華潤、恒隆等項目“竣工即開業”，頭部開發商以優質增量穿越周期

觀點指數 在1月29日觀點指數研究院發布的《小額資産交易活躍 | 2026年1月商辦與辦公空間發展報告》中，觀點指數指出，優質資産與強運營的結合，能夠有效對沖市場供需壓力，實現出租率與收益的雙重穩定。

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業的平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

2025年12月，八城辦公租金均值環比下跌7.35%至2.3元/平方米/天，環比較11月的6.28%跌幅擴大1.07個百分點，年末業主為了沖刺去化目標，持續加大以價換量的力度，通過直接降租、延長免租期等方式吸引租戶，尤其是非核心區域的項目競争更為激烈，進一步拉低整體的租金水平。

同比維度上，八城均值同比下跌19.37%，除深圳同比持平外，其余七城同比均呈兩位數下滑，廣州、北京、南京等地跌幅居前。租金同比下行是2025年全年辦公樓市場供需失衡的集中體現，全年全國辦公樓竣工面積同比上漲6.7%，新增供應集中入市，而需求端僅科技、金融等局部領域有支撐，整體淨吸納量不足，導致租金持續承壓。

與此同時，據戴德梁行披露的數據顯示，2025年第四季度，一線城市甲級寫字樓租金單價同樣表現為繼續下跌，四城租金單價環比及同比均出現不同程度的下滑。

空置率表現上，北京因零新增供應實現空置率持續下行，而上海、廣州、深圳均受新增供應（或存量高企）影響，空置率維持高位或上升。

從數據來看，一線城市寫字樓市場整體處于供應放量、需求緩慢復蘇的調整期，導致租金面臨下行壓力，空置率走勢分化。

市場供應層面，據觀點指數不完全統計，2025年末至2026年初，上海、北京、廣州、杭州、西安、長春等一線及新一線城市的標杆性寫字樓項目密集入市，為市場帶來大量高品質供給。

數據來源：觀點指數不完全統計

同時，以華潤置地、遠洋集團、恒隆地産、新鴻基地産等為代表的商業地産企業積極布局增量項目，通過城市更新盤活存量資産、推進新項目建設，為長期發展儲備優質供給，且聚焦核心城市核心區域。

其中上海華潤中心作為華潤置地在上海商辦市場的重磅增量項目，地處南京西路核心商務區，東臨興業太古匯，是南京西路商圈最後一塊超高層商辦地塊，區位優勢無可替代。

據觀點指數了解，項目定位為集商業、辦公、文化、生活于一體的高端綜合型城市體，總建築面積約12.5萬平方米，由38層超高層甲級寫字樓及曹宅、覺廬兩幢歷史復建建築組成。該項目已于2025年12月30日完成竣工備案，並實現了“竣工即開業”，首批租戶同步取得二次裝修施工許可證，可立即入場裝修。

除上海華潤中心外，長春華潤中心也同步竣工，項目涵蓋寫字樓、萬象城、住宅等多元業态，依托完善的生活與商務配套，填補區域高端綜合體的空白。

同時，遠洋集團以城市更新與新建項目雙線布局。北京遠洋安貞廣場作為城市更新項目揭牌，通過“基金+改造+運營”全鍊條協同模式，将老舊百貨改造為融合總部辦公與復合商業的綠氧”綜合體，憑借招商前置鎖定廣成健康集團整租入駐，填補區域高品質生态商辦空間的空白。同時，北京CBDZ6項目定名入市，進一步鞏固其在核心商務區的優質資産儲備，形成存量煥新以及增量補位的格局。

從增量布局來看，頭部商業地産企業均以核心城市的優質增量項目，來強化長期的競争優勢。

除新項目亮相外，商辦運營商的運營能力也值得關注。

其中剛完成竣工備案的上海華潤中心項目迎來奢侈品牌LV，其将辦公室從恒隆廣場遷至華潤中心，並投入巨資裝修，這不僅是品牌升級，更是外資企業長期深耕中國市場的強烈信号，外資對上海核心商圈價值和未來營商環境的堅定看好。

杭州恒隆廣場辦公樓E座實現100%滿租，同時近期新航道作為首位租戶正式入駐，表明項目邁入成熟運營階段。

同時，據陸家嘴辦公官微披露，2025年旗下寫字樓項目累計新租/擴租的租賃面積同比上漲72%至49.67萬平方米，年内引入的企業租戶覆蓋金融、專業服務、供應鍊、科技與信息技術、生物醫藥、消費與文娛、教育科技、智能終端、電子設備等多個領域，如樂鑫科技、百利藥業、天使會計師事務所、友邦保險（AIA）等。

其中位于陸家嘴金融城及前灘國際商務區的成熟項目平均出租率約為88%，同期旗下陸家嘴金融廣場和前灘中心項目出租率表現亮眼，兩者分别為94.5%和96.5%。

張江科學城區域，旗下張江科學之門項目集群整體新增簽約面積約9.3萬平方米，其中上海科技投資大廈出租率約85%。

在當前商辦市場結構性分化的背景下，華潤置地、遠洋集團、恒隆地産、陸家嘴辦公等樣本企業能夠快速消化核心優質資産，實現逆勢去化，進一步印證了強運營能力對項目去化的推動作用。同時，優質資産與強運營的結合，能夠有效對沖市場供需壓力，實現出租率與收益的雙重穩定。

辦公空間服務商運營層面，近期以高格辦公空間、創富港、奕橋Bridge+、WeWork中國、德事TEC等為代表的樣本企業披露了2025年度回顧。

從數據來看，不同品牌基于定位形成鮮明戰略差異，但均聚焦核心市場+優勢場景，避免同質化競争。

德事TEC的運營邏輯始終錨定高端賽道，以“超甲級辦公體驗”為核心標簽，全年布局均聚焦北上港津等核心城市的地標性物業，從北京國貿大廈A座到香港國際金融中心一期，再到與嘉里建設達成第六次合作的天津嘉里中心項目，其核心策略是超甲級物業綁定+長期合作深化，通過占據頂級商圈地標來強化其高端品牌形象和市場覆蓋率。

數據來源：觀點指數不完全統計

回顧樣本企業的外拓表現，據觀點指數監測，本期新增簽約/開業的項目共計12個，較上期有明顯增長，直觀反映了行業的擴張信心逐步回暖。

其中以BEEPLUS、IWG集團、MFG、創富港、高格辦公空間、創氪際等為代表的樣本企業有新項目落地/亮相，頭部品牌仍是市場活躍的主力，且各有側重。

期内IWG集團以4個開業項目領跑，覆蓋深圳、合肥、淮南三座城市，其中深圳獨占2席（天利中央商務廣場HQ中心、前海HOP國際中心Regus中心），延續其對大灣區核心城市的深度滲透。

值得一提的是，2025年12月11日，由虹口區司法局、北外灘金茂中心與創氪際三方聯合打造的“共創匯”正式啟幕，憑借“政企協同+資源聚合”的獨特優勢，僅用20天簽約率增至70%。緊随其後，2025年12月底，創氪際（Kreator）與中國金茂再度深化合作，于北外灘金茂中心新增1800平方米服務式辦公空間，通過持續擴容的優質供給，精準響應北外灘區域企業的旺盛需求。

城市布局方面，核心城市與重點區域的集聚效應顯著，同時出現少量下沉。深圳以4個項目成為布局最密集的城市，作為大灣區核心引擎，其旺盛的中小企業與高端商務需求，持續吸引各類辦公空間服務商加碼。

上海緊随其後，落地3個項目，依托長三角經濟活力與産業集聚優勢，成為頭部品牌必争之地。此外，珠海、合肥、重慶、長沙、蘇州等新一線及重點二線城市均有項目落地，這些城市伴随産業升級而增長的辦公需求，成為行業擴張的重要增量。

本文節選自《小額資産交易活躍 | 2026年1月商辦與辦公空間發展報告》
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