從政策組合拳到需求端回暖：2026開年樓市呈現企穩迹象

觀點指數  在1月31日觀點指數研究院發布的《2026年1月房地産市場分析報告·觀點月度指數》中，其指出一線城市商品住宅銷售價格環比降幅收窄，其中上海同比、環比均上漲。住戶中長期貸款連續兩月正增長，全年新增1.28萬億元，市場觀望情緒正逐步消解，一線城市率先呈現“弱中有穩”的築底迹象。

個人銷售住房增值稅下調，有效提振市場信心

中央稅收政策精準發力，顯著降低交易成本以提振市場流動性。2025年12月30日，财政部與稅務總局聯合發布公告，對個人銷售住房增值稅政策進行優化調整，将購買不足2年的住房對外銷售征收率由5%下調至3%，並維持滿2年免征增值稅的優惠，同時明确了政策追溯适用的連續性。這一舉措直接降低了二手房交易環節的稅負成本，有利于加速存量房流轉，提升市場交易的活躍度。

然而，政策在刺激需求的同時，也可能導致短期内次新房源挂牌量增加，特别是對老舊二手住房形成一定的價格競争壓力和去化挑戰。

新年伊始《求是》刊文發題為《改善和穩定房地産市場預期》的文章，強調房地産的重要性，提出“政策一次性給足”、拒絕“添油戰術”。 持續改善和穩定房地産市場預期，要“盡可能縮短調整時間，熨平市場波動”。

在此積極信号下，年初已有多項穩定房地産市場預期的具體措施落地，地方政府“因城施策”加大财政補貼力度，多維度降低購房門檻以釋放剛性及改善性需求。為響應中央穩樓市号召，多地密集出台購房補貼政策，通過現金直補、消費券發放及“以舊換新”獎勵等多種形式刺激需求入市。

例如，韶關針對二孩、三孩家庭及引進人才分别給予1萬至20萬元不等的購房補貼；綿陽和銀川則按面積或套數發放每平方米200元至300元的購房消費券；河南省人民政府辦公廳1月6日發布的《推動2026年第一季度經濟發展實現良好開局若幹政策措施》則要求，積極支持住房消費。支持各地因地制宜發放購房補貼、契稅補貼，組織住房促銷活動200場（次）以上。貴陽則創新采用契稅金額50%補貼消費券疊加房企最高10%優惠的組合拳。

住房公積金政策優化升級，通過放寬貸款限制與提取範圍強化金融支持力度。各地公積金政策調整成為本輪樓市寬松的重要抓手，主要聚焦于提高貸款額度、放寬使用條件及強化家庭互助。銀川允許婚前各使用過一次公積金且已還清的家庭婚後再申請一次貸款，並支持提取公積金支付契稅；

沈陽大幅優化“商轉公”政策，取消原商貸償還年限限制，将貸款比例上限提升至80%，並将新市民、青年人貸款額度上浮1.3倍的政策覆蓋至二手房；

成都則将購房提取代際互助政策延續至2026年底，允許父母、子女提取公積金支持主購房人。這些金融端的松綁政策，顯著提升了購房者的支付能力，特别是對改善性需求和年輕群體的支持作用明顯，有助于推動市場結構的優化和成交量的持續修復。

中長期貸款持續增加，LPR連續8個月保持不變

2025年12個月人民币貸款增加16.27萬億元。分部門看，住戶貸款增加4417億元，其中，短期貸款減少8351億元，中長期貸款增加1.28萬億元。

2025年12月住戶中長期貸款單月增加100億元，連續兩月保持正增長。從全年來看，今年1-12月，1月、3月、5月、6月、8、9、11月環比為正增長，2月、4月、7月、10月環比變動為負。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

盡管2026年1月20日公布的貸款市場報價利率（LPR）未作調整——1年期維持在3.0%，5年期以上保持在3.5%。連續8月保持不變，但貨币政策的寬松信号已通過結構性工具率先釋放。

就在LPR報價公布的前一日（1月19日），中國人民銀行宣布下調再貸款、再貼現利率25個基點。調整後，3個月、6個月和1年期支農支小再貸款利率分别降至0.95%、1.15%和1.25%，再貼現利率下調至1.5%，抵押補充貸款利率及專項結構性貨币政策工具利率也分别調整為1.75%和1.25%。結構性“降息”率先落地。

從近期官方表态來看，未來降息仍具備一定的基礎。1月26日，中國人民銀行行長潘功勝接受采訪時表示“今年降準降息還有一定的空間”。從内外部來看，在外部約束方面，當前人民币匯率保持總體穩定，且美元正處于降息通道，匯率因素並不構成強有力的制約；在内部約束方面，銀行體繫的淨息差壓力正在緩解。2025年以來銀行淨息差已連續兩個季度穩定在1.42%，呈現出止跌企穩的迹象。

展望2026年，随着大規模三年期及五年期長期存款迎來到期重定價，銀行的付息成本有望進一步降低。加之央行此前已主動下調了各項再貸款利率，這将有效幫助銀行降低資金成本並穩定淨息差，為後續進一步實施降息操作留足了空間。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

一線城市降幅環比收窄，需求端觀望情緒有望減弱

從房價指數來看，12月份一線城市商品銷售價格降幅呈現環比收窄的态勢，二三線城市仍處于調整狀态。需求端觀望情緒有所減弱。其中，上海成為一線城市中唯一實現同比、環比雙漲的城市。

12月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點，其中，上海上漲0.2%，北京、廣州和深圳分别下降0.4%、0.6%和0.5%。同比下降1.7%，其中，上海上漲4.8%，北京、廣州和深圳分别下降2.4%、4.8%和4.4%。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，同比下降2.5%。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同，同比下降3.7%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

12月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分别下降1.3%、0.6%、1.0%和0.6%。同比下降7.0%，其中，北京、上海、廣州和深圳分别下降8.5%、6.1%、7.8%和5.4%。

二、三線城市二手住宅銷售價格環比均下降0.7%，同比均下降6.0%，降幅分别擴大0.4個和0.2個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

根據國家統計局發布的數據顯示，2025年1-12月份，新建商品房銷售面積88101萬平方米，新建商品房銷售額83937億元。12月份單月銷售額為14867億元，同比增長27.88%。呈現顯著的年末“翹尾”效應，與年末房企沖刺業績及政策支持帶動需求集中釋放有關。

商品房待售面積為76632萬平方米，比上年末增長1.6%，但相比11月末回落1.0個百分點。年末銷售回暖對庫存去化形成一定支撐，不過絕對規模仍處高位，去化壓力長期存在。

結合銷售與庫存數據，年末回調更多是短期因素驅動，全年市場仍處于築底階段，需求的可持續性，需觀察政策延續性及居民收入預期的改善情況。

分地區看，東部地區銷售額以50210億元居首；西部地區銷售額14174億元，中部地區15811億元；東北地區2232億元，區域分化進一步凸顯房地産市場“核心城市+城市群”的特征，東部核心城市及周邊區域成為市場的主要支撐。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

12月房地産開發景氣指數為91.45，市場仍處于弱景氣區間，表明行業尚未完全走出調整期。不過，結合一線城市房價環比降幅收窄、上海房價雙漲、年末銷售翹尾等信号，市場呈現“弱中有穩”的特征：一線城市作為政策敏感區域，其需求端觀望情緒的消解可能逐步傳導至二三線城市，但城市間分化仍将持續。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

未來行業景氣修復需依賴增量政策持續落地、房企風險化解以及居民收入預期改善，短期市場或延續“磨底”後逐步企穩的态勢。

本文節選自《2026年1月房地産市場分析報告·觀點指數》
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