瑞房上海綜合體資本重構 加拿大險資、國壽後再引入大家保險

觀點網 在“輕資産策略”的推動下，瑞安房地産繼續推動旗下核心資産的股權優化。

近日，瑞安房地産發布公告，宣布旗下瑞安普通合伙人、上海瑞安等附屬公司，及三大外部合作方——加拿大保險及資産管理機構宏利金融（Manulife Financial Corporation）、中國人壽信托、大家保險集團相關主體，共同訂立合作協議。

多方拟通過股權轉讓及架構重組，成立合營企業以持有上海黃浦區核心項目資産，以實現資産持股及投資模式的轉換。

具體來看，合營企業成立後，将直接持有項目公司（上海興僑房地産有限公司，下稱上海興僑）99%的股權，成為項目資産的核心持股主體。

其中，瑞安房地産将通過其間接全資附屬公司瑞安普通合伙人、上海瑞安，合計持有該合營企業40.5%的合伙權益，仍為合營企業的重要參與方。

項目資産的具體所指是市場關注的重點，盡管瑞安房地産並未在公告中明示。

該公司僅表示上海興僑擁有的項目資産包括位于上海黃浦區的辦公樓、商場及其他設施，其可供銷售及可供出租的總建築面積約為7.9萬平方米。

而據企查查信息顯示，上海興僑的注冊地址為“上海市黃浦區湖濱路150号”，地址與瑞安房地産上海新天地太平橋的“企業天地5号、湖濱道購物中心”對應。

圖片來源：瑞安房地産二零二五年度中期業績報告，商業客截取

該項目亦同樣顯示可供出租建築面積為7.9萬平方米。

回顧“企業天地5号、湖濱道”這個商業綜合體的歷史，該項目于2013年建設完畢，落成後不久便被瑞安房地産出售予中國人壽信托，交易代價33.23億元。

2019年6月，瑞安房地産則選擇與中國人壽信托合作，引入宏利金融，成立核心+辦公樓投資平台SCOV，以約56.9億元代價，返購企業天地5号、湖濱道，再度持有了這項資産。

再引入一家險資

回溯原有持股結構，上海興僑由Top Fountain Limited間接擁有，而該公司的股權結構為瑞安房地産持股45%、宏利金融持股45%、中國人壽保險集團公司持股10%。

其中，瑞安房地産並未實現絕對控股，但作為項目核心參與方，需承擔外匯波動、境外融資成本偏高的核心風險，收益來源僅局限于項目分紅，收益增長空間受限。

同時，境外投資的合規風險、跨境資金流動風險，也進一步壓縮了項目的盈利空間。

此次通過合營企業重構後，原有股東的權益通過合營企業合伙權益重新劃分，新增大家保險集團作為合作方，進一步豐富了項目的資金來源。

從交易參與方來看，除瑞安房地産及其附屬公司外，宏利金融、中國人壽、大家保險三大金融機構通過各自關聯主體參與其中，形成了中外資本協同布局的格局。

其中，宏利有限合伙人為于開曼群島注冊成立的有限責任公司，核心業務為投資控股，其最終控股股東為加拿大的宏利金融。

資料顯示，加拿大宏利金融集團成立于1887年，總部位于多倫多，是一家全球領先的金融服務集團。

因此，宏利金融作為國際财富管理巨頭，可依托其全球網絡，為項目辦公樓引入國際優質企業租戶、為商場導入高端消費資源，提升物業出租率和商業溢價。

中國人壽信托則是于香港注冊成立的投資控股公司，最終由中國人壽保險（集團）公司全資控股。作為國内保險行業龍頭，中國人壽集團主營各類保險業務、再保險業務及投資控股業務，财務實力雄厚。

大家保險集團則通過大家普通合伙人與大家有限合伙人雙重主體參與交易。大家普通合伙人為中國境内注冊的有限責任公司，主營投資管理；大家有限合伙人則是在中國境内成立的有限合伙企業，主營投資業務。

作為擁有龐大企業客戶群體和個人高端客戶資源的險資機構，未來其有望提供穩定低成本資金，支持項目的穩健運營與價值提升。

交易標的方面，項目所在的黃浦區作為上海核心城區，是上海的金融、商業、文化中心，聚集了大量國内外企業總部、金融機構及高端消費群體，區位優勢和資産價值較高，對應的商業物業租賃需求相對穩定且租金水平可觀，這也是各方願意協同布局的核心原因。

據瑞安房地産财報顯示，疑似涉及此次交易的企業天地5号、湖濱道2024年全年租金收入約2.34億元，出租率錄得93%。而在2025年上半年，該項目租金收入為1.03億元，出租率提升至95%高位。

合作的考量

結合瑞安房地産最新業績及财務狀況來看，此次交易的推進是該公司在行業調整期，基于自身經營現狀做出的選擇。

2025年中期業績數據顯示，瑞房期内實現營業收入20.74億元，與去年同期基本持平；錄得利潤8100萬元，其中股東應占溢利5100萬元，出現同比下滑，淨利潤率降至3.91%，盈利能力較此前有所承壓。

财務層面，截至2025年6月30日，集團資産合計833.92億元，負債合計434.00億元，淨資産負債率維持在51%，現金及銀行存款約55億元，長期借款達211.72億元，同時融資端面臨一定壓力。

銷售端，2025年全年集團累計合約物業銷售額達79.16億元，主要依賴上海翠湖天地等核心項目支撐，後續增長動力亟待補充。

在此背景下，此次交易的核心意義在于多維度緩解集團經營壓力、提升運營質量，具體可從三方面來看。

一是優化融資結構、緩解資金壓力。結合當前房企融資環境，引入保險等長期資金，不僅能直接降低單個項目的資金成本，更能減少瑞安房地産自身的資金占用，盤活核心資産的流動性。

據公告顯示，合營企業總出資承諾額為33.002億元，其中瑞安方面的總出資承諾約為13.366億元。相較于獨自承擔項目的全部資金投入，此舉可降低瑞房的資金占用，将更多現金流投入到其他核心項目的開發或債務償還中，優化資金配置效率，緩解業績增長的壓力。

二是緩解外匯風險，實現币種匹配。此前，項目資産的投資及融資主要通過境外控股公司完成，屬于境外持股及融資結構，而項目資産的運營收入主要以人民币結算，币種不匹配導致瑞安房地産面臨一定的外匯波動風險。

此次轉換為境内投資模式後，上海興僑可直接獲得境内銀行融資，融資币種與收入币種保持一致，從根源上減輕了外匯風險。

三是借助境内融資利率優勢，進一步降低融資成本。相較于境外融資，境内銀行融資具備利率優勢，可進一步降低融資成本，雙重提升項目運營的穩定性與盈利空間，這對于當前融資成本偏高、盈利能力承壓的瑞安房地産而言尤為重要。

值得關注的是，此次交易並非個例。事實上，“輕資産”一直是瑞安房地産近年來積極推動的公司策略。

在去年4月，瑞安新天地行政總裁張斌在接受媒體采訪時就曾表示：“最近的幾年大環境調整，公司不想承擔太多的風險，所以會用非常穩健的方式，挑一些策略性地塊和合作伙伴打造有影響力的項目，我們非常挑剔合作伙伴，每個項目都是我們擅長做的。”

值得注意的是，瑞安房地産口中的“輕資産”，除目前大家理解的管理輸出外，還包括與長期投資者進行股權合作，擴大資産管理組合。

近年，瑞安房地産推動的股權合作案例，就有2023年12月，瑞安房地産以12.06億元的價格出售上海鴻壽坊項目65%股權售予大家保險旗下鴻瑞壽遠合伙；2025年2月，則出讓了召稼樓項目30%股權予南虹橋集團。

2025年6月，瑞安房地産宣布佛山嶺南新天地項目引入大家保險；同年11月，瑞安房地産與陸家嘴集團、浦東房地産及三林資管成立合營公司，共同開發浦東新區三林老鎮城市更新項目。

瑞安房地産的這種合營模式，在保留核心資産的權益和經營權的基礎上，通過引入多元資金，優化了融資結構和緩解經營風險，一定程度上有利于實現“輕資産、穩收益”的發展目標。

上海黃浦項目（相信為企業天地5号、湖濱道）是最新一個案例。

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