GDIRI觀察丨誰能接下恒大物業？百億級交易倒計時，國資與PE的博弈

觀點指數(GDIRI) 距離清盤人要求競購方提交正式要約的截止日已越來越近，但恒大物業的最終買家仍然成謎。

1月27日，市場傳聞中國恒大清盤人預計将于本月底前收到針對恒大物業的具有約束力收購報價。潛在競購方包括私募基金信宸資本及至少一家廣東地方國企，目前相關主體正評估推進收購事宜。消息人士稱，潛在報價或低于恒大物業當前股價水平。

其中提到的信宸資本近來确有物管領域整合動作。

1月23日晚，其控制的主體信宸設施管理聯合一致行動人，以9.17億元向A股上市物企新大正出售嘉信立恒75.1521%的股權，啟動重大資産重組，交易完成後将合計持有新大正約14.92%的股份。

通過這次“出售資産+換取股權”的操作，信宸資本展現了典型的PE式資本運作路徑。但是否意味着，在物管行業深度調整期，其正試圖通過接手恒大物業構建更大的資産版圖？

信宸資本入局？

作為中信資本的私募股權投資分部，信宸資本擁有中國成熟的並購投資平台。致力于投資那些能夠把握住中國經濟增長與生産力提升機遇的企業。官網介紹，自2002年以來，其已完成超過100筆投資，目前管理着102億美元的資本。

在物業管理賽道，信宸資本的布局始于對行業效率變革的前瞻性判斷。2018年-2023年間，該公司看準中國物業行業向存量提效管理轉型的契機，聚焦綜合設施管理細分領域，陸續收購7家專長于綜合、醫療、公建、機電、保安、暖通等不同領域的設施管理企業，最終打造了“嘉信立恒”平台公司。

綜合官網及公告信息來看，嘉信立恒已形成全國化的服務網絡與規模化的運營體量。目前，該公司業務範圍遍及全國32個省級行政區、200多個城市，設立上海、華東、浙江、華西、華北、華南、香港七大運營中心，管理面積達1.8億平方米，合作客戶累計2700家，核心服務BMW、SK集團、哔哩哔哩等知名工商業客戶。

同時，2023年、2024年，以及2025年前8個月，嘉信立恒的營收分别約為29.04億元、30.25億元、20.75億元；對應期内淨利潤分别約為1.16億元、1.26億元、8484.94萬元，總體保持穩步增長的态勢。

不過，盈利能力弱卻是突出問題。上述提及的期限内，嘉信立恒的毛利率分别是13.10%、12.69%和11.61%，淨利率分别僅為1.08%、2.88%和3.36%。

而與新大正産生聯繫則是緣于嘉信立恒的資産重組交易。2025年9月15日，新大正首次披露拟收購嘉信立恒不低于51%股權的重大資産重組預案，信宸資本作為嘉信立恒的第一大股東，成為此次交易的核心對接方。

歷經四個多月的溝通推進，1月23日新大正正式披露交易草案，确定以9.17億元通過發行股份及支付現金的方式，收購信宸資本等交易對方合計持有的嘉信立恒75.1521%的股權，其中信宸資本出售其持有的嘉信立恒約48.22%的股權。

交易完成後，信宸資本及其一致行動人将持有新大正14.92%的股份，成為新大正持股5%以上的重要股東。並且，雙方已經簽署戰略合作協議，信宸資本方面表示，“堅定看好中國物業管理及設施管理的長遠發展”。

鑒于嘉信立恒盈利承壓，疊加物企IPO難度大、估值受限的行業環境，信宸資本通過推動其與新大正的整合並保留部分股權，既規避了獨立上市的障礙，實現高效退出，又兼顧長期價值，達成流動性與收益的平衡。

觀點指數認為，相比新大正高度市場化、聚焦公建與城市服務等第三方客戶，且資産負債結構穩健、無關聯方風險傳導。恒大物業則深陷關聯方債務泥潭，資産質量存疑，當前首要目標是維持生存而非發展。

鑒于信宸資本一貫聚焦可整合、可提升、可退出的優質市場化資産，其入主恒大物業的可能性微乎其微。

廣東國資接盤？

當下，要接盤恒大物業的股權，並非僅靠資金實力即可。潛在買家必須同時滿足多重條件：既要具備雄厚資本以應對百億元級交易及關聯債務風險，又需擁有整合近6億平方米在管面積的運營能力；既要有處置高比例壞賬和復雜歷史遺留問題的經驗，還需具備明确的戰略協同邏輯或政策使命。

數據顯示，截至2025年6月30日，恒大物業應收貿易賬款總額達58.83億元，期内計提減值撥備30.42億元，整體減值率達51.7%，其中對關聯方的應收款幾乎全部計提，撥備近22億元。

同期，盡管2025上半年公司營收同比增長6.9%至66.47億元，但淨利潤卻同比下滑1.8%至4.91億元，毛利率和淨利率分别降至18.0%和7.4%，盈利質量持續承壓。

這意味着，僅靠“抄底”邏輯恐怕難以獲利，任何接盤方都必須具備極強的風險化解能力與長期運營定力。可以說，無論是出于市場化擴張、資産配置，還是區域維穩考量，這些門檻，決定了真正有資格“接盤”的玩家寥寥無幾。

目前，市場對恒大物業潛在接盤方的猜測，主要集中在一批具備強大國資背景、成熟運營體繫且深度布局廣東的頭部物企。主要包括保利物業、華潤萬象生活、中海物業、越秀服務、招商積余、以及萬物雲等。

這些企業或背靠央企（如保利、華潤、中海、招商），或依托地方國資（如越秀服務），或具備領先的市場化整合能力（如萬物雲），均擁有較強的資本實力、廣泛的在管規模和成熟的非住業态運營經驗。

其中，在此前市場傳出中海及華潤有意收購恒大物業的消息後，雙方迅速回應——中海表示“目前不掌握具體情況”，華潤則直接否認“消息不屬實”。疊加華潤萬象生活在業務結構上以高端商業、寫字樓、城市公建等為主，與恒大物業以住宅為主的資産組合存在明顯錯配，其參與的可能性已大幅降低。

越秀服務雖在廣州擁有深厚的政企資源和項目基礎，但其體量有限，無論在資本實力、運營承載力還是風險吸收能力上，均顯不足。截至2025年中期，其合約項目515個，總合約面積9250萬平方米；在管項目444個，總在管面積7230萬平方米；年度創收不足40億元。整體上，其入主恒大物業的可能性較低。

招商積余過往一年已明确提出“大張旗鼓拓物業”的戰略方向。在業績發布會上，公司董事兼副總經理趙肖坦言，當前住宅在管規模不足，未來将加大市場化拓展力度。這一表态看似與恒大物業龐大的住宅資産形成潛在協同，但考慮到A股上市公司並購港股資産在跨境監管、信息披露及審批流程等方面的復雜性與不确定性，實際操作難度會比較大。

諸多猜測中，保利物業或是最“靠譜”的買家——其央企背景、穩健現金流、全國化運營能力以及在粵港澳大灣區的深度布局，使其在資質、實力與區域協同性上均具備接盤基礎。但需強調的是，這仍僅為市場推測，保利方面尚未釋放任何明确的意向。

根據恒大物業2026年1月13日公告，清盤人已要求選定的潛在買家于1月底前提交更新後的正式要約方案，並明确不再接受任何新的非約束性意向。這意味着交易進入最終沖刺階段，恒大物業51.016%控股權的歸屬即将塵埃落定。

無論最終由誰接手，都将重塑物業管理行業的競争格局。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。