向上而生 | 濱江集團小心駕駛

編者按：在經濟轉型與行業升級語境下，企業的發展方向愈發清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路並不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業的戰略定力、創新勇氣與持續生長的生命力。

在這一背景下，觀點新媒體繼續策劃並推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟與各行各業高質量發展的企業，共同迎接新的一年。

同時，我們将對話具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。

觀點網 濱江集團小心翼翼地駛過了2025年。

房企最重要的指標已不是銷售規模，但濱江集團還是把及格線設在了1000億。

達成這一目標的依靠，仍是該公司“難離難舍”的大本營根據地杭州。

從近幾年市場表現來看，杭州的确是個風水寶地，但當區域市場情緒不再高漲，當政策利好程度不及預期，濱江集團能否繼續保持平穩？

杭州一隅

過去一年，濱江集團全口徑銷售面積為274萬平方米，全口徑銷售金額1017億元，權益銷售金額477億元，權益銷售金額僅占總銷售金額的46.9%。

觀點新媒體獲悉，2025年濱江集團在售樓盤合計90個。其中，擁有100%股權的樓盤為12個，大于等于50%的樓盤為33個，其余45個樓盤占比均小于50%。

總體來看，濱江集團偏向合作開發模式。

參考同樣深耕杭州的綠城中國，權益占比也不高：2025年1-12月全口徑銷售面積為1208萬平方米，全口徑銷售金額2519億元，其中歸屬于綠城集團的權益金額1040億元。

無論哪種選擇，取決于兩家企業的發展方向與布局策略，而濱江集團與綠城中國只是有着相同的基地，發展路徑實際大不相同。

從土儲說起，據觀點新媒體不完全統計，綠城中國2025年在公開市場累計獲取超40宗地塊，覆蓋上海、杭州、蘇州、廣州、南京、西安、深圳等城市。

而濱江集團全年新增26宗地塊，其中有23宗位于杭州地區，2宗位于金華地區，1宗位于湖州地區，單一區域占比十分之高。

土儲布局進而影響到企業整體的銷售情況。以上海為例，12月前三周，上海地區商品住宅成交面積75.76平方米，環比回升22.49%，同比回升1.19%；商品住宅成交套數為7763套，環比回升25.47%，同比回升10.79%。因此，在上海有更多布局的綠城中國銷情相對較好。

杭州作為新一線城市，2025年呈現“脈沖式”回暖态勢，關鍵節點處于3月、6月、9月及11月。

例如11月，杭州單月銷售面積升至63.48萬平方米，超越同期的廣州、北京、深圳，這主要源自供應端的集中放量——約50個項目入市，且純新盤占比近四成。

從全年來看，2025年，杭州新建商品房住宅成交總金額約為1895億元，成交套數約3.82萬套，成交面積約531萬平方米，成交均價約3.57萬/平方米。

具體到樓盤銷售上，市場數據顯示，杭州年度單盤銷售套數TOP5依次為濱杭濱紛城2466套、雲湖之城1033套、和萃攬悅園1015套、沐雲川951套、時舟里879套；單盤銷售金額TOP5分别為雲湖之城、奧映鳴翠府、詠湖雲廬、雲瀾月華、雲啟錢灣，成交金額分别為62.32億元、61.63億元、45.81億元、43.77億元、42.30億元。

表上9個樓盤中（雲湖之城2次上榜），由濱江集團參與開發的樓盤占比50%。

拉近鏡頭對準濱杭濱紛城，從數量層面看，這是濱江集團2025年的銷冠，年内銷售套數2466套，銷售金額38.26億元。

資料顯示，2023年6月，濱江集團通過杭州産權交易所以23.25億元價格受讓杭州地鐵開發有限公司持有的“北鴻置業”100%股權及對應債權，後者持有北瑞置業51%股權，而北瑞置業為濱杭濱紛城所在地塊的開發建設主體。

觀點新媒體獲悉，該地塊最初由杭州地鐵于2022年6月獲取，開發主體的股權交易之後，指向的是濱江集團首次聯合杭州地鐵開發TOD項目。

該項目體量約63萬平方米，為地鐵車輛段上蓋TOD，南北向縱跨杭州地鐵9号線興元路站和康信路站。

2024年12月，濱杭濱紛城正式開盤，首開均價約為1.76萬元/平方米，現場1308組家庭登記，中簽率19.88%，當天260套房源全部售罄。兩天後，濱江集團加推264套。

截至2025年12月，濱杭濱紛城實現15開15罄，累計銷售3508套。

銷售套數領先的主要原因，一是濱杭濱紛城1.76萬元/平方米均價在杭州均價4萬新房市場里格外搶眼，二是送車位、送家裝等營銷手段，因此也被調侃為“沖量盤”。

金額層面，濱江集團2025年銷冠是奧映鳴翠府，累計銷售額約61.6億元，與杭州單盤銷售金額TOP1雲湖之城相差6900萬元。

2024年11月，濱江集團以總價39.54億元、樓面價4.82萬元/平方米競得奧映鳴翠府所在地塊，後與綠城中國聯合開發。

與主打“沖量”的濱杭濱紛城不同，奧映鳴翠府位處杭州奧體闆塊，有消息稱參觀奧映鳴翠示範區、樣闆房需要驗資500萬，該樓盤面向的客戶群體一目了然。

2025年7月，奧映鳴翠府迎來首開，均價約8.7萬元/平方米，當日登記605組，綜合中簽率12.23%，推出的74套房源全部售罄。

奧映鳴翠府共計四度推盤，前三次均實現售罄；截至10月28日，加推的四批次線上選房未售罄，仍剩余5套房源，中簽率也從首開的12.23%升至四開的39.34%。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

溢價搶地

另一角度看，這種表現也是年内拿地動作不斷加快、拿地金額不斷上升的結果。

2025年，濱江集團新增涉宅土地26宗，全口徑拿地金額487億元，新增土儲面積138萬平方米，新增貨值全口徑金額850億元；權益拿地金額為391億元，總估貨值約670億元。

據此測算出毛利率約為42%，但扣除建安成本、稅費、營銷費用之後，毛利率還需要下探一定程度。

具體來看，26宗宅地中，有24宗為濱江集團在土拍市場中競得，余下2宗則從金華城投手中購得。

2月10日，濱江集團發布公告稱，新增4個來自金華城投的土地儲備項目，其中便包括總價3.31億元的婺城區商住地塊和總價4.57億元的金東區純住宅地塊。

回顧濱江集團2025年在土拍市場表現，觀點新媒體注意到，除了12月2日以底價13.61億元競得杭州濱江區浦沿單元地塊之外，其余所有地塊都是溢價成交。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

其中，溢價率最高地塊為4月22日拿下的杭州蕭山區湘湖闆塊XS160101-01地塊，容積率僅1.1。彼時，濱江與10余家房企競争，經過115輪後以高達74.4%溢價率成功拿下，總成交價13.6億元，成交樓面價1.93萬元/平方米。

5月26日，該項目發布規劃，拟建設10幢6F疊墅，26幢4F聯排，疊墅面積段為186-248平方米，排屋面積段為240-364平方米。約3個月後，項目定下案名“鳴濤里”，由濱江與保利、建杭、興耀聯合開發。

溢價率同樣沖擊到七成以上的還有1月24日以54.56億元競得的杭州拱墅區湖墅單元GS0201-R21-05地塊，樓面價64834元/平方米，溢價率達到71.25%，刷新了杭州樓面價紀錄。

該地塊是民生藥廠地塊最後一宗宅地，而民生藥廠地塊共分5宗子地塊，其中3宗為宅地，早前出讓的2宗宅地分别為頌映傳麒府、霞映錦繡里。不同于其他兩宗地塊，該地塊也是湖墅單元首個不限價地塊。

此外，2025年上半年，濱江集團在土拍市場引起關注的另一次出手便是3月25日拿下杭州濱江區西興單元BJ030102-25地塊，即水電新村地塊。

據悉，該地塊也吸引了十余家房企報名參與競拍，其中包括以中海、華潤為代表的央企，以綠城、濱江為代表的本土房企以及以建發為代表的外省國企，在挂牌階段也已經歷了5輪報價。

現場競價72輪後，最終成交價為52.03億元，溢價率69.86%，樓面價7.74萬元/平方米，打破了不久前濱江集團自己刷新的杭州涉宅用地成交樓面價紀錄，後續與建發、金茂聯合開發。

水電新村地塊的營銷也延續到了2026年1月5日，濱江集團公開面向全球征集項目案名，並設置多項獎金或獎品以引起市場關注——難免不讓人細想，在當下市場環境，仍然溢價拿地、連造地王的背後是什麼商業邏輯？

從客觀因素看，近些年來，杭州加速産業轉型升級，重點布局數字經濟，出現了“科技六小龍”等企業，同時帶動大量人才和企業往杭州聚集，當地土地需求迅速升溫，核心地段也随之催生出杭州地價“天花闆”。

房企之所以在杭州等城市高價拿地，其實是看中了高端市場的需求和去化，再加上杭州政策放松得比較早，二手房去化快，相應地一步步推動住房消費升級。

從濱江集團自身戰略布局來看，2025年進一步收縮戰線，繼續搶占杭州核心區域，全年新增26宗地塊中，位于杭州地區的就占了23宗，其余2宗位于金華地區，1宗位于湖州地區。

整個2025年，杭州涉宅土地出讓金額1420億元，濱江集團投資全口徑金額470億元，占比達到33%；全市出讓涉宅土地92宗，濱江集團參與其中60宗，參拍率為65%。

此外，2025年杭州一共16個闆塊刷新原有土地單價，其中6個闆塊由濱江集團刷新；全年出讓土地中有6宗土地樓面地價超過5萬元/平方米，濱江集團獲取其中3宗；有4宗土地金額超過50億元，濱江集團獲取其中3宗。

而在杭州之外的上海，濱江集團止步于土地參拍環節，未曾成功帶走一幅地塊。

小心駕駛

2023年底，濱江集團給下年制定的新戰略是“主動卧倒、匍匐前進”。

匍匐前進了一年後，戚金興又自述，在很多房企都受重傷的同時，濱江集團受的只是輕傷，並把2024年視作濱江集團成立32年來最令人滿意的一年。

2024年全年，濱江集團實現全口徑銷售額1116.3億元；實現營業收入691.52億元；利潤總額59.34億元，同比增長17.85%；淨利潤37.91億元，同比增長32.94%。

2024年的表現讓濱江集團對2025年更為樂觀，直言“已經做好馬上站起來的準備”。

從匍匐前進到站起來，再到2026年初最新提出“做好了沖鋒的準備”，實際情況是否如此？

2025年，濱江集團全年銷售1017億元，達到了年初定下的千億目標。不過，當初定下目標時也設置了比較大的浮動值，預估銷情會在750億元到1250億元之間。

與自身過往銷售狀況來看，濱江集團還沒有完全從整體市場下行中脫身。

2021-2025年，濱江集團銷售額依次為1691億元、1539億元、1534億元、1116億元、1017億元，降幅分别為8.99%、0.32%、27.25%、8.87%；2021年到2025年的整體降幅則為39.86%。

據國家統計局公布的全國房地産市場基本情況，同樣是自2022年起，全國新建商品房銷售面積及銷售額均呈連年下降趨勢。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

同時，觀點新媒體注意到，除2023年之外，2021年至2025年全國新建商品房銷售額降幅明顯高于銷售面積降幅。

其中，2024年兩項數據差值最大，為4.2個百分點，後在2025年收窄至3.3個百分點，可見市場仍在通過“以價換量”策略維持去化。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

另外，從觀點指數監測的2025年樣本企業銷售情況來看，88個樣本企業累計實現權益銷售金額22523.61億元，市場呈現出明顯的頭部集中效應。

具體來看，央國企占據銷售表現的第一梯隊，中海地産、保利發展和華潤置地權益銷售金額分别錄2140.45億元、2000億元以及1592.8億元；招商蛇口和綠城中國緊随其後，為1323億元、1040億元。

與2024年同期對比，權益銷售金額排名前五的企業並沒有太大變動，前三仍為中海地産、保利發展和華潤置地，第四、第五則為萬科和招商蛇口。

但從具體的權益銷售金額來看，2025年前五企業都出現了同比下降，降幅分别為24.83%、21.41%、11.53%、12.15%以及14.05%。

銷售額之外，2025年前三季度，濱江集團錄得營業收入655.14億元，同比增長60.64%；實現淨利潤23.95億，同比提升46.6%；實現扣非淨利潤23.92億，同比提升60.38%；營業淨利率為6.21%，同比拔高了1.87個百分點。

現金流方面，則出現了耐人尋味的矛盾。

從賬面上看，2025年前三季度，由于維持較強的拿地力度，支付土地款不斷增加，濱江集團經營活動産生的現金流量一直處于淨流出狀态，經營現金流淨額分别為-61.2億元、-89.65億元以及-79.53億元。

事實上，濱江集團所面臨的現金流淨流出困局早在2024年就已有此迹象。

2024年前三季度，濱江集團經營現金流淨額為-14.07億元，較上年同期下降105.04%，為近4年來這項數據首次淨流出。

但2025年5月底，濱江集團公告了一個“百億理财”計劃，将使用總額不超過100億元的暫時閑置的自有資金進行委托理财，以增加資金收益。

一邊是淨流出規模不斷擴大的現金流，一邊宣布使用100億元閑置資金進行理财，看來房産開發之外，濱江集團也想尋找額外的“賺錢”機會。

不過，截至2026年1月，濱江集團仍未就理财計劃相關進展作出披露，未來時機尚待市場觀察。

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