核心工業資産遭熱搶 市場開啟“尋寶模式”深圳法拍廠房溢價125%

觀點指數 在1月30日觀點指數研究院發布的《AI融合提速 | 2026年1月産業園區暨基礎設施投資發展報告》中，其指出優質項目加速落地，一線城市核心地段工業資産因稀缺性成為市場争奪的焦點，法拍與公開拍賣市場活躍度攀升，溢價率實現73.8%-125%。而産業園區REITs整體出租率雖呈回升态勢，但行業供需失衡下以價換量成為主流策略。

報告期内，經觀點指數不完全統計，共監測到7起産業投資事件動态。産業園區建設與工業資産流通市場雙向活躍，各地依托優質項目打造特色産業生态，通過模式創新與全鍊條布局激發産業活力。

期内，廣州工控（萬寶）低空經濟産業園老舊廠房升級改造項目進入收尾階段。該項目采用“邊招商、邊改造、邊生産”的創新模式，在加快改造進度的同時保障産業落地效率，目前已完成部分廠房内部改造，成功引入上海電氣、廣州航潤航空技術等優質企業，低空經濟智造區招商率超70%，上下遊集聚的産業氛圍逐步形成。

除低空經濟領域外，廣州工控布局的大灣區高端裝備産業園正式開園，總投資47億元，重點構建海洋工程裝備、軌道交通裝備、清潔高效發電裝備、模塊化建築、高技術船舶與動力裝備等産品矩陣，並打通大型裝備高效出海的“黃金通道”。

此外，粵芯半導體四期項目啟動建設，總投資252億元，規劃建設月産能4萬片的12英寸數模混合特色工藝生産線，精準匹配AI、端側AI、工業電子、汽車電子等前沿領域對特色工藝的需求。

上海建工智能建造産業孵化基地正式啟用，定位為集建築機器人研發、專業人才培訓、創新産業孵化于一體的綜合示範平台，通過産學研協同，打通技術研發至産業應用的轉化鍊路。

海爾康養贛州科創園二期順利投産，創新構建“上下樓就是上下遊”的垂直産業生态，整合産學研、智能制造、數字營銷、統倉統配等全鍊條資源，實現産業集約發展，提升區域康養産業的核心競争力。

産業載體建設專業化水平持續提升，中電光谷成功中標火炬海滄308科技園（EPC+O）總承包項目，中標金額約8.41億元。依托成熟的産業要素組織能力與全周期運營服務優勢，該項目将進一步強化區域産業承載能力，為科技企業落地提供優質載體。

2026年1月，一線城市核心地段工業資産憑借區位優勢、産業集聚效應及稀缺性，成為市場争奪的焦點，法拍與公開拍賣市場活躍度上升。

原由恒大合作操盤的深圳富爾達工業園區11處物業通過法院法拍成交，吸引21位買家參與競拍，歷經110輪競價，最終以5.4億元成交，溢價率達102.69%，印證了一線城市核心地段廠房的市場吸引力。

此前的2025年12月，深圳市寶安區旺達工業園法拍成交價格2.4億元，溢價率73.8%；福田區八卦嶺工業區第534棟廠房經153次加價，以2.17億元成交，溢價率125%。此外，深圳寶安銘可達産業園将在阿里資産平台公開拍賣，起拍價10.23億元，預計引發新一輪市場競拍，核心工業資産的保值增值屬性持續凸顯。

存量市場背景下，深圳等核心城市核心地段的優質廠房具備位置稀缺性，而法拍渠道資産通常存在折價空間，成為當前機會性投資的標的，也是工業改造的優質載體。

2025年四季度，已披露運營數據的産業園區REITs普遍呈現出租率回升、租金價格階段性調整的特征。博時蛇口産園REIT運營穩健，四季度出租率從85.2%微升至86.9%，展現出較強的韌性；但平均月租金從78.4元/平方米調整至77.9元/平方米。

易方達廣開産園REIT出租率與租金均呈區間波動，7-12月出租率在68.48%至72.23%之間徘徊，平均合同單價對應為48.97元/平方米至52.37元/平方米，租金價格随出租率動态調整。

此外，創金合信首農REIT、國泰海通東久新經濟REIT等項目表現突出，出租率持續維持在96%以上，四季度淨利潤率分别達40%和53%，顯著高于傳統産業園區REITs平均水平。

東吳蘇園産業REIT出租率為68.66%，華夏合肥高新産園REIT出租率維持在70%左右的相對低位，兩者出租率與租金水平均同步下滑，反映了研發辦公類項目面臨較大的運營壓力，部分園區因運營承壓淨利潤率出現下降。

整體來看，當前産業園區行業仍面臨供給過剩、需求偏弱的格局，以價換量成為多數産業園區REITs穩定租戶、維持出租率的核心策略。

不過細分賽道呈現分化态勢，南方潤澤科技數據中心REIT、南方萬國數據中心REIT四季度年化分派率分别達7.38%和5.83%，較前期分别提升3.3個和2.2個百分點，依托數據中心高景氣賽道屬性實現收益增長，與傳統産業園區REITs形成差異化。

本文節選自《AI融合提速 | 2026年1月産業園區暨基礎設施投資發展報告》
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