GDIRI觀察 | 直面最卷時刻 越秀商管在廣州塔下押注“産業垂直生态”

觀點指數(GDIRI)  近日，毗鄰廣州塔的超甲級商務綜合體正式啟動全球招商。

據越秀集團官微披露，在“十五五”規劃開局起步之際，廣東港航大廈主體落成暨招商中心啟幕儀式在廣州琶洲順利舉行，這座總建築面積約7.5萬平方米的超甲級智慧商務綜合體，正式從建設階段轉入運營籌備與全球招商新階段。

同日，越秀集團下屬越秀商管與省港航集團簽署戰略合作協議，以“經營管理一體化”輕資産模式，承接該大廈全鍊條運營管理服務，推動項目成為琶洲片區的商務新地標。

這一舉措成為越秀商管在寫字樓領域深化布局、以政企協同拓局的標志性動作。

政企協同拓局

作為紮根大灣區、輻射全國的商管企業，依托越秀集團全産業鍊優勢，越秀商管在商業地産運營領域已形成從産品研發、招商運營到增值服務的完整體繫，為其寫字樓領域的拓展奠定了堅實基礎。

據企業官微披露，“十四五”期間，越秀商管總資産達1190億元，商業整體運營管理面積達730萬平方米（不含輕資産輸出）。

其全國布局持續深化，業務已覆蓋14個核心城市，深耕粵港澳大灣區、長三角、中西部、京津冀四大核心城市群，成功首進西安、蘇州、天津三座重點城市，形成“多點開花、全域聯動”的發展格局。

與此同時，期間新開24個項目，資産規模增長36%，管理面積翻番。

在輕資産運營拓展層面，越秀商管持續加大優質項目的合作力度，聚焦核心城市核心地段，輸出專業化運營能力。336萬平方米的高端商業輕資産累計拓展規模，正是其輕資産運營實力的有力佐證。

此次牽手省港航集團、廣東港航大廈的合作便是其輕資産戰略在廣州寫字樓市場的重要落子。

項目坐落于廣州市海珠區閱江西路188号，距離廣州市城市地標廣州塔僅300米，坐擁一線江景與核心區位優勢，總投資近18億元，已獲得國際LEED金級認證，項目整體計劃于2026年第四季度正式交付使用。

具體來看，項目總建築面積約7.5萬平方米，由一棟27層塔樓、一棟4層獨棟附樓及4層地下室組成，建築高度130米，是廣州市"廣州塔-琶洲"商圈的重要組成部分。

業态規劃上，廣東港航大廈定位為聚合總部辦公、産業服務與商業生态的超甲級商務標杆，其業态布局呈現多元化新特點。項目1至4層打造商業空間，5至10層已成功引入知名酒店品牌，提供完善的商旅服務。12至21層作為超甲總部辦公空間以及23-27層作為高區天幕總部辦公空間。

同時27層特設雲端商務體驗空間，滿足高端會議、路演及商務社交需求。辦公部分可提供靈活的定制空間，以匹配不同規模企業的辦公需求。

據觀點指數了解，項目啟幕活動現場，廣東港航大廈與湖北聯投、越秀商管等企業簽署合作協議。

此次合作越秀商管将以“經營管理一體化”模式，為項目提供招商策劃、運營管理、客戶服務等全鍊條服務。

生态構建

從廣州寫字樓市場大環境來看，2025年市場表現為供應有序釋放、需求結構分化以及成本導向凸顯的整體特征。

第一太平戴維斯數據顯示，2025年全年，廣州甲級寫字樓市場共有10個新項目交付，供應面積合計54.9萬平方米，帶動年末市場總存量同比增長7.5%至772.5萬平方米。

同時年末全市平均空置率升至23.3%，環比上升0.3個百分點、同比上升3.7個百分點，租金同步下行，截至年末平均租金降至123.1元/平方米/月，租金指數環比下降1.1%、同比下降7.4%，市場整體處于供需再平衡的調整期。

值得注意的是，“降本增效”繼續成為貫穿全年的關鍵詞，成本控制仍是企業辦公選址的核心考量因素，不少企業在選址時更注重“性價比+産業協同”，既追求合理的租金成本，也看重區域産業生态帶來的發展機遇。

與此同時，區域分化态勢愈發明顯，2025年國際金融城及琶洲的淨吸納量累計錄得17.9萬平方米，同比大幅增長66.4%，成為全市需求的核心支撐，但全市年度淨吸收量仍較過去五年均值低22.0%，凸顯核心闆塊與非核心闆塊的需求差距。

而2026年廣州寫字樓市場供應壓力将進一步加大，新增供應預計達87.1萬平方米，至年末市場總存量将同比增長約11.3%，行業競争将持續加大。整體來看，具備核心區位、産業特色與專業運營能力的項目，将擁有突圍的關鍵優勢。

從數據來看，今年廣州寫字樓市場的新增供應幾乎被國際金融城和琶洲包攬，這意味着越秀商管深耕于這兩個闆塊的寫字樓項目即将面臨更加激烈的競争。

在這種背景下，廣東港航大廈的産業垂直定位顯得尤為關鍵。

據觀點指數了解，不同于傳統的政企合作，此次雙方實現了“國企資源+商管專業”的深度融合。

省港航集團作為省屬重點國企，在港口物流、交通基建等領域擁有深厚資源和行業影響力，雙方早在2022年便開啟合作，共同打造的琶洲港澳客運碼頭已累計服務進出境旅客超35萬人次，為此次寫字樓領域的合作奠定了堅實基礎。

在“十五五”規劃開局起步之際，廣東港航大廈啟動全球招商，由省港航集團提供優質産業載體與港航産業資源，助力項目精準對接産業需求，越秀商管輸出專業化運營能力與生态化服務體繫，推動項目實現高效招商與優質運營。

同時，項目精準錨定總部經濟、數智科技、港航物流、電子商務等新質生産力領域，推動大廈運營深度融入琶洲人工智能與數字經濟試驗區發展，助力提升“廣州塔”世界級商圈影響力。

作為紮根大灣區、輻射全國的商管企業，越秀商管寫字樓布局始終以廣州為核心重點，同時輻射武漢、杭州、西安等多個全國重點城市，其代表性寫字樓項目涵蓋廣州IFC、廣州ICC、越秀金融大廈等。

值得一提的是，2025年末啟動全球招商的越秀财富大廈作為廣州國際金融城首批落成的超甲級寫字樓，以“花園式辦公”理念重塑商務生态，坐擁珠江一線江景與“金珠琶”三大CBD核心區位優勢。

年末吸引了中國建設銀行廣州分行正式簽約入駐，成為首個重量級金融客戶，預計将于今年第一季度完成辦公區啟用。同時，該項目更聚焦金融與科創雙輪驅動的産業生态構建，成為越秀商管布局廣州核心商務區的又一標杆力作。

同時，2025年9月28日正式亮相的西安環貿中心項目更是其布局中西部城市群的標杆落子，該項目由越秀商管與西部機場集團聯手打造，涵蓋超高層甲級寫字樓、萬豪酒店、環貿天地配套商業三大業态，越秀商管全權負責商業與寫字樓的運營管理，通過打通多業态需求，打造中西部高端商務新地標。

随着西安環貿中心開業、越秀财富大廈啟動全球招商，以及此次牽手省港航集團，越秀商管在寫字樓領域形成“多點開花、全域聯動”的發展格局，同時繼續深入布局廣州核心商務區，進一步鞏固在寫字樓市場的地位。

當供應的浪潮洶涌而至，傳統過時的運營模式與粗放式管理将不可避免被市場淘汰。

在此背景下，觀點指數注意到，近期越秀商管推出的寫字樓代裝2.0産品，為企業打造高品質、高适配的一站式辦公解決方案，精準契合當前“降本增效”的市場主流需求。

具體來看，該産品以六大核心體繫為支撐，融合空間、服務、權益、生态四大價值，采用模塊化快裝技術，施工效率較傳統方式提升50%，同時遵循BOMA、LEED、WELL國際標準，實現“即裝即住、健康入駐”，大幅縮短企業入駐周期、降低裝修隐性成本。

同時打造4大“悅創戶型”與2大“經典戶型”，适配互聯網、金融、文創等多行業、多規模企業的差異化需求，目前已覆蓋廣州IFC、越秀金融大廈、廣州ICC等13大核心寫字樓，有效帶動樓宇出租率的提升。

整體來看，此次牽手省港航集團、賦能廣東港航大廈，並非單一項目的運營合作，而是近期越秀商管在寫字樓領域一繫列戰略動作的集中落地，背後是其對商辦市場輕資産輸出以及生态化運營雙輪驅動戰略的繼續深化。

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