金科服務啟動退市、全年僅兩物企遞表 現金流與盈利成考量重點

觀點指數 1月27日觀點指數研究院發布的《規模增長預期回暖 | 2026年1月物業服務發展報告》指出，過往一年，物業企業IPO市場已降至冰點，全年僅奧聯服務、國信服務兩家小型物企向港交所遞表，且均未成功登陸資本市場。對比2024年4家物企遞表、2家成功上市的表現，物業資本市場已步入寒冬後的冷卻點。規模偏小、具有财務風險、成長性較弱的物企，上市難度空前增加。

期内，金科服務私有化要約條件全部達成，即将于2026年2月正式告别港交所，成為繼藍光嘉寶服務、華發物業、融信服務之後第四家退市的港股物企。這一事件反映出資本市場對物業股的評價方式轉變。未來，現金流的确定性、人效的提升空間與可驗證的盈利模型，将成為衡量物企價值的核心標準。

今年初，港交所再迎來一家物企遞表，不過是計劃在GEM（創業闆）挂牌上市，主要是因為創業闆對盈利、市值要求低于主闆，更适合規模偏小、成立時間較短的成長型企業，有助于降低上市難度，是當前階段更務實的選擇。

資料顯示，該公司為河北聯集科技，是一家專注工業園區物業管理服務的物企，截至2025年9月，擁有24個在管項目，其中包括23個工業園區和1個商業物業；在管總面積約為430萬平方米。

地域分布上，其主要聚焦于浙江金華，共有19個在管項目位于金華義烏地區，其余在管項目位于浙江省其他地區或其他省份，區域集中程度較高。

從營收和利潤端來看，2025年前9月，錄得總收入5656.6萬元，基礎物業管理服務闆塊和增值服務兩大業務闆塊分别實現營收3861.4萬元和1795.2萬元，占比分别為68.3%、31.7%。同期，錄得淨利潤852.2萬元，較去年同期虧損122.6萬元，扭虧為盈。

值得注意的是，該公司正在從依賴關聯方資源到向市場化創收轉型，來自第三方的收入占比持續提升，從2024年的22%增至2025年前9月的34.8%。來自第三方的在管面積占總在管面積的59.1%，與來自母公司的部分拉開了差距。

二級市場上，物管股期内有所回暖。據觀點指數監測，40家樣本港股物企本期平均區間跌幅收窄至1.18%，上個報告期平均區間跌幅為3.96%。總體估值水平保持穩定，截至期末市盈率（TTM）均值為12.3倍，上個報告期末為12.6倍。

總市值方面，超過百億港元的物企繼續為7家，依次為華潤萬象生活（968.24億港元）、萬物雲（227.07億港元）、碧桂園服務（211.7億港元）、保利物業（189.9億港元）、中海物業（161.2億港元）、恒大物業（142.7億港元）及綠城服務（138.09億港元）。

其中，恒大物業近幾個月市值增長明顯，股價自今年初以來增長超過15%。主要繫其股權出售已進入關鍵的決定性階段。最新公告顯示，清盤人已向選定的投標人發出邀請，要求其在2026年1月底前提交更新後的要約方案。

本期，物業行業收並購及股權交易市場冷清，相關案例主要以頭部企業主動整合、輕資産化優化，以及承壓企業被動處置股權為主，無規模擴張性目的，均圍繞自身核心經營需求展開，推動資産結構“提質增效”。

12月26日，招商積余宣布控股子公司衡陽中航地産60%的股權挂牌轉讓交易正式完成，轉讓價格為167.56萬元。

據了解，衡陽中航地産持有並開發建設衡陽中航城市花園項目，地處衡陽市白沙洲工業園區内，項目土地面積約為836畝，僅有其中95畝土地完成開發，剩余741畝土地仍未開發。

而衡陽中航城市花園項目是當初招商積余重組時遺留下來的重資産包，原應在2024年底前完成處置，但因相關工作進展不順而延期。

随着此次股權轉讓完成，招商積余将不再持有衡陽中航股權，標的公司不再納入合並報表範圍，關于存量房地産開發項目處置承諾事項将全部履行完畢。公告認為，這有助于盤活歷史沉澱資産，釋放發展資源，提升資産質量，對長遠經營發展具有積極意義。

1月2日，受母公司花樣年持續四年的債務危機被動裹挾所致，彩生活股權被折價轉讓。具體來看，花樣年與債權人訂立協議，将以0.087港元/股的價格出售彩生活21.97%的股份；另将10%的股份直接轉讓給債權人指定實體。這一價格較重組協議日期于聯交所所報的收市價0.17港元折讓約48.82%。按每股銷售股份0.087港元計算的銷售股份的總代價為452.84萬美元。

完成出售後，彩生活股東結構發生重大調整，花樣年持股比例從41.95%降至9.98%並失去控制權，花樣年控股股東關聯方成為持有21.97%股份的最大單一股東，疊加花樣年剩余持股，實際控制股份超30%。實際來看，此次股權調整形式上“去花樣年化”，實質仍由曾寶寶主導。

觀點指數認為，通過“關聯承接+股權騰挪”，曾寶寶既将彩生活這一核心資産從花樣年控股的債務風險中剝離，又通過隐性持股維持實際控制，是典型的“保資産、隔風險”手段。

本文節選自《規模增長預期回暖 | 2026年1月物業服務發展報告》
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