向上而生 | 中海打了一個寒戰

編者按：在經濟轉型與行業升級語境下，企業的發展方向愈發清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路並不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業的戰略定力、創新勇氣與持續生長的生命力。

在這一背景下，觀點新媒體繼續策劃並推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟與各行各業高質量發展的企業，共同迎接新的一年。

同時，我們将對話具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。

觀點網 悄然翻完2025年的日歷，行業溫度有變暖一點嗎？

冷熱不均的池子里暫且沒有固定答案，有人如魚得水，有人放緩腳步，有人下了牌桌，有人在斬殺線附近掙紮，更多人則是沉默地繼續行進。

彌漫審慎的行業氛圍里，大多數房企已經不再公布銷售目標。“失約”兩年卻又在2024年完成任務後，中海也變得謹慎，沒有公布2025年任何業績或銷售上的目標。

拿地、賣樓、再拿地、再賣樓，循環繼續轉動，動線清晰固化，中海的引擎轟鳴聲卻似乎低了下去。

比起大江南北“紅盤”聲量巨大的2024年，中海在2025年顯得有些寂靜。

安靜表象之下，暗流涌動。中海面前擺着新的考驗，是上海銷售神話的褪色，是全口徑排名失守，是規模停滞甚至潛在收縮，以及利潤進一步承壓。

當所有幸存者都不約而同地往高端市場中擠，無論項目與行情，2025年的中海打了一個寒戰，而這場冬雪遠未走到盡頭。

賣了多少樓？

回望過去一整年，中海在一線城市的賣樓心态更為積極，成果卻參差不齊。

年内最明顯的破冰動作顯然是在廣州拿地：2025年10月，依舊是在海珠區，中海以9.2億元拿下廣州大道南二期地塊，這也是兩年來首次落子廣州。

如果自身項目紮堆，靠賣存貨在市場占位是一種解法，但2024全年沒在廣州拿地的中海似乎快要吃完紅利。

回望2021年中海觀瀾府開盤，在行業好行情下創造了不需要看樣闆間、半年清盤的神話。

但事實是一個項目並不足以支撐中海在五年後還能繼續穩坐海珠“頂流”的位置。

中海觀瀾府之後，中海觀雲府、中海觀澔府、中海映瀾台等項目都未能復制“去化神話”，個别項目至今仍有住宅還未售出。

由于中海近年來在廣州布局較少，目前主力在售項目不過中海大境、中海亞運城、中海麓府、中海荔府等7個樓盤，都是以前的存貨。

至于百億押注的中海大境，自2024年開盤至今已有一年半，陽光家緣網顯示住宅已售套數731套，未售套數667套，去化率為52.28%，将将超過一半。

或許是去化不及預期，又或許是戰略取舍，中海在廣州轉攻為守，繼續進攻的一線堡壘只剩下北上深。

這三個區域中，成績更穩定、同時比較亮眼的是北京，以超400億元全口徑銷售金額第八年蟬聯北京新房銷售冠軍。

雖然紅盤不少，但中海在北京的統治力並沒有排行榜上展現得那麼強。

在國央企紮堆的北京樓市中，除了龍湖、懋源、融創等少數民企還有在售項目，穩站中心位置的要麼是大型國央企，要麼就是北京本地國資。

比如和中海同根同源的中建繫，近兩年異軍突起，分拆八局之後，聚焦京津的中建智地在2025年已經跻身權益銷售金額排行榜前列。

除此之外，還有越秀地産、華潤置地、招商蛇口等“老對手”緊跟身後，中海北京銷冠姿态並沒有表面上那麼從從容容。

意識到核心城市核心區域競争加大，中海放大了北京布局，但市場的反饋並不樂觀。

先是2024年落地的首個“玖序”繫作品京華玖序，在2025年熱度有所退減，年内新推52套住宅，網簽套數為16套，去化率約為30.77%，成交均價為18.21萬元/平方米。

截至目前，京華玖序499套洋房、小高層住宅已全部取證，已網簽312套住宅，去化率約為62.52%，單盤網簽額累計約101.43億元。

或許打算乘勝追擊，中海5月推出了第二個“玖序”繫作品萬吉玖序。

根據開盤當天下午的宣傳海報來看，項目首推332套住宅，首開銷售63.7億元，以此計算項目首開銷售套數大約為250套，去化率超七成。于6月，萬吉玖序加推3号樓棟入市，總可售套數來到370套。

網簽信息顯示，目前萬吉玖序已簽約套數為224套，去化率約為44.77%，項目單盤網簽額累計52.14億元。

如果說京華玖序與萬吉玖序還有可圈可點的部分，那麼在麗金府與麗澤叁号院，中海連續栽了兩次跟頭。

麗金府項目來自中海2024年12月以110.54億元摘得的豐台萬泉寺地塊，位于西南二環“黃金地段”。2025年4月首開時，項目推出500套住宅，均價在10-13萬元/平方米，中海高調官宣項目熱銷39億元。

截至目前，麗金府全盤1052套住宅，網簽數據只有179套，去化率約為17%，網簽額累計30.21億元，與39億元之間還有一段距離。

位于同一區域的麗澤叁号院更是“騎虎難下”，全盤458套住宅中已簽約套數為136套，網簽率為29.69%。

為了保證麗金府的豪宅定位，地價相對低了四千元的麗澤叁号院也被架在10萬元/平方米定價區間，最終雙雙陷入去化難題。

和北京“玖序”繫兩個項目撐起門面不同，中海2024年“玖”繫的一線通吃，新一年似乎在上海走不通了。

2024年，中海在上海一時風頭無兩，僅一個城市賣樓就超過700億元，其中順昌玖里項目單日銷售額近200億元，創下全國單日銷售額最高紀錄；領邸玖序單盤銷售達282億元，已經接近中海2025全年在上海的銷售總額。

站在年底回望2025年，中海上海前十個月表現平平，最後兩個月沖刺也未能讓銷售突破300億元，“膝蓋斬”之下是已經失守上海。

得益于2024年順昌玖里與領邸玖序熱銷，2025年中海對“玖繫”産品在上海的鋪排格外用心，直到4月才有雲邸玖章入市。

項目地塊來自于2024年10月上海第六批次土拍，以32.13億元競得楊浦定海社區K2-04、G2-5兩宗地塊，折合樓闆價69158元/平方米，這也是該次土拍唯一溢價成交的地塊。

2025年内，雲邸玖章共有四批住宅樓開售，均價在16-18萬/平方米區間，總套數417套，截至目前已售套數為276套，去化率不足七成。

圖片來源：上海住建局網站截圖

盡管2024年“玖繫”産品大賣為中海打下良好基礎，但錯過時機對于房企而言依舊是致命的。

雲邸玖章入市之後從4月賣到11月，成為中海2025年内絕大部分時間在售主力項目，包括順昌玖里等項目大多都處于尾盤階段，這也是中海失守上海最主要的原因——推盤節奏慢。

直到12月中海才展開沖刺行動，先後将環宇玖章與安瀾上海推向市場。

相對而言，首開拿出“樓王”鎮場的環宇玖章成績更為可觀。項目于12月27日開盤，均價約為11.8萬元/平方米，中海當天發出喜報宣布首開售罄。

根據網簽數據，環宇玖章總套數為90套，可售總套數為8套，預定總套數為53套，目前已售29套，僅看已售套數去化率約為32%，加上預定套數之後去化率來到91%。

圖片來源：上海住建局網站截圖

同樣在12月才推盤入市的安瀾上海，是由中海、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資四家企業聯合操盤的大體量項目。

但9月拿地、10月公布案名、11月實景開放、12月首開，或許由于整體推盤時間太緊湊，安瀾上海雖然公開渠道顯示認籌率達159%，觸發限售，但實際轉化並不算理想。

據觀點新媒體了解，安瀾上海報價區間在14-20萬元/平方米之間，總推售211套住宅，目前可售套數79套，預定套數18套，已售套數114套，實際去化率約為54.02%。

圖片來源：上海住建局網站截圖

憑借年底兩盤齊上，中海才勉強重回上海銷售前五之列。

不僅是被禁三年之後的庫存和紅利在2024年消耗殆盡，還有上海豪宅市場競争者已如過江之鲫，供求天平逐漸向買家傾斜，中海在上海的優勢便不再突出了。

比起上海，深圳反倒還保持着中海2024年“玖繫”的些許輝煌，同時也是南方大區最主要的戰力。

2024年12月，中海和華潤185.12億拿下深圳後海總部基地南山粵海街道T107-0107宗地，溢價率46.32%，樓面價約為70387.83元/平方米，成為2024年内全國最貴“地王”。

将近一年打磨之後，深圳灣澐玺在2025年11月亮相，首批推售348套約209-1150平方米住宅，均價約18萬/平方米，根據官方喜報項目開盤銷售金額約為130億元。截至目前，深圳灣澐玺待售住宅35套，剩余住宅均已錄入合同或已備案。

年内還有10月首次開盤的大運玖章，項目地塊為中海2025年1月以30.65億元收入囊中。據了解，項目首開銷售額21億元，截至目前首推房源已簽合同或已備案343套，去化率約為91%。

總體來看，中海2025年賣樓成績單最明顯的特點是偏科。

上海年銷700億像是昙花一現，廣州落子較少連續兩年“吃老本”，深圳兩盤連開帶着南方區域沖上内部第二名，卻是在上海退步明顯下的結果，只有北方大區占将近四成銷售成績，當上了“獨苗苗”。

賺了多少錢？

撥開層層喧嚣遮掩，房企最原始的生存命題依舊是銷售、去化與利潤。

除了北方大區銷售相對堅挺，上海銷售“膝蓋斬”的中海，總銷售金額上也沒有了2024年末“微升”的幸運。

元旦鐘聲敲響，銷售數據定格。盡管中海在2025年最後兩個月多地上新，甚至上海一連端上兩個新盤，但最終12月錄得單月合約銷售金額398.32億元，同比微跌1%。

經歷一年起起伏伏，中海全年累計全口徑銷售2512.31億元，同比降低19.1%。繼失守上海之後，在排行榜上也往後退了一步。

根據觀點指數研究院發布的《2025年1-12月房地産市場分析報告·觀點指數》，中海地産2512.31億元全口徑銷售額在2025年房企銷售榜中位列第三，而2024年以3106億元的銷售額位居行業第二。

據觀點指數統計，2025年行業銷冠由保利發展蟬聯，銷售額約2530億元，同比下降21.67%；跌得更少的綠城中國以2519億元銷售額超越中海，升至第二位，二者差距僅有7億元。

從全年數據來看，中海銷售波動較大，高峰出現在6月和12月兩個常見沖刺節點，但最終結果並不理想。

只有延續了2024年“玖繫”産品熱度的1月、2月錄得銷售同比正向增長，北京與上海均有新盤面世的4月和5月銷售下探幅度減弱並回正，其余月份均有不同程度的下降。

近年來，中海不斷加大對一線城市的投資強度，從“藏鋒繫”到“玖繫”再到最新的“安瀾繫”，推出産品一年比一年多、一年比一年高端，但這種不斷以更高級别産品覆蓋前作的策略，以及空白期過長的推盤節奏鋪排，反而帶來了副作用。

只有雲邸玖里獨自支撐11個月銷售的上海區域自不必多說，在中海最為看重的北京市場，原本實現了顯著溢價的“藏鋒繫”産品，在麗金府與麗澤叁号院入市之前，便有前作由于地塊條件與北京區域熱度變化陷入去化難題。

産品口碑被稀釋之後，中海将定位更高的“玖繫”帶到了北京，“只布局一線”的宣傳策略也确實為中海帶來了可觀的銷售。

但“玖繫”火熱只延續了不到兩年，中海又推出了定位更高端的“安瀾繫”，産品定位落差再疊加區域市場環境變化、推盤節奏影響，帶來的連鎖反應也令中海銷售表現顯得波動。

全口徑銷售略退一步，向來更青睐獨立操盤的中海還是保住了權益銷售額冠軍寶座。

根據觀點指數研究院報告，2025年末，中海以2141億元權益銷售金額位居行業第一，保利發展、華潤置地分别以2000億元和1593億元位列二、三位，前三格局保持不變。

盡管權益銷售金額蟬聯第一，但與2024年成績相比，保利與中海之間的差距已經從302.4億元縮小至141億元。

失去上海銷售支撐，中海像是被擠掉了一部分水的海綿，在整體銷售都在縮水情況下，又遭遇了更嚴重的失血。

失守的不僅是上海市場、銷售排名，還有利潤。

2025年中期成績單出爐時，中海以87.8億元核心股東應占淨利潤貢獻TOP10房企合計核心淨利潤的六成。

剔除虧損的萬科，中海淨利潤占已發布業績TOP10房企總額33%；除去華潤置地，剔除虧損的萬科，中海淨利潤超過其他已發布業績的TOP10房企之和。

當時，中海管理層對保持淨利潤和毛利水平還很有信心，從已售未轉結金額到量足質優的投資，再到商業資産布局和成本費用管控，都表示中海“有信心、有基礎、有能力保持淨利潤和毛利率水平的穩健”。

如果說直到2025年上半年中海依舊穩坐房企“利潤王”位置，那麼來到第三季度，利潤承壓的局面已經非常明顯。

2025年第三季度，中海錄得收入197.8億元，經營溢利為10.3億元；截至2025年9月30日止9個月，收入為1030億元，經營溢利為131.5億元。

和自身往年成績單相比，2024年第三季度錄得收入226.5億元，經營溢利為21.3億元。

事實上，從2021年開始便可隐隐窺見中海盈利下滑的端倪。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

2020年至2024年，中海分别錄得歸母淨利潤439億元、401.55億元、232.65億元、256.09億元及156.36億元，2021年至2024年分别同比變動-8.54%、-42.06%、10.1%及-38.95%。

2020年達到高峰之後，中海利潤便開始走向下坡路，2022年與2024年跌幅更是接近腰斬。

進入2025年上半年，中海盈利下滑趨勢未改，錄得歸母淨利潤86億元，同比降幅達16.62%，2025年全年盈利或将繼續下跌。

大華繼顯研究報告指，預期中海2025年核心淨利潤将按年下跌18.1%，主要因物業發展業務毛利率下跌，以及減值帶來壓力。

三季報中利潤同比“腰斬”，打破了市場對中海“利潤王”的最後期待。瑞銀研究報告亦指，中海管理層預計2025年盈利将按年跌高雙位數，收入則大致持平。全年确認毛利率将較2025上半年進一步下跌，且公司預期2025年存貨減值将與2024年的16億元相若。

中海集團主席顔建國曾多次在業績會上強調“毛利率要保持在30%以上”，但近些年似乎也不再提起。

或許因為早在2021年毛利率便已經跌破30%，到了2025年中期，毛利率更是已經跌下“2”字頭，來到17.4%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

從市場大環境與行業周期看，整體價格下行，多個高端項目前期推進並集中結轉，外部層面對利潤施加壓力；還有中海自身區域發展失衡、項目布局及推盤節奏失準，高利潤項目銷售轉化較慢，導致盈利失血加重。

除此之外，另一層直接因素或許還是在成本上——中海在投資端花的錢變多了。

拿了多少地？

“以銷定投”成為主流戰略之後，絕大部分房企都開始聚焦一線及強二線城市，核心城市核心地塊的競争更加激烈。

中海地産其實是最早走上高端布局的一批房企，2010年3月完成對蚬殼電器並購之後成立的中海宏洋，在整個中海地産體繫中負擔了低線城市的深耕任務。

将三四線城市布局基本裝入中海宏洋這個子公司之後，中海在2019年就确立了“主流城市、主流地段、主流産品”的“三個主流”發展戰略，投資基本集中于一二線城市核心區，特别是加大了對一線城市的投資強度。

2023年，中海便在北上廣深四個一線城市拿了12個項目，總建築權益規模合計322.53萬平方米，全年拿地規模占比約45.54%；拿地金額共731.3億元，占全年拿地金額的59.54%，接近六成。

随後中海一線城市拿地強度持續提升，同時在非一線城市的投資有所減弱。

2024年全年只拿了16宗地，但在一線城市新增7個項目，權益面積106.24萬平方米，全年拿地規模占比43.59%；拿地金額401億元，占比80.18%。

或許是意識到面粉儲備與質量還是直接與項目銷售挂鈎，再疊加市場理性回歸等因素，中海2025年全年在16個城市有35宗地塊落袋，總拿地金額913.38億元，較2024年增長将近一倍。

其中，中海在一線城市新增16個項目，權益面積180.87萬平方米，占比40.69%，同比下降2.9個百分點；拿地金額655.37億元，占比71.75%，同比下降8.43個百分點。

不僅拿地數量增加，聚焦一線城市導致拿地成本也翻了幾倍。

光是年内在上海拿下的6宗地塊，中海便已砸下389.9億元，占全年總投資額将近半數。

其中，持有50.5%權益的上海徐匯區項目1對應權益地價為174.43億元，持有30.5%權益的上海徐匯區項目2對應權益地價為30.19億，兩宗地塊則對應中海2025年12月推出的安瀾上海項目。

在城市土地出讓熱度分化逐漸明顯的當下，2024年投資謹慎一定程度上帶來了2025年銷售的退步，因此中海一反過去兩年謹慎，加大了投資強度，看起來哪怕犧牲掉利潤都要先把核心區域的高價值地塊拿到手。

畢竟2025年在上海被趕超，與土地儲備沒跟上有很大關繫。

先是因為當初參與“圍標”事件而被禁止在上海拿地三年，解禁之後的2023年，中海只在上海徐匯區拿下一宗地塊，也就是2024年業績貢獻僅次于順昌玖里的中海領邸玖序。

2024年，中海全年在楊浦區拿下2宗地塊，上海區域“面粉”數量並沒有增加多少，即便是加上該年新增的12.77萬平方米，在上海區域土儲也僅有不到200萬平方米。

随着環宇玖章、雲邸玖章等項目入市，土地儲量已被消耗掉部分，整體呈現入不敷出态勢，再加上中海依然需要不斷推盤搶占市場，大多數項目基本都是快建快銷的短周期轉化模式，“猛火現炒”的比例越來越高。

2025年12月開盤入市的環宇玖章項目，便是中海于7月拿下的普陀真如多用途組團用地，成交價65.25億，成交樓面價58823元/平方米。

2024年憑借順昌玖里和領邸玖序銷售700億的神話，並沒有再次眷顧，銷售大退步或許讓中海緊張起來，2025年在上海拿下6宗地塊，拿地金額也是16個城市中最大的。

不過，過去投資收縮帶來的土儲告急不止體現在上海區域，南方區域土地儲備也並不從容。

除了年内拿下廣州大道南二期地塊，中海在廣州沒有多余土地儲備。

目前，中海廣州在售樓盤共7個，包括中海大境、中海亞運城、中海麓府等項目尾盤，存貨去化是廣州區域最大命題。

能支撐起南方大區銷售的只有深圳，但中海在深圳的布局更貼近“猛火現炒”。

2024年，中海總共在深圳拿下兩宗地塊，項目均已于2025年内開盤，2026年項目還要看2025年拿下的另外兩宗地塊何時能夠入市。

據中海幸福家小程序，中海深圳在售樓盤共13個，除了2025年新入市的大運玖章、深圳灣澐玺，還有深灣玖序、雲啟源境、寰宇珑宸等在售。

“吃老本”或許是中海在南方大區的最大關鍵詞。

從拿地聚焦策略來看，無論是土儲規模還是新增項目，北京都是中海“頭牌”區域，但實則也是冰火兩重天。

一方面是京華玖序、萬吉玖序等項目熱銷，另一方面是2024年底豪擲110億拿下萬泉寺地塊，建成的麗金府去化成績並不理想，麗澤叁号院至今也還有七成庫存待售。

成績喜憂參半，中海卻又不能放棄多年積累的打拼成果，只能在土地市場中尋覓合适的面粉，繼續将蛋糕做大。

作為最為看重的區域，中海年内北京拿地6宗，與上海並列第一，新增土地規模23.99萬平方米，總權益建築面積63.46萬平方米，拿地金額為189.82億元，占全年拿地金額20.78%。

雖然中海2025年在北京的境遇已經改善不少，但存貨依舊是共通的難題——中海幸福家小程序中，北京是中海庫存壓力最大的城市，共有35個樓盤在售。

紅盤總是寥寥，去化才是日常。向上的路，伴随着鮮花掌聲，也遍布荊棘挑戰，中海是繼續求穩、靜步而行，或是籌謀一場華麗的反擊？

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