巨頭暗戰“分鐘級”物流：淘寶、美團、京東重金押注前置倉網絡

觀點指數 在1月23日觀點指數研究院發布的《景氣指數創新高 | 2026年1月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告》中，我們發現，傳統倉儲市場供需關繫持續優化，互聯網與物流巨頭紛紛加大即時物流新基建投入，淘寶閃購、美團、京東等布局前置倉網絡。冷鍊物流行業投資活躍，資金向醫藥冷鍊等高附加值領域集聚，多個高端冷鍊及樞紐項目落地。

期内，國内傳統倉儲市場供需關繫持續優化，核心指標呈現小幅下降的态勢。據物聯雲倉數據，12月全國倉儲平均租金為23.14元/㎡·月，較上月有所下降；全國倉儲空置率為16.40%，同比環比均呈回落。

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

據CBRE華南區産業地産數據顯示，2025年廣州共有12個優質倉儲項目入市，總供應量達93萬平方米，區域分布上，增城區占比40%、白雲區占25%、南沙區占15%，第四季度新增兩個項目，合計供應24萬平方米，分别落地白雲區與增城區。全年倉儲淨吸納量75.7萬平方米，較2024年的負吸納狀态實現回升。

成交結構方面，第三方物流占比65%，某電商平台自營物流整租新倉庫、某服飾類第三方物流企業落戶從化等案例；純電商占比27%，其中跨境電商新租成交占比17%。

租金與空置率方面，2025年廣州倉儲租金同比下跌7.6%，年末租金水平為35.5元/㎡·月，第四季度單季下跌2.4%；空置率同比上升1.9個百分點，年末為8.9%。

2025年佛山落成10個倉儲項目，總供應量186萬平方米，其中三水區占比53%、順德區占30%，第四季度新增兩個項目，合計供應22.9萬平方米。佛山倉儲市場的跨境電商擴租意願較強，成交占比達81%；全年倉儲淨吸納量168萬平方米，同比增長137%；空置率同比下降0.4個百分點，年末為6.6%。

租金方面，2025年佛山倉儲租金同比下跌7.0%，年末租金水平為34.4元/㎡·月。展望2026年，廣州預計新增倉儲供應264萬平方米，佛山預計新增133萬平方米，市場租金存在進一步下調的空間。

面對即時物流領域的廣闊市場空間，互聯網企業與物流巨頭紛紛加大投入，将即時物流新基建列為核心競争力，通過布局前置倉網絡、升級技術設施等方式，構建高效即時配送體繫。

淘寶閃購在12月28日明确表示，将對即時物流新基建進行堅決、持續且長期的投入。硬件基建層面，淘寶閃購重點推進智能調度繫統、前置倉網絡、低空物流樞紐三大闆塊建設。

過去一年，平台已上線30多萬家門店，閃購倉SKU超1萬8千個，覆蓋生鮮、日用、數碼等全品類商品。為進一步鞏固優勢，淘寶閃購計劃未來一年内投入20億專項資金，助力商家打造品質倉店，持續完善前置倉網絡布局，提升末端的配送效率。

美團依托成熟的本地生活生态優勢，其運營的美團閃電倉采用共享模式，商家品牌入駐後可享受共享服務並分攤成本，有效降低了中小商家的入局門檻。

截至目前，美團已建成前置倉5萬個，單倉平均面積200至300平方米，實現全品類、全區域覆蓋。根據規劃，到2027年，美團閃電倉數量将突破10萬個，對應市場規模預計達到2000億元，成為即時零售領域的核心基礎設施。

以物流業務為根基的京東，通過京東閃送強勢切入即時物流賽道，推出行業領先的“秒送倉”倉配一體化服務。依托京東成熟的物流網絡與技術積累，截至目前已布局共享前置倉6000個，SKU數量超3萬個，為商家提供從倉儲管理到末端配送的全鍊路解決方案。

報告期内，共錄得6起投資事件相關動态，冷鍊物流行業迎來投資與資本運作的雙重活躍期。資金持續向醫藥冷鍊等高附加值領域集聚，高端專業化設施加速落地。

1月7日，ESR易商為知名藥企定制的1萬平方米醫藥倉在吉林易嶺物流園正式開倉。該項目從需求對接至竣工驗收僅耗時20天，順利通過GSP認證，可滿足藥品、醫療器械等特殊品類的存儲與周轉需求，彌補了東北地區醫藥供應鍊高端倉儲短闆。

與此同時，多區域高端冷鍊及綜合物流樞紐項目同步推進。京東物流與淄博豐泰、成都京農至和合資打造的魯中冷鍊物流産業基地在山東淄博啟動，總投資20億元，聚焦高端冷鍊服務，填補了魯中地區高標冷鍊設施空白。

資本市場對冷鍊物流行業的認可度持續提升，紅星冷鍊成為近期冷鍊IPO市場的焦點企業。1月13日，其成功在港交所挂牌，全球發售2326萬股H股。此次挂牌是其二次遞表後的突破，此前4月25日首次遞表已失效，本次成功挂牌體現了資本市場對其業務模式的認可。

根據募資規劃，約57.5%的募集資金将用于未來四年新建一座加工廠、擴建冷凍食品倉儲倉庫，配套升級加工設備與智能繫統，進一步拓展冷凍食品加工與倉儲一體化服務，強化核心競争力。

本文節選自《景氣指數創新高 | 2026年1月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告》
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