上海43億交易額領跑，核心城市優質寫字樓成“硬通貨”

觀點指數 在1月29日觀點指數研究院發布的《小額資産交易活躍 | 2026年1月商辦與辦公空間發展報告》中，觀點指數認為，核心城市核心區域的寫字樓仍是最易變現的資産。

國家統計局數據顯示，2025年1-12月，全國辦公樓開發投資額和銷售額累計值分别為3203億元和2900億元，分别同比下滑22.8%和9.3%，對比1-11月的同比數據，前者跌幅進一步擴大，後者跌幅有輕微收窄。

同期辦公樓新開工面積和竣工面積累計值分别為1471萬平方米和2071萬平方米，分别同比下滑21.9%和同比增長6.7%。

從數據來看，開發投資和銷售額均出現兩位數下滑，且投資跌幅擴大，市場信心不足，開發商投資意願減弱。同時，新開工面積大幅下降，但竣工面積卻在增長，導致市場存量增加，去化周期可能延長。

數據來源：觀點指數不完全統計

另外，回顧期内重點城市寫字樓租賃表現，科技、金融、消費、專業服務等企業構成需求主力，同時上海、廣州、杭州等核心城市租賃活躍度領先，優質寫字樓憑借區位與品質優勢成為租戶首選，市場需求結構向高質量、高穩定性持續升級。

本期重點寫字樓項目入駐企業涵蓋世界知名品牌（路易威登）、行業龍頭、央企/國企、高成長性科技企業等，均具備強支付能力與長期租賃需求，構成寫字樓租賃市場的壓艙石。這類企業租賃決策更注重辦公載體的品牌形象、配套設施與産業協同性，能有效保障寫字樓的出租率與租金穩定性。

舉例來看，上海聚焦總部經濟與高端服務業，期内重點寫字樓項目吸引百雀羚集團、路易威登、天風證券等知名企業入駐。廣州依托南沙自貿片區政策紅利與産業集聚效應，迎來中國移動、中科易通等科技與通信企業。杭州則憑借核心商圈優質載體，承接浙商保險、新航道等企業需求，核心城市憑借産業生态完善、配套成熟的優勢，成為租賃市場的絕對主力。

入駐項目多為城市核心商圈的優質載體，如上海華潤中心（超甲級）、北外灘金茂中心、綠地外灘中心T3、杭州恒隆廣場、EICT4超甲級寫字樓等。這類項目具備硬件設施完善、物業服務專業、品牌口碑良好等優勢，能匹配優質企業對辦公品質與品牌形象的雙重需求，出租率與租金韌性顯著高于普通寫字樓。

同時觀點指數注意到，科技企業選址與地方政府産業政策高度相關。南沙作為廣州科技創新核心區，通過稅收優惠、人才補貼等政策吸引數字科技企業集群發展，形成“産業-政策-空間”的良性循環。

商辦資産交易市場方面，據觀點指數不完全統計，本期錄得11單内地商辦資産成交案例，交易總金額超50億元，對比上個報告期，交易單數有大幅增長，交易總金額有明顯回落，主要是上期天津117大廈86.67億元交易金額對總金額的拉動。

數據來源：觀點指數不完全統計

注：北京麗澤數字金融科技示範園項目預售5萬平米的交易金額未披露，不統計在内

據觀點指數監測，本期11宗商辦資産交易中，上海獨占8宗，交易金額合計達43.54億元，占總交易額（53.49億元）的81%，上海作為全國商辦市場的核心樞紐，憑借核心商務區密集的優質資産、成熟的産業生态與充足的資金供給，長期以來都是商辦資産交易最活躍的城市。

典型交易案例包括東航置業1.34億元購入上海凱迪克大廈、方大炭素子公司通過司法拍賣方式成功競得上海市建國西路319号不動産、山東實業企業主斥資20億元收購上海中港匯·黃浦項目等。

同時，深圳、杭州各1宗，交易金額分别為7.1億元及2.85億元，占總交易額的13%和5%，深圳依托科創産業優勢，吸引科技企業自用購置，杭州則通過優質寫字樓拍賣補充交易供給。

從數據來看，本期商辦資産交易市場整體表現為上海獨大、深圳、杭州、北京等頭部城市多點支撐的格局，對于賣方而言，核心城市核心區域的寫字樓仍是最易變現的資産。

聚焦買家維度，觀點指數注意到，自用型買家已成為商辦資産交易市場的中堅力量，期内以峰岹科技、方大炭素、山東實業企業等為代表的企業，其需求聚焦戰略匹配、成本優化以及長期穩定等因素，既精準消化核心區位優質供應，又為市場注入确定性，成為當前商辦市場結構性分化下的關鍵支撐力量。

具體來看，峰岹科技拟以7.1億元的自有資金購置位于深圳南山區前海深港合作區潤融大廈（二期）1棟房産，建築面積約2.52萬平方米，預計于2027年底完成交付。

據悉，其購置大樓主要用于公司研發辦公大樓及公司經營發展，以滿足規模擴張的需求，同時為持續的人才引進和戰略發展預留充足的研發和辦公空間。選擇前海深港合作區這一核心科創集聚地，既貼合科技企業的産業協同需求（便于對接上下遊資源），也依托區域政策紅利與交通優勢，提升人才吸引力。

1月13日，方大炭素發布了關于全資子公司購置辦公樓的公告。其中提及上海方大以4.56億元成功競買上海市建國西路1幢辦公樓，建築面積為2997.83平方米，權利人為上海維羅納置業發展有限公司。

公告中指出，本次交易是為滿足上海方大業務發展的需要。

交易方式層面，現階段，司法拍賣、公開拍賣成為商辦資産交易的重要補充渠道，本期以中港匯·黃浦、杭州奧克斯中心部分樓層等為代表的辦公資産均是以此類方式成交。

這類模式主要針對存量處置類資産，既能為資金方提供高性價比的投資標的，也能幫助賣方快速回籠資金，成為激活存量資産、豐富交易供給的重要補充，尤其在核心城市優質資産稀缺的背景下，拍賣類交易的關注度持續提升。

整體來看，随着市場結構性深化，核心城市核心資産的交易主導地位将進一步強化，自用與投資需求的協同發力，将持續為市場注入活力。

大宗交易之外，近期寫字樓資産證券化的發展熱度持續攀升，政策賦能與市場實踐雙向發力。

在證監會2025年12月31日印發的《關于推動不動産投資信托基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》及《中國證監會關于推出商業不動産投資信托基金試點的公告》中，寫字樓資産證券化的發展走勢得到了明确關注。

《通知》在“優先聚焦核心城市群及經濟活躍區域的成熟商業不動産”部分，‌明确将寫字樓列為優先支持業态‌，與商業綜合體、商業零售、酒店等並列。

政策強調分階段推進試點，優先支持經營業績穩健、具有行業代表性的優質項目。對于寫字樓市場而言，這将推動核心城市（如北上廣深）的甲級寫字樓、産業園區配套寫字樓等成熟資産通過REITs實現證券化，緩解開發商的資金壓力，同時為投資者提供具有穩定收益的標的。

政策文件不僅直接提及寫字樓作為優先支持業态，還通過準入標準、試點原則等内容規範了寫字樓資産證券化的發展走勢，核心城市優質寫字樓将率先受益，運營能力成為核心競争力，而區域分化與業态組合創新将成為未來趨勢‌。

在公募REITs試點穩步推進的同時，寫字樓持有型不動産ABS也持續發力，形成多元證券化工具協同發展的态勢。

具體來看，中建地産發行的首單寫字樓持有型不動産ABS‌，于2025年12月30日在上海證券交易所成功設立。該産品底層資産為天津中建中心寫字樓，項目坐落于天津市河東區核心闆塊，作為天津市首個獲LEED鉑金級認證的智慧生态辦公地標，具備穩定的現金流與優質的資産資質，為ABS發行提供了堅實支撐。

從市場主體來看，寫字樓持有型不動産ABS發行人以越秀集團、中國鐵建等國央企為主。

現階段無論是公募REITs對經營穩健、收益可預期的硬性要求，還是ABS對持續穩定現金流的高度依賴，都推動寫字樓行業加速從重開發、輕運營向重運營、強收益的發展方向轉型。

本文節選自《小額資産交易活躍 | 2026年1月商辦與辦公空間發展報告》
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