計提減值金額合計39.24億元，同比上升5.82%，減值金額已經相當于同期毛利總額的91.27%。

疊加物業費、三供一業擴張投入和利潤下降多重影響，碧桂園服務2025年中期經營活動現金流出淨額為8.75億元，而上年同期現金流入淨額為2.7億元。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

對此碧服管理層表示，現金流還在公司預計的軌道之上。參照碧桂園服務2025年現金流走勢，通過物業費追繳、應收賬款追款，或許在年底可以收獲比較積極的結果。

但現金流的影響仍然可控，碧桂園服務還是具備充沛的流動資金支撐未來發展道路。

截至2025年6月30日，碧桂園服務擁有銀行存款和結構性存款164.73億元。其中定期存款約48.42億元，結構性存款14.61億元，流動資産淨值為120.45億元。

當然，影響利潤並不只有第二年計提出爐，邁過關聯方應收賬款的坎，還有對收並購項目的計提減值排着隊等待。

2025年初，碧桂園服務已經對非全資附屬公司滿國環境計提約8億元至11億元的商譽及其他無形資産減值準備。

根據公告，碧桂園服務對滿國環境計提減值撥備的原因主要有兩個：一是滿國環境過往年度業務拓展未達預期，部分存量業務調整導致收入及利潤下降；二是客戶回款周期延長導致現金流不理想。

股東周年大會上，針對股東提出滿國環境未來是否還會繼續計提減值的疑問，管理層並沒有下定論；中期業績會上，對此态度依舊模糊。

截至2025年6月30日，滿國環境所占商譽還有9.68億元，按照報告期内城服闆塊中期表現，年内或許還要繼續買單。

2025年，“如何走下去”是碧桂園的課題，能否“走得好”則是碧桂園服務這場調整最大的意義。

向上而生 | 荊棘與玫瑰，向上而生的道路。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。