香港置地“資管首秀”：64億美元私募基金落地新加坡

觀點網 近日，香港置地正式宣布推出“新加坡核心私募房地産基金”（SCPREF），以64億美元（約合82億新元）初始資産管理規模，創下新加坡辦公物業私募投資平台的規模紀錄，成為亞洲商業地産領域年度最受矚目的資本動作之一。

據香港置地披露，該基金初始資産組合由5項新加坡核心商務區優質商業資産構成，合計提供260萬平方呎（約24萬平米）可出租面積。

具體來看，包括新加坡亞洲廣場大廈一座（Asia Square Tower1）100%股權、新加坡濱海灣金融中心第一及第二座（Marina Bay Financial Centre Tower1&Tower2）與濱海灣連接商場（Marina Bay Link Mall）1/3股權、萊佛士碼頭一号（One Raffles Quay）1/3股權以及萊佛士連道一号（One Raffles Link）100%股權。

值得關注的是，多家全球頂級資本押注該基金。

香港置地以普通合伙人和管理人身份持有多數股權，卡塔爾投資局（QIA）、荷蘭匯盈資産管理公司（荷蘭最大的養老金基金資産管理公司）作為創始投資人聯合入局，另有東南亞主權财富基金參與出資。

截至基金成立時，已承諾股本達41億新元（約32億美元），其中超18億新元來自第三方資本。

按照規劃，該基金未來将持續收購新加坡中央商業區及烏節路地段的高品質商業資産，目標将總資産價值（從82億新元）擴大至150億新元，並承接香港置地在新加坡開發的新增商業項目。

作為亞太金融中心，在全球經濟增速放緩、優質資産稀缺背景下，國際資本對新加坡核心不動産展現出濃厚的興趣。

香港置地新加坡版圖

香港置地在新加坡的投資布局並非一日之功。

作為怡和集團成員企業，香港置地是怡和集團深耕東南亞市場的重要載體，新加坡資産以核心商務區甲級寫字樓為主，且多為區域地標性項目。

該公司在新加坡布局可追溯至更早的聯營開發項目——濱海灣金融中心。2005年由長江實業（和記黃埔）、香港置地和吉寶置業組成聯合體，以18億新元購得MBFC所在的3.55公頃土地。

作為新加坡濱海灣核心地標，濱海灣金融中心包含3棟甲級寫字樓、2棟高端住宅及地下商業連廊，是集金融、商務、休閑于一體的綜合體，本次注入基金的為一号、二号大樓及濱海灣連接商場的部分股權。

此外，香港置地曾持有MCL地産的股權，後由怡和集團于2025年9月以5.79億美元出售，通過非核心資産的優化剝離，進一步聚焦核心商業地産賽道。

從運營數據來看，香港置地新加坡核心資産均具備“區位不可復制、租戶優質穩定”特征：亞洲廣場一号作為新加坡最高純寫字樓之一，樓高235米共46層，租戶包括卡塔爾投資局、摩根士丹利、殼牌等著名企業。

萊佛士碼頭一号、萊佛士連道一号均位于新加坡“金融心髒”區域，緊鄰萊佛士坊地鐵站，周邊聚集新加坡交易所、星展銀行等機構。

這些資産長期高出租率與租金增長，不僅為香港置地提供了持續的現金流支撐，也是本次基金化運作的基礎。

一繫列布局背後，離不開怡和集團的操作。

作為擁有180余年歷史的老牌英資财團，怡和集團在東南亞市場極具影響力。

1992年，香港置地跟随怡和集團将亞洲時區的股份買賣轉移至新加坡交易所進行第二上市，這一舉措為後續資本運作與資産整合奠定了基礎。

數據顯示，2024年港澳市場僅占怡和集團總營收26%，而東南亞市場占比已達60%，香港置地的新加坡基金無疑成為銜接這一區域戰略的資本樞紐，進一步鞏固了怡和在東南亞商業地産領域的話語權。

此外，怡和集團多元化業務生态也為香港置地的新加坡資産提供了協同優勢，旗下文華東方酒店、牛奶國際等業務與香港置地的商業寫字樓、商場形成互補。

“商業地産+基金”模式

據香港置地2024年戰略披露及本次基金落地動作，“商業地産+地産基金”的雙輪驅動戰略已清晰浮現，標志着公司正向“開發持有+資産管理”並重的新模式轉型。

值得關注的是，這與凱德集團的運作邏輯存在一定相似性，但同時具備自身特色。

凱德模式以“私募基金+REITs”的輕資産閉環為核心，通過引入第三方資本實現資産快速周轉與管理費收益增長。

香港置地的轉型路徑與之類似：2024年，明确宣布告别住宅開發業務，計提3.14億美元内地住宅資産減值，剩余58億資産進入清倉倒計時，未來将全面聚焦超高端商業地産，計劃通過基金、REITs等工具将2035年資産管理規模從400億美元提升至1000億美元，本次新加坡基金也是這一戰略的實質性落地。

值得關注的是，香港置地的基金模式采用“永久開放式架構”，初始階段仍持有多數股權，既保障了對核心資産的運營控制權，又通過引入第三方資本實現了資金回籠，體現了“重資産打底、輕資産擴張”的特征。

香港置地選擇這一模式，背後或有多重因素的共同驅動。

首先是資本回收目標的驅動，公司明确提出未來10年計劃回收100億美元，2027年前完成40至60億美元回收目標，所獲資金将用于重投超高端商業資産。

本次基金的成立及濱海灣金融中心第三座的出售，已使其自2024年以來資金回收總額增至34億美元，達到2027年目標逾八成。而通過基金化運作，香港置地得以在保留資産管理權的同時，實現部分股權變現，快速回籠沉澱資本。

其次是業務結構優化的戰略需求，2024年，香港置地香港、新加坡高端寫字樓及商場租金已成為核心“現金奶牛”，基金模式的落地不僅能優化資産負債表、降低淨債務水平，還能開拓管理費、業績報酬等新收入來源，減少對資産增值與租金增長的單一依賴，形成更可持續的盈利結構。

在資本循環效率方面，通過基金平台盤活核心資産，這些資金将用于香港置地廣場升級、上海西岸中環、重慶中環萬象城等新增核心項目投資，支撐未來增長。

2025-2027年，香港置地将有多個旗艦商業項目開業，回收資金可以形成有利保障。

在抗風險與品牌影響力方面，主權财富基金等機構投資者的加入，不僅分擔了資産運營風險，還提升了香港置地的資管品牌全球聲望，為後續發起更多基金産品、拓展第三方資管業務奠定基礎。

但潛在挑戰同樣不容忽視——作為香港置地首只私募房地産基金，需同時承擔基金管理與物業運營雙重職責，對跨部門協同、投資者關繫維護、合規風控等能力提出更高要求，而公司此前缺乏大規模基金管理經驗。

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