向上而生 | 恒隆的賽點

編者按：在經濟轉型與行業升級語境下，企業的發展方向愈發清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路並不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業的戰略定力、創新勇氣與持續生長的生命力。

在這一背景下，觀點新媒體繼續策劃並推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟與各行各業高質量發展的企業，共同迎接新的一年。

同時，我們将對話具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。

觀點網 “賽點”指在比賽中決定勝負的關鍵時刻。

尤其是在網球比賽中，赢得這個點就能直接赢得整局或整場比賽。例如在決勝盤的最後階段，選手需要赢得最後的賽點才能獲得勝利。這個時刻往往充滿了不确定性，但眼光和實力在其中起着重要作用。

在商業地産世界也一樣，對于商業地産商而言，2025年市場正處在一個復雜而微妙的調整期，因此也是一個決定未來走勢的“賽點”。

站在十字路口，各個參賽者屏息以待，是下墜還是反彈，取決于企業能否在這一關鍵年份打出制勝表現。

于是，我們看到恒隆地産（下稱“恒隆”）聞風而動。

恒隆過去給外界的感覺是“以不變應萬變”，但2025年卻一改常态。

年内，該公司通過輕資産合作、租賃等模式，在一線及強二線核心城市連續簽下4個擴展項目，以鞏固市場地位。

在上海，恒隆與九百集團合作，簽下南京西路1038号（原梅龍鎮廣場） 20年營運租賃；在無錫，簽下毗鄰無錫恒隆廣場的商業項目（原新世界百貨）長期租約；在杭州，簽下杭州恒隆廣場一街之隔，杭州百貨大樓南、北座的20年租賃協議；在昆明，跟當地政府合作運營尚義街項目，涉足過去在内地甚少嘗試的街區業态。

因何而動

恒隆因何而動？一繫列動作背後，從過去相對穩健的風格轉向積極外拓，事實上是公司戰略主動升級與外部市場環境變化的雙重驅動。

首先，外部市場環境發生了變化，恒隆高端商場最為依仗的奢侈品消費開始出現回暖迹象。

從各大奢侈品牌近期業績看，愛馬仕2025年Q3營收同比增長9.6%至39億歐元，增速創近三個季度新高；受Miu Miu暢旺銷情影響，PRADA集團同期總營收40.7億歐元，同比增長9%，連續19個季度實現正增長。

歷峰集團2026财年上半年（截至2025年9月30日）營收同比增長5%至106億歐元，其中二季度增長14%，遠高于市場預期。

開雲集團Q3營收跌幅也大幅收窄至5%；近年位于低谷期的LVMH集團，2025年Q3營收終止季度兩連跌，同比增長1%至182億歐元。

在最新發布的全年業績中，該公司全年總營收比上年下降5%至808億歐元，在有機基礎上為-1%。但Q4總營收延續了Q3回升趨勢，在有機基礎同比增長1%至227億歐元。Q4同期中國所在的亞洲市場也實現了有機營收同比增長1%，好于市場預期。

市場在回暖，但各大奢侈品牌對于未來依然需要謹慎，依舊報團取暖。最明顯的一點是，繼續保持執行“關小店、開大店”策略，以保證店效和客戶粘性。

基于此理由，奢侈品牌仍會選擇将門店開在核心城市内最標杆、最具代表性的商業項目里。

另一方面，商業地産行業的增量時代已無可争議地落幕了，商業項目的發展模式發生了截然不同的變化。

現任恒隆集團及恒隆地産行政總裁兼執行董事盧韋柏在不久前接受采訪時就曾表示，當前商業地産面臨的局面與過去有根本不同，傳統“買地、建設、運營”粗放式增長模式已經結束。

“當前開發商想要買地的成本極高、難度更大，核心原因之一是拆遷費用過于昂貴。十年前甚至二十年前，拆遷成本則相對可控。”盧韋柏稱，恒隆也是在那時進行了比較大力度的拓展。

當前，各地政府也有意将發展思路更多轉向城市更新與存量改造，存量煥新已成為商業地産商生存與進化的核心戰場。

恒隆通過輕資産合作、租賃等模式拓展項目，是應對市場環境的最好方式。

公司戰略層面，陳文博全面接班後，恒隆戰略似乎更趨主動。尤其是2025年中期業績發布會上的表态，已從此前多次強調“保本保命”轉向“穩中求進”。

值得關注的是，不久前的2025年12月18日，恒隆宣布盧韋柏将于2026年8月31日前荣休，董事會正在甄選繼任人。

早于2020年9月，陳文博升任恒隆集團和恒隆地産副董事長時，盧韋柏就被視為與陳文博組成了交接班後穩定的核心管理層力量。

此外，前任掌舵人陳啟宗也曾提到，盧韋柏和陳文博兩人“應可确保公司管理層的連續性”。因此，盧韋柏在此時突然退休，後續總裁人選值得關注。

除此之外，恒隆拓展項目模式的改變，也在于該公司需要進行階段性“休養生息”。

“過去十幾年，公司一直處于持續開發狀态，2027年後有望放緩新項目投入，實現收入增長、支出控制的良性循環。因此，這個階段對公司來說是一個較好的發展時期。”盧韋柏在采訪中如是表示。

陳文博在最新業績會上也表示：“一直以來，我們都是比較傳統的開發商模式，買地、建樓、然後出租。這個周期，快的話要六七年，正常情況要七八年；要是進度慢一點，差不多要十年才能收到第一筆租金，從拿地到實現回款的周期很長。”

他指，“V.3”策略的一個核心優勢就是大大加快了恒隆地産的回款速度。過去，恒隆以購地自建的重資産模式，在9個城市打造了11個高端商業綜合體，成功樹立了“恒隆廣場”作為高端零售代名詞的品牌形象。

2025年以來，寒意已吹向香港房地産行業，這讓一貫謹慎的恒隆必須采取行動，轉換策略。

“我們現在推行V3戰略的城市都已經擁有成熟優質商場，在這些本身就很強的商場基礎上再進一步，哪怕只提升1%的業績，都是很大的數字。”陳文博強調。

2025年9月正式發布的“恒隆V.3”戰略體現了這一點--恒隆地産的戰略演變，清晰地劃分為“V.1”奠基、“V.2”擴張、“V.3”深耕三個階段。

“V.1”是打基礎階段，指恒隆早期在香港布局以地産為主的多元化業務。

這是恒隆事業的起點。在90年代進軍内地前，恒隆通過在香港中環、銅鑼灣、九龍灣及旺角等核心區域的戰略性布局和開發，建立了多元化的物業組合，積累了雄厚的資本、卓越的開發運營能力和品牌聲譽，為後續擴張奠定了基礎。

“V.2”是指恒隆在内地重點擴張階段。聚焦發展大型資本密集型綜合商業項目，這一階段的核心思路是開疆拓土，這是恒隆把握内地經濟騰飛機遇的關鍵階段。

“V.3”則是聚焦核心的精耕細作。面對市場飽和、競争加劇及拿地成本高企的新環境，恒隆在V.2成功基礎上進行了策略升級，不再尋求進入新城市，而是聚焦于已成功布局的核心城市（如上海、杭州、無錫、昆明），圍繞現有項目進行“再投資”，主要采取長期運營租賃等資本效益更高的方式，獲取毗鄰現有項目的物業進行擴容和升級。

全國出擊

促使恒隆作出改變的最直接原因，還是要從企業自身表現上尋找。

2023年-2025年上半年總共2年半時間内，恒隆滬外3個最強商場無錫恒隆廣場、大連恒隆廣場、昆明恒隆廣場的增長表現，基本都好于上海兩項目。

數據來源：企業公告，商業客整理

具體看2025年全年的情況，上海兩個最重點項目--上海恒隆廣場收入實現了1%增長，上海港匯恒隆廣場則增長了2%，且兩個項目同期租戶銷售額增長達到4%和20%。

滬外“三巨頭”方面，無錫恒隆廣場近年的調整進入收獲期，期内在整體租戶銷售額上升3%的情況下錄得收入增長10%；缺少競争對手的大連恒隆廣場2025年推動了持續的租戶調整，收入和租戶銷售額分别增長12%和14%；昆明恒隆廣場收入和租戶銷售額也分别同比上升9%和7%。

這表明，恒隆在滬外的拓展已經取得了階段性成果，因此也有更高的增長可能。同時，恒隆僅靠上海已不足“禦寒”，其必須在上海鞏固好護城河，同時趁機加強滬外項目素質。

具體看過去一年有動作的幾個城市：

圖片來源：百度地圖，商業客截取

在上海，恒隆面對的是頂級競争環境，尤其是上海恒隆廣場所在的南京西路商圈，對手極多且持續叠代。

就目前而言，南京西路商圈内主要商場分布在3個區域。第一，為以興業太古匯和張園為中心組成的東段，兩個項目均由太古地産參與運營。

其中，上海興業太古匯從中端轉向高端，與LVMH集團合作的“路易号”落地，形成對恒隆的競争壓力。

張園是太古地産在靜安區政府和靜安置業推動下，參與管理運營的城市更新項目，也是上海現存規模最大、保存最完整、建築風格最豐富的石庫門建築群，太古地産以商管身份介入設計、招商、運營全鍊條。

2022年，包含17棟獨棟的張園西區即首期實現開業，主打高端品牌快閃店，落位的品牌包括重奢、戶外、高化、餐飲、輕餐等，特别是進駐了LV旅行家居空間；項目的後續将于2026年年中開始分階段開放。

在中段，市場熟知的“梅泰恒”中，恒隆是絕對主角，特别是又拿下了梅龍鎮廣場。

西段靜安寺附近，環繞着靜安嘉里中心、久光百貨、芮歐百貨等項目。其中，久光主打高端百貨類定位，以美妝和女裝品牌見長。

靜安嘉里中心專注“新中産”客群，特别是吸引了很多戶外品牌，例如Lululemon、美國休閑運動品牌Vuori、法國山繫戶外品牌Topologie、昂跑等，中國内地首店都在此落地。

在杭州，對于恒隆來說是處于“決戰前夜”，以全新綜合體争奪市場話語權。

圖片來源：百度地圖，商業客截取整理

杭州目前是國内重奢商場競争數一數二的城市，呈現杭州大廈（杭州大廈購物城）、杭州萬象城、湖濱銀泰in77三座百億奢場“三足鼎立”的态勢。尤其在武林商圈，杭州大廈幾乎是“一家獨大”。

杭州大廈成立于1988年，經歷數次規模擴張後，如今由A、B、C、D座以及中央商城（E座）五個商業空間組成，商業體量達到27萬平方米。截至目前，杭州大廈已成為國内少有的頂奢品牌齊全度較高的商場之一，擁有“品類+獨家資源”護城河。

杭州萬象城位于錢江新城商圈，定位華潤M1重奢項目，商業體量達到27萬平方米，于2010年開業。

據了解，杭州萬象城沒有杭州大廈那般齊全的頂級奢侈品牌供應，但也有Louis Vuitton、Dior、Prada、Gucci、Zegna、Moncler 、Cartier、Van Cleef & Arples、Bottega Veneta、Loro Piana等品牌坐鎮，另外亦獨家引進了全省首家Miu Miu。同時，杭州萬象城整體設計、品類布局和營運風格等則更多元更年輕化，熱門戶外品牌、餐飲品牌上更強。

湖濱銀泰in77位于湖濱商圈，西湖岸邊的優勢位置，2011年開業，目前商業體量約23萬平方米，且在不斷擴容中。

雖然同為高端商業，不過湖濱銀泰in77定位更潮流新銳，常年成為杭州購物中心人流最多的項目之一。一方面擁有杭州唯二Hermès，以及Louis Vuitton、Gucci、Moncler、Balenciaga、Tom Ford等奢侈品牌，另一方面十分注重引入潮流首店。

對于恒隆而言，在通過新租約拓展之前，杭州恒隆廣場所在地塊並不算太友好。難以想象一個重奢商場沒有沿主幹道的外立面展示，但新合作補齊了這一點。

在無錫，恒隆廣場幾乎沒有競争對手，目前主要鞏固市場地位。

圖片來源：百度地圖，商業客截取整理

無錫恒隆廣場是無錫唯一齊聚Hermès， DIOR， Louis Vuitton， Cartier， Gucci等超30個重奢品牌的商場，構築了極高的競争壁壘。同城的無錫萬象城，亦非重奢定位。

在昆明，恒隆廣場也沒有直接競争對手，昆明SKP遙遙無期，金俊廣場後勁不足，傳統商圈“昆明老街+順城購物中心+昆百大”組團走的是大衆路線，昆明萬象城則是M2定位。

圖片來源：百度地圖，商業客截取整理

未來，恒隆在昆明要實現的是絕對統治下的精細化運營。

出擊之後

2025年頻頻出擊之後，恒隆地産分别解決了什麼問題？

在上海拿下梅龍鎮廣場20年營運租賃後，上海恒隆廣場商業體量随之擴大了44%，商業面積增至約12萬平方米，彌補了項目的體量短闆。

在此之前，上海恒隆廣場建築面積為5.37萬平方米，在南京西路商圈内屬于中下遊。

無錫恒隆廣場則是拿下毗鄰商業項目（原新世界百貨）長期租約，零售面積一舉擴大了38%，将引入超80個新品牌，進一步鞏固區域優勢。

昆明恒隆廣場由于壓力最小，拿下的尚義街項目是一個街區項目，對整體業态是重要補充。

除此之外，恒隆還在推進無錫恒隆廣場二期建設，項目總建築面積15.1萬平方米，包括無錫“恒隆府”提供可供出售的573個單位，還會引進希爾頓格芮酒店。

至于上海恒隆廣場三期的擴建，目前确定2026年完成，預計提供開放式公共空間3850平方米，同時新增商業建築面積3080平方米。

杭州是恒隆接下來的最重要一步棋。

面對杭州大廈的競争，恒隆拿下杭州百貨大樓南、北座20年租賃協議，使得待開業的杭州恒隆廣場零售面積增加40%。最重要的是，項目臨街展示面大幅增加至200米。

一繫列動作背後，站在2025年末、2026年初這個節點，恒隆最新一個項目--杭州恒隆廣場商場預計會在4月開幕，表明恒隆此前數十年持續增長的資本開支已階段性結束。

由于多年支撐項目建設，恒隆地産近年負債情況有輕微上升，但與同行相比已是較低水平。

回顧2025年，部分過去被認為十分穩健的港資企業出現債務危機，可見市場寒意已吹向香港地産行業。

這種變化一方面使得恒隆能夠抓住時機，采取行動擴張業務；另一方面，也令一貫謹慎的恒隆需要采取措施壓降債務水平，以保證“小心駛得萬年船”。

數據來源：企業公告，商業客整理

一個對比是，截至2025年6月30日，恒隆的淨負債比率為33.5%。淨債項增至港币479億元，主要由于2025年上半年港币16億元的資本支出增加。

而到2025年末，恒隆地産淨負債比率已下降為32.7%，由于平均借貸利率下降，全年總财務費用同比下降8%至19.38億港元，淨債項也降低到472.5億港元，表明恒隆地産債務情況已跨過逆轉點。

如上所述，在大環境相對沒有那麼好的情況下，恒隆目前已暫緩繼續采用重資産模式擴張。

因此，對于恒隆來說，在核心城市商業格局清晰的背景下，以較輕投入鞏固自身市場地位，是較優的戰略選擇，也是恒隆跨過“賽末點”，赢得未來發展空間的重要一步。

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