大連“老搭檔” 保利與金地的合作新劇本

觀點網 “老搭檔”保利與金地再度攜手，這一次劍指大連，準備掀起新的風雲。

最新消息顯示，保利聯合金地在大連成立新的地産公司“大連保鑫房地産開發有限公司”，該公司注冊地為大連市沙河口區馬欄街道，恰好與保利上月摘得的馬欄啤酒廠地塊位置吻合。

因此市場紛紛推測，大連保鑫地産正是為開發這一熱門地塊而生。新公司亮相，也意味着雙方合作即将進入實戰階段。

但就在不久前，保利與金地剛将五年前拿下的一部分巨無霸地塊退回。

或許這一繫列動作揭示，兩家房企在大連的發展策略已從過去的規模擴張轉向更精準、更聚焦的“确定性投資”。

再度聯手

近日，保利發展通過旗下子公司聯合金地方面在大連成立大連保鑫房地産開發有限公司。

新公司由保利持股60%、金地持股40%，法定代表人為劉旭，注冊資本4.12億元，經營範圍覆蓋房地産開發、租賃、園區服務等多個領域。

就在今年1月9日，保利與金地剛剛聯手拿下大連沙河口區馬欄闆塊的原華潤啤酒廠地塊。該地塊占地約6.36萬平方米，規劃建築面積近10萬平方米，容積率僅1.56，雙方以總價7.36億元成交，樓面價約7454元/平方米。

此次新成立的大連保鑫，注冊地址正好位于沙河口區馬欄街道，因此市場普遍将其視為馬欄啤酒廠地塊的開發主體，這也意味着項目即将進入實質性開發階段。

回溯過往，保利與金地在大連已是多次合作。

早在2017年，雙方就聯手推出金地保利墅苑風華、金地V時代、金地保利禦中南三個項目。

其中，金地V時代在2017年12月3日開盤時，首推150套房源去化率約為60%，到2019年基本處于售罄狀态。

同期開盤的金地保利墅苑風華、金地保利禦中南也在2018年、2019年間陸續交付完畢。

随着項目陸續清盤，2024年末保利以1720萬元轉讓相關項目公司股權，標志着這一輪合作圓滿收官。

除了上述三個項目外，觀點新媒體查閱保利發展2025年上半年财報，目前雙方在大連仍有湖光山語、星光照瀾、保利時代金地城等項目在推進中。

其中，保利時代金地城規模較大，截至2025年中期，該項目仍有32.93億元開發成本存貨，同時有8.13億元開發産品，項目預計竣工時間為2029年10月。

其余兩個項目則基本進入尾聲。

啤酒廠地塊

保利和金地為何看中啤酒廠地塊？

查閱發現，這塊地“前身”是大名鼎鼎的華潤雪花啤酒（大連）有限公司馬欄南廠，位于沙河口區馬欄街道，早在2020年就被政府收儲並完成清理，老廠房也已拆除，目前狀态為淨地。

2023年10月，上述地塊首次挂牌出讓，當時坊間就盛傳說該地塊将由華潤摘牌，且華潤對地塊及周邊的規劃是打造夜經濟啤酒商街及特色工業博物館及低碳綠色品質社區。

但地塊僅挂牌一個月便因故中止，随後在2024及2025年土地招商推介會上，這宗地塊屢次亮相，並且土地規劃指標較此前有相應調整，占地、建築面積均有提升。

2025年11月，地塊再次挂牌，卻在12月通知延期出讓。幾經周折後，終于在2026年1月9日拍賣中塵埃落定，由保利與金地聯手摘得，成為大連今年首宗成交的居住用地，打響了開門紅。

市場對啤酒廠地塊抱有相當高的期待。

首先，從地塊位置來看，所處的老城區居住氛圍濃厚，鄰近地鐵2号線馬欄廣場站，南接西部大通道與宏業街，路網發達，步行範圍内有益嘉生活廣場、大連渤海醫院、第五人民醫院、馬欄農貿市場等，3公里即可抵達西安路商圈、甘井子萬達廣場，生活便利度較高。

其次，該宗地塊未來競争壓力並不算大。當前，馬欄闆塊内可供開發土地已十分稀缺，基本只剩下啤酒廠及周邊改造地塊，意味着該區域新房供應将非常有限，項目入市後幾乎“沒有對手”。

從競品項目來看，目前馬欄闆塊沒有普通住宅在售，鄰近西安路闆塊僅有一個項目，為中海寰宇未來，該項目在2025年3月27日開盤，去年年末市場傳聞稱，該項目正處于尾盤清盤的狀态。

相關中介告訴觀點新媒體，目前該項目基本已經售罄，110平方米戶型僅剩一樓房源可選，147平方米戶型也僅剩幾套。

此外，稍遠的灣家闆塊雖有一個新項目即将入市，但該項目正好是保利去年獲得的紅旗足球公園地塊，由同一開發商打造，未來在産品定位等方面也可以形成錯位。

可以說，保利與金地聯手合作的馬欄啤酒廠項目，幾乎是在一個“真空地帶”。

進退考量

不過，保利、金地去年末在大連發生了“退地”插曲。

去年12月8日，大連自然資源局發布公告，根據企業申請，撤銷了原批復中A1、A3、A4、A8區的相關内容，解除了大連金延青房地産開發有限公司與大連保利錦恒房地産開發有限公司此前簽訂的《國有建設用地使用權出讓合同》。

簡單說，金地與保利退回了約4.09公頃的土地使用權。

時間撥回2020年10月30日，金地與保利聯合體約77.6億元拿下總面積超60萬平方米的“巨無霸”地塊，綜合樓面價約5876元/平方米。之後，雙方共同打造了大連保利時代金地城項目。

據了解，該項目總建築面積約187.15萬平方米，計劃投資近195億元。截至2025年中期，項目已累計開工約115.38萬平方米，竣工約103.21萬平方米，待開發面積仍有約71.77萬平方米，已簽約和結轉面積約67.86萬平方米。

這次退地在一定程度上減少了未來開發體量，也意味着項目逐步邁向銷售與結轉的收官階段。

至于退地原因，市場普遍認為是樓市環境變化導致。退出位置相對偏遠、預計去化速度較慢的部分住宅地塊，無疑是兩家企業主動優化資産結構、控制風險的考量。

根據現有規劃，退回地塊不涉及學校、商業等配套的縮減，主要是住宅用地調整，因此不存在項目“減配”問題。

退地之後，坊間曾有傳聞稱，保利與金地要“離開”大連市場，其實不然。

事實上，兩家企業近年來仍持續在大連尋找機會、積極布局。其中，2025年10月16日，保利1.87億元摘得甘井子區西山林語南低密宅地，而後11月27日又拿下了中山區東港原東海熱電廠剩余地塊。

至于金地，11月18日亦聯手統順、國房樂家拿下甘井子區梭魚灣地塊4.33萬平方米宅地。

2026年剛剛開年，保利和金地再次聯手共同打造大連馬欄啤酒廠項目。

退出去化壓力較大地塊，再聚焦地段更核心、更貼合當前改善型需求項目，保利與金地在大連的拿地策略正悄然轉變。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。