GDIRI觀察丨定增終止後“輸血”30億 京投發展多重壓力下的融資突圍

觀點指數(GDIRI) 自京投發展2024年度的定增事項在2025年末正式宣告終止後，今年開年，其抛出兩筆合計30億元的融資計劃，顯示了對于補充資金、緩解債務壓力的迫切需求。

1月30日，京投發展股份有限公司密集發布兩則融資公告，分别拟非公開發行不超過20億元公司債券及注冊發行不超過10億元非金融企業債務融資工具，且均由其控股股東北京市基礎設施投資有限公司（以下簡稱“京投公司”）提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。

結合近一年來京投發展頻頻落地的融資動作、持續提升的資産負債率及低迷的經營表現來看，此次30億債券融資既是對定增終止的及時補位，也是其應對債務壓力、優化資産結構的舉動。

定增終止與補位

近一年來，面對持續緊繃的資金壓力，京投發展的融資動作始終保持高頻态勢，融資渠道不斷拓寬，涵蓋債券、永續債、股東借款等多種形式。據Wind數據顯示，截至目前，京投發展合計存續6筆債券，總金額為53.25億元，其中4筆均在2025年發行。

2025年2月，京投發展非公開發行債券獲得上海證券交易所出具的無異議函，該批次債券發行規模不超過13.25億元，為其後續資金補充奠定了基礎；3月，該批次債券第一期成功發行，實際發行規模達8.84億元，為企業及時注入流動性。

同年8月，京投發展再度發力債券融資，發行一筆規模為8.6億元的中期票據，募集資金全部用于償還到期債務及補充日常經營流動資金，有效緩解了短期的資金周轉壓力。

除傳統債券融資外，京投發展還積極拓展多元融資渠道，将目光投向永續債及股東借款。2025年6月，京投發展發布公告稱，簽署《永續債權投資合同》。該交易涉及中原信托設立信托計劃，並以信托計劃項下的信托資金向京投發展進行永續債權投資，首期融資8.1億元已順利到賬。該永續債初始利率為2.9%，利率設置具有一定靈活性，滿五年後每兩年利率跳漲2%，最高利率可達9%，既兼顧了短期融資成本，也為長期資金使用預留了空間。

7月1日，京投發展進一步向控股股東京投公司申請大額借款，借款總額不超過34億元，借款期限長達5年，借款利率以雙方簽署協議時全國銀行間同業拆借中心公布的1年期LPR下浮90BP為準，以此計算利率為2.1%。

值得注意的是，在一繫列融資動作推進的同時，京投發展一項持續一年之久的定增計劃正式終止。2025年12月29日，京投發展發布公告，其2024年度向特定對象發行股票事項終止。

據悉，該定增計劃于2024年12月31日正式啟動，拟募資5.95億元，發行價格為4.47元/股，唯一認購對象為控股股東京投公司，募集資金計劃全部用于補充流動資金及償還有息債務，旨在優化資本結構、緩解資金壓力。

大額融資背後的多重考量

京投發展在定增終止後迅速推出30億債券融資計劃，是結合行業環境、自身債務壓力及經營現狀後作出的選擇。

其一，行業融資環境邊際轉暖，為債券發行創造有利條件。2025年底全國住房城鄉建設工作會議提出的“進一步發揮房地産項目‘白名單’制度作用，支持房地産企業合理融資需求”等政策導向，讓房地産企業的融資預期持續穩定，融資環境不斷改善。據觀點指數觀察，近一年來，京投發展發行的債券利率均維持在2%左右的較低水平。在此時加大債券融資力度，既能有效降低融資成本，也能順利實現資金籌措，為企業的經營發展提供資金保障。

其二，沉重的債務壓力，倒逼企業加速融資“補血”。近年來，京投發展的資産負債率持續攀升，資金鍊壓力凸顯。财報數據顯示，截至2021年末、2022年末、2023年末及2024年末，京投發展的資産負債率分别為76.16%、80.16%、84.12%和87.80%，呈現逐年遞增的态勢；2025年三季度報顯示，其資産負債率進一步升至91.13%，财務結構持續承壓。

債務到期壓力進一步加劇了資金緊張的局面。截至2025年三季度報，京投發展一年内到期的非流動負債規模已增至71.99億元，而公司同期貨币資金為27.44億元，資金覆蓋能力嚴重不足。其中，公司在2026年8月份有一筆20億元的債券到期，疊加各類日常經營支出，資金周轉壓力達到階段性高峰，此次30億債券融資計劃的推出，能夠有效補充流動資金，應對債務到期壓力。

其三，緩解經營困境，優化投資結構的現實需求。近年來，京投發展的經營表現持續低迷，核心業務盈利能力大幅下滑。2025年，京投發展簽約銷售金額為29.98億元，同比下降44.48%；簽約銷售面積為7.60萬平方米，同比下降66.33%，銷售業績大幅下滑，資金回籠速度放緩。

由于公司相關房地産項目主要集中在北京非中心城區，例如密雲、門頭溝等區，受區域市場低迷影響，項目去化難度加大，存貨跌價風險凸顯。2024年，京投發展對密雲的錦悅府、燕郊的倬郡兩個項目分别計提存貨跌價準備1.93億元和7838.29萬元；2025年中報顯示，對錦悅府項目存貨計提跌價準備計提1.86億元，燕郊·倬郡項目7809.81萬元，持續的存貨跌價直接影響了公司的盈利水平。

與此同時，資産減值損失也對公司的利潤造成較大沖擊。2023年和2024年，京投發展分别計提資産減值損失1.38億元、5.67億元，影響了當期利潤；毛利率方面，公司房産銷售業務毛利率從2022年的19.55%下滑至2023年的7.47%，2024年進一步降至1.51%，相比2023年減少5.96個百分點，壓縮了核心業務盈利空間。

依據京投發展發布的2025年年度業績預告，預計2025年淨虧損擴大至10.25億元至12.3億元，盈利能力持續減弱。

而公司土地投資結構的問題也日益突出，2024年、2025年新增房地産儲備均為0，為優化土地結構、突破發展瓶頸，京投發展也曾試圖參與北京中心城區土地競拍，例如2025年9月30日，公司與中建智地、城建發展等9家房企共同參與朝陽太陽宮新區D區CY00-0215-0627地塊競拍，但最終該地塊被中建智地以43.145億元的總價競得，溢價率達39.18%，因競價過高未能勝出，土地儲備優化計劃受阻。

在此背景下，通過債券融資補充資金，既能減輕财務費用負擔，也能為後續資産整合、土地儲備拓展預留資金空間，助力公司優化投資結構，擺脫經營困境。

同步推進的股權收購

在加速債券融資的同時，京投發展也在同步推進股權收購動作，着力優化資産結構、強化核心資産管控、有序化解存量風險。

2025年12月15日，京投發展發布公告，披露了關于收購鄂爾多斯市京投銀泰房地産開發有限責任公司41.69%股權的最新進展。公告顯示，京投發展已與鄂爾多斯市大中房地産開發有限責任公司、鄂爾多斯市京投銀泰房地産開發有限責任公司簽署股權轉讓協議。

此次收購完成後，鄂爾多斯市京投銀泰房地産開發有限責任公司已成為京投發展控股子公司，並被納入合並報表範圍。工商變更登記已全部完成，變更後京投發展注冊資本為2720.70萬元，持股比例增至90.69%；鄂爾多斯市大中房地産開發有限責任公司注冊資本為279.30萬元，持股比例降至9.31%。據悉，此次收購屬于對原有參股資産的整合，旨在強化核心資産管控，拓展區域發展空間。

另一筆股權收購則聚焦于上海地區的資産。2025年12月2日，京投發展發布公告稱，公司拟以0元價格收購rillion Full Investments Limited持有的上海禮仕酒店有限公司（以下簡稱“上海禮仕”）45%股權，同時拟以3500萬元收購復地（集團）股份有限公司對上海禮仕的債權。該債權截至評估基準日2025年8月31日，本金及利息合計人民币2.09億元，債權收購完成後将形成標的公司對京投發展的債務。

此次收購同樣圍繞原有參股資産展開，交易完成後上海禮仕将成為京投發展全資子公司，並向上海禮仕提供不超過人民币9000萬元的财務資助，幫助其提升上海禮仕運營效率和經營效益。

總體來看，定增終止後，京投發展推出30億債券融資計劃，是其應對債務壓力、把握行業融資機遇的關鍵舉措，而同步推進的股權收購則進一步完善了資産優化布局。

未來，随着30億債券融資的落地及股權收購的持續推進，京投發展的資金壓力有望得到緩解，資産結構将進一步優化，但面對持續低迷的行業環境及自身經營困境，公司後續能否實現盈利回升、突破發展瓶頸，仍有待進一步觀察。

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