理性收縮與局部熱並存：2026開年土拍市場呈深度“結構性分化”

觀點指數 在1月26日觀點指數研究院發布的《“翹尾”行情 | 2026年1月房地産企業新增土地儲備報告》中，我們發現核心城市的局部優質地塊仍能激發房企的競争意願，出現高溢價成交的現象，表明在整體謹慎的氛圍下，資金對“确定性高、去化快”的優質改善型資産依然保持追逐熱情。

理性收縮中重塑市場，核心城市土拍冷熱分化

據觀點指數不完全統計，2025年12月15日-2026年1月15日期間，6個重點城市一共有95宗地塊處于挂牌進行中，起始價198.09億元，面積724.53萬平方米，環比回升18.63%。

從區域分布角度分析，報告期内，北京挂牌出讓的12宗土地中，商業用地4宗。涉宅用地6宗，主要集中于邊緣城區，密雲區、順義區各2宗，石景山區、通州區各1宗，6宗宅地規劃總面積25.54萬平方米，起拍總價為58.05億元。

值得關注的是，起拍價較高的地塊為北京市順義區新國展三期SY00-2301-0003、0004、0005地塊二類城鎮住宅用地、商業用地。

該地塊位于順義區後沙峪鎮，規劃建築面積約12.86萬平方米，起拍總價28.1億元。其中，0003、0004為住宅地塊，起始價24.73億元，0005為商業地塊，起始價為3.37億元。

兩宗住宅地塊合計地上建築規模8.24萬平方米，容積率2.0，綠地率和建築密度均為30%。商業地塊用地面積1.84萬平方米，地上建築面積4.61萬平方米，容積率2.5。

期内，上海市挂牌10宗地，涉宅用地1宗，即松江區SJP0-0107單元02A-04地塊，規劃建築面積約1.94萬平方米，容積率1.05。該地塊地處松江九亭文仁路涞泾路附近，西側緊鄰九科綠洲，處于虹橋機場飛機航道下方，将于2026年1月29日出讓。

廣州拟出讓的20宗地塊中，涉宅用地2宗，番禺區、花都區各一宗。總規劃建築面積13.48萬平方米，起拍總價為13.67億元。

期内杭州市挂牌出讓的28宗地塊中，涉宅用地僅有1宗，坐落于拱墅區，規劃建築面積2.62萬平方米，起拍總價7.32億元，起拍樓面價約2.79萬元/平方米。

該地塊曾在2025年11月進行“商改住”，當時的容積率為1.9，正式挂牌後，容積率進一步下調到1.5，地塊的低密屬性顯著增加，更能打造市中心稀缺的改善産品。

期内，成都市已公告的挂牌出讓地塊共有21宗，其中涉宅用地6宗，供應主力為雙流區，總建設用地面積14.43萬平方米，總規劃建築面積21.72萬平方米，總起始價11.94億元。

深圳近期挂牌出讓4宗用地，無涉宅用地，從區域分布來看，南山區2宗、寶安、羅湖區各1宗。總建設用地面積33.96萬平方米，總規劃建築面積64.93萬平方米，總起始價1.63億元。

整體來看，涉宅用地供應端仍保持謹慎态度，優質資源向核心區、改善型産品集中的趨勢愈發明顯。

成交方面，據觀點指數不完全統計，2025年12月15日-2026年1月15日期間，6個重點城市一共有234宗地成交，成交價507.51億元，成交土地面積1714.44萬平方米，環比回升279.45%。

北京市近期成交13宗地塊，其中涉及住宅用地4宗，總成交價達103.05億元，從區域分布來看，海澱區、豐台區各2宗。

海澱區2宗地塊為上地0702街區東地塊土地一級開發項目HD00-0702-18、24、23地塊R2二類居住用地、F3其他類多功能用地，總用地面積7.71萬平方米， 規劃建築面積22.53萬平方米，起始價84.22億元，起始綜合樓面價3.73萬元/平方米。最終海開控股以總價84.56億元競得該地塊，成交綜合樓面價3.75萬元/平方米，溢價率0.40%。

豐台區2宗地塊分别被北京建工以24.72億元底價，中建方程投資發展集團有限公司和中建智地置業有限公司聯合體以總價13.54億元競得，兩宗地塊均無溢價。

期内，上海有1宗涉宅用地成交，越秀地産以底價25.61億元競得浦東新區Y00-0402單元E04B-10地塊，樓面價3.8萬元/平方米。該地塊規劃建築建築面積約6.73萬平方米，容積率2.5。

報告期内，杭州共有1宗住宅用地成交，為富陽區銀湖街道地塊，總用地面積3.92萬平方米，容積率1.2，可建體量約4.7萬平方米，起拍總價2.87億元，起拍樓面價約6095元/平方米。最終由浙江龍大地産有限公司以總價2.92億元競得，成交樓面價6201元/平方米，溢價1.74%。

報告期内，廣州成交6宗住宅用地，南沙區成交2宗住宅用地，海珠、天河、白雲、黃埔區各1宗。總規劃建築面積63.52萬平方米，成交總價101.47億元。大部分以底價成交。

其中，溢價率最高的地塊為白雲新城AB2911018地塊，該地塊宗地面積為3.16萬平方米，其中可出讓用地面積2.28萬平方米。容積率為2.3，建築限高60米，計容總建面為5.26萬平方米。由保利發展控股以19.83億元成功競得，樓面價3.77萬元/平方米，溢價率17.82%。

成都市92宗成交地塊中，20宗為住宅用地，規劃建築面積為110.17萬平方米，成交價為75.06億元。成交主力為雙流區。

其中，成交價格最高的地塊為位于龍泉驿區大面街道的地塊，總土地面積約13萬平方米，規劃建築面積24.13萬平方米，起始總價13.09億元，容積率2.0，起始樓面價7000元/平方米，由成都經開發展置業有限公司以13.10億元底價競得。

回顧2025年，重點城市土地市場在深度調整中顯現出清晰的復蘇脈絡與分化格局。杭州與成都憑借較高的推地量實現了成交金額的逆勢增長，分别錄得1420.8億元和836.2億元，對應同比增長21.5%和24%；而北京、上海則維持了千億級的高位平穩運行，分别收金1427.4億元和1427.23億元。

相比之下，深圳涉宅用地供應較少，全年僅成交12宗，290.9億元；廣州市場則呈現“量穩價平”的特征，廣州全年土拍成交48宗、攬金506.6億元，其中34宗以底價成交，占比達70.83%。

由此來看，在行業理性收縮的大背景下，核心城市的土地市場呈現出顯著的“結構性冷熱分化”特征，供需雙方的策略均更趨精準與審慎。

改造範圍深度擴容，北京首次單列城市更新計劃指標

中央城市工作會議，将城市更新提升至優化城市空間結構、構建房地産發展新模式的戰略高度，標志着行業發展邏輯已從“增量擴張”正式轉向“存量提質”。随着“十五五”規劃建議明确内涵式發展路徑，2025年全國老舊小區改造不僅提前超額完成年度計劃（1-11月開工2.58萬個），更在22個地區實現年度任務“清零”。

進入2026年，這一趨勢進一步加速，發改委提出2026年中央預算内投資将安排超過750億元，用于支持城市更新等673個項目。而其它重點城市也提出了各自的計劃和預算。

例如：1月20日，北京2026年供地計劃發布，首次單列城市更新計劃指標。今年北京預期實施建設用地約3240-3740公頃，計劃安排新增供應建設用地3040-3540公頃，其中城鄉建設用地2430-2530公頃、特交水用地610-1010公頃，支持低效産業用地、低效商業辦公樓宇用地更新盤活200公頃以上，建築規模300萬平方米以上。

廣州市住建局也披露，2026年廣州将加速推動城中村改造，全年計劃完成固定資産投資1200億元。其中，天河區2026年将推進22個城中村27個項目改造，全年固投目標330億元，力争超350億元，上半年還将啟動石牌村首期安置房建設。

改造範圍深度擴容，政企合作模式向規範化、市場化演進。本輪城市更新呈現出“全域覆蓋、主體多元”的新趨勢。改造對象已從傳統老舊小區延伸至非傳統領域：北京将金融、文化、煙草等非國資委監管央企在京老舊小區納入整治範圍；深圳羅湖則引入華潤置地等頭部房企操盤三九花園等商業更新項目，要求落實不低于15%的公共利益用地，探索出“政企合作、共建共享”的市場化運作新範式。

從大連對老舊小區的改造，到北京對危舊房改建的專項指標支持，城市更新正從粗放式的“拆改留”轉向精細化的“留改拆”並舉，更加注重公共服務功能的補齊與商業價值的重塑。

本文節選自《深耕優質地塊 | 2025年12月房地産企業新增土地儲備報告》
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