5.02億欠款懸頂 弘陽服務不再為弘陽地産銷售車位

觀點網 短短58天，弘陽服務與兄弟公司弘陽地産的車位代理銷售合作便倉促落幕，而5.02億元欠款回收卻成為待解之題。

2月4日，弘陽服務公告宣布，因綜合考慮整體業務規劃與商業可行性，權衡車位代理銷售業務的資金成本與預期收益，結合協議實際營運及所需批復的復雜程度，公司已與弘陽地産達成一致，終止雙方于2025年12月8日簽訂的新車位銷售及租賃代理服務框架協議，後續将不再為其提供車位代理銷售服務。

這筆5.02億元欠款則涵蓋物業管理服務費約2.03億元與車位保證金約2.99億元，弘陽服務雖計劃通過協商付款、資産抵償推進回款，但在市場調整背景下，款項足額收回仍存較大不确定性。

欠款源頭

根據去年12月8日續簽的《新車位銷售及租賃代理服務框架協議》，弘陽服務需按未出售車位的總銷售底價支付對應可退還保證金，才能獲得車位代理銷售權，由于資金需留存于合作相關賬戶，便無法用于公司日常運營。

此前2023-2025年10月末，弘陽服務從該合作中獲得的代理費呈現逐年下滑态勢，說明了其車位銷售業務在不斷收縮；與此同時，被關聯方占用資金的壓力卻在不斷加大，成為終止合作的伏筆。

數據顯示，2023年至2025年1-10月，弘陽服務獲得的代理費分别為334萬元、213.6萬元以及178萬元。同時期末，其可退還保證金的每日最高余額分别為2.82億元、2.88億元及2.997億元。

23/25年車位代理協議實際發生額，數據來源：弘陽服務公告

綜合來看，新車位代理協議不到2個月便終止，此次公告更是明确“實際營運及所需批復復雜”是終止原因之一，以及截至2025年10月末，23/25年協議項下的車位保證金每日最高余額已達約2.99億元，與當前公布的應收車位保證金余額基本吻合，可分析得出，新協議並未實質開展業務，該款項是過往協議履行中累積的未退還余額。

需要指出的是，彼時一同簽訂的新物業管理服務總框架協議並未終止。根據公告，弘陽服務需為關聯方提供交付前物業管理及相關服務、展廳及物業銷售處管理服務、尚未出售物業的交付前物業管理服務、以及房屋維修管理服務，厘定2026-2028年進行交易的上限額度分别為1.02億元、0.97億元以及0.95億元，呈現逐年下降趨勢。

這其中，房地産市場調整下弘陽地産新建項目收縮，待管理物業規模減少是主要原因。資料顯示，弘陽地産2025年累計合約銷售金額為43.3億元，較2024全年88.2億元同比下降51%；累計銷售面積為319，397平方米，較2024全年644，838平方米同比下降50%。

而另一方面，弘陽服務亦有隔離關聯方風險的動機。2025中報顯示，其上半年股東應占溢利同比下滑33.2%至2440萬元，主要受到計提應收關聯公司款項減值準備所致。而主動降低年度上限可減少未來應收款累積，終止資金占用型業務，避免關聯方資金占用進一步擴大，本質上是對關聯方付款能力弱化風險的提前規避。

回款手段

不過，目前已經形成5.02億元欠款，結合弘陽地産目前面臨的流動性危機以及處于“高危狀态”償債能力，這筆款項的回收勢必難上加難。

資料顯示，2022年7月，弘陽地産因未能按時支付3.5億美元債利息構成首次違約後，債務危機延續至今。並在2024年2月被債權人提呈清盤呈請，去年12月末，又将境外債重組期限延長到了2026年底。

據财務數據，截至2025年中期，弘陽地産負債合計達495.10億元，其中流動負債433.11億元，短期償債壓力巨大；負債率已高達91.2%，接近“資不抵債”的境況。

這種情形下，弘陽服務計劃就可變現資産與弘陽地産方面商讨，積極與對方簽署抵償協議，最大程度确保收回有關的款項。

從行業視角來看，随着近些年房地産企業風險傳導，物業企業為減少壞賬損失，進行了大量的以資抵債交易，涉及到的實物資産包括停車位、住宅、商業物業、股權等各種類型。類似債務清償模式既反映了行業生态變化，也顯現出物企在風險與機遇之間勉力做出平衡選擇。

例如，萬物雲在2024年中期宣布與萬科商議以經營性資産抵債的方式降低應收賬款之後，從當年11月到次年8月從萬科方面買下了八批抵債資産，包括武漢新唐萬科廣場、上海濱江萬科廣場、萬驿商管、深圳創智雲中心、沈陽鹿特丹廣場、萬瑜置業、杭州元廣以及一批住宅、商鋪、車位等。

為高效推進關聯方資産的去化工作，萬物雲方面還成立了“驚蟄”專項工作組，並計劃在2025年去化4億元左右資産，其中80%是針對車位資産，15%是住宅、商業、公寓資産，剩下的5%是辦公資産。

但以資抵債最大的風險就在于資産估值與定價的公允性。若評估方将資産價值高估，或市場狀況發生變化，使得抵債資産的評估價顯著高于實際市場價值，尤其是三四線城市的商業物業，非核心地段車位，尾盤住宅這類流動性較弱的資産。物企在按高估值接收後，賬面上看似乎完成了債務清償、優化了資産結構，但實則持有了“虛高資産”，後續若進行變現或減值測試，需計提大額資産減值損失，直接侵蝕企業利潤。

這也使得部分被欠債物企選擇退貨抵債資産，轉而要求關聯方以現金完成賬款償還，德商産投服務、方圓生活服務等均是其中代表。

去年10月，德商産投服務宣布全資附屬工資成都德商與相關債務人訂立終止協議，向相關債務人退還用于抵債的652個停車位，而債務人同意向成都德商支付總額2252萬元的現金。年末，成都德商又和成都語萊終止2024年11月約定的“以物業抵償2322.5萬元應收款項”的債務清償協議，改為由後者以現金全額支付筆款項。

如今，弘陽服務終止車位代理，從“高資金占用+高運營成本+低收益回報”業務中解脫出來，但賬款回收方面卻不容樂觀。

即使最終決定以資抵債，但弘陽地産手中尚有優質資産可以應付？只怕這筆賬款終究只是水中月、鏡中花，難以真正落地兌現。

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