後“三道紅線”時代啟幕：房企融資枷鎖松動，行業加速重構

觀點指數 在1月31日觀點指數研究院發布的《2026年1月房地産市場分析報告·觀點指數》中，其指出自2025年末起，中期票據發行受萬科展期事件影響一度波動，但近期已現好轉，加之“三道紅線”終結，房企融資環境邊際改善。二手房市場活躍度全面跑赢新房市場，正處于摸底後的結構性復蘇階段，預計春節後疊加傳統“小陽春”及深圳等地的回暖信号，復蘇态勢将進一步明朗。

房地産開發投資持續承壓，融資環境邊際改善

2025年1—12月份，房地産開發投資及供給端指標延續承壓态勢， 在開發投資方面，全國房地産開發投資額累計達到82788億元，其中，住宅投資完成63514億元。

2025年，房屋新開工面積累計為58770萬平方米，施工面積累計659890萬平方米，竣工面積累計60348萬平方米。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

資金層面，1—12月房地産開發企業到位資金總額93117億元，其中，國内貸款14094億元；利用外資25億元；自籌資金33149億元；定金及預收款28089億元；個人按揭貸款12852億元。定金及預收款與個人按揭貸款合計占比達44%，依然是房企最主要的現金流來源，年末銷售端的回暖對緩解房企資金壓力起到了關鍵作用。

自籌資金33149億元占比35.6%，反映房企仍需依賴自有資金及股東借款維持運營，但考慮到資金使用效率及償債壓力，房企實際可用于新增投資的資金依然有限，資金面的改善更多體現在“防風險”而非“促擴張”層面。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

觀點指數觀察到，期内融資環境呈現回暖迹象，融資協調機制再松綁，“白名單”項目獲準超長展期。監管部門對房地産融資協調機制下發了最新的政策指導，核心在于為“白名單”内的合規項目提供更長的債務緩沖期。

根據1月9日的最新政策，符合條件的“白名單”項目貸款可在原貸款銀行進行展期，期限最長可達5年，這遠超此前最長2.5年且到期不可再展的限制。

而1月28日市場消息顯示，多數房企已獲準豁免“三道紅線”相關數據的月度上報義務，僅部分出險企業仍需向屬地風險處置專班組定期披露資産負債率等核心财務指標。作為曾旨在遏制房企激進擴張、控制負債規模的關鍵政策，“三道紅線”的歷史使命已基本完成。歷經四年的深度行業調整，房企經營邏輯發生根本性重構，行業正加速邁向“新發展模式”，規模擴張不再是首要目標。

從總體規模來看，2025年12月地産債總發行量311.95億元，同比減少26.84%；1-12月累計發行量4899.10億元，同比微減1.2%。

在銀行貸款方面，12月31日華潤置地簽署了20億元人民币的可持續發展挂鈎定期貸款融資協議。

在債券方面，中期票據發行雖受萬科展期事件影響一度波動，但近期已現好轉，如首開股份于1月9日發行21億中期票據，深業集團于1月12日拟發行10億元中期票據；公司債發行則有所回落，信達地産57.5億元公司債獲通過。

1月21日，中海地産宣布，其2026年面向專業投資者公開發行的公司債券（第一期）在深圳證券交易所成功上市。此次發行的債券分為兩個品種，品種一簡稱為“26中海01”，品種二簡稱為“26中海02”，

品種一的發行總額為15億元人民币，期限為3年，票面年利率為1.80%；而品種二的發行總額為10億元人民币，期限為5年，票面年利率為2.10%。

此外，定向可轉債成為新工具，保利發展計劃向不超過35名特定對象發行不超過500億元可轉換公司債券，募集資金專門用于已預售未交付的存量房地産項目後續開發建設。

房企債務策略轉向主動壓降，資本運作化解支付壓力。房企在債務管理上呈現出“主動償債”與“資本運作並舉”的特征，部分企業大幅壓縮債務規模，另一部分企業則通過資産置換解決資金問題。

以龍湖集團為例，其在近一個月内積極償債，不僅于1月5日兌付約10.38億元公司債本息，更在2025年12月提前結清約85億元港币銀團貸款，管理層透露2026年需償還債務将較2025年大幅減少逾60%。

與此同時，荣盛發展則通過特殊的資本運作解決收購資金問題，其子公司拟以4000萬元收購兩家商管公司的股權，但支付對價並非使用自有資金，而是以價值2500萬元的自持商鋪和車位資産抵扣，剩余1500萬元由指定第三方債權人以現金支付，實現了以資産抵債和第三方資金撬動收購的目的。

近期萬科債券展期工作密集取得進展。1月21日，“21萬科02”債券的展期方案通過，這是萬科首筆成功完成展期的債券，涉及資金規模11億元。1月27日晚間，萬科發布公告披露，第一大股東深鐵集團再次向其提供不超過23.6億元的借款支持。

值得關注的是，同日萬科旗下“22萬科MTN004”“22萬科MTN005”兩只中期票據的展期方案也獲持有人會議通過。根據方案，萬科需針對這兩筆債券立即支付40%的本息，對應金額約24.61億元，與深鐵集團本次提供的借款規模高度接近。

這也是自去年11月萬科為深鐵集團此前提供的213.76億元無抵質押擔保借款補充擔保後，深鐵集團向萬科發放的首筆借款。從資金流向看，深鐵集團的借款與中期票據需即時償付的本息規模基本匹配，意在通過精準資金支持幫助萬科覆蓋短期剛性兌付需求，體現了大股東對萬科流動性的針對性護航。

盡管近期債券展期及股東借款為萬科争取了一定的緩沖空間，但未來兩年其償債壓力仍不容忽視。僅從公開發行債券來看，2026年萬科将有超過120億元的境内債券到期，2027年則需償還70億元海外債券及超過30億元的境内債券，債務兌付高峰仍将存在。

未來兩年的償債壓力仍需依賴銷售回款、資産處置或再融資等方式化解。深鐵集團的持續支持雖能短期提振市場信心，但萬科長期償債能力的改善仍需行業基本面回暖及自身經營現金流的修復。

二手房市場成交量高于新房，活躍度呈現階段性回升

觀點指數監測的6個重點城市中，1月前三周商品住宅成交1.58萬套，商品住宅成交面積186.12萬平方米。市場正處于磨底後的結構性復蘇階段，預計春節後疊加傳統“小陽春”及深圳等地的回暖信号，復蘇态勢将進一步明朗。

分城市來看，二手房市場活躍度全面跑赢新房，尤其是上海和成都的二手房成交量顯著高于新房，北京、上海、深圳、成都的二手房成交量分别達到新房的約5.9倍、3.2倍、3.9倍和3.6倍。

具體到各城市表現，北京1月前三周商品住宅成交面積為22.71萬平方米，成交套數為1804套；同期北京二手房市場表現穩健，成交10609套，成交面積達到94.66萬平方米，套均面積穩定在89平方米左右。

上海市場的活躍度更高，1月前三周商品住宅成交面積為50.73萬平方米，成交套數為5074套；二手房市場成交16050套，成交面積130.06萬平方米，套均面積穩定在81平方米左右，顯示出強勁的置換需求。

在其他重點城市中，廣州1月前三周商品住宅成交面積為32.16萬平方米，成交套數為2976套；二手房網簽5760套，網簽面積為58.46萬平方米，套均面積穩定在101平方米左右，改善型特征明顯。

深圳市場呈現出明顯的回暖迹象，1月前三周商品住宅成交面積為12.33萬平方米，成交套數為1055套；而二手房市場環比出現回升，成交4100套，環比回升6.49%，成交面積為40.90萬平方米，環比回升4.77%，套均面積穩定在99平方米左右。

杭州與成都的市場表現則呈現出差異化特征。杭州1月前三周商品住宅成交面積為18.22萬平方米，成交套數為1119套；二手房成交套數為2419套，成交面積為24.60萬平方米，套均面積穩定在101平方米左右。

成都則是成交量較高的城市之一，1月前三周商品住宅成交面積達到50.37萬平方米，成交套數為3822套；二手房成交套數達13715套，成交面積為130.91萬平方米，套均面積穩定在95平方米左右，其二手房成交量幾乎與上海持平，市場熱度較高。

本文節選自《2026年1月房地産市場分析報告·觀點指數》
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