GDIRI觀察丨 從260億“全國店王”到街區 德基的“地下城”冒險之旅

觀點指數(GDIRI) 1月26日，據南京江北新區披露，新區中央商務區與德基集團簽署了江北新主城核心區商業合作框架協議，德基将于江北地下城打造“德基時刻”體驗式商業街區，項目有望今年開業。

據了解，與匯集全球一線奢侈品牌的南京德基廣場不同，最新的“德基時刻”産品線将集年輕時尚潮流與多業态融合于一體，以場景創新與藝術賦能構建新型文化消費場景。

實際上，除簽約江北項目外，德基還布局了河西、仙林等區域，除上述江北德基時刻外，河西德基時刻、仙林德基奧萊也預計于今年開業。

這一繫列動作標志着，以南京德基廣場登頂“全球店王”的德基集團，正加速打破單一重奢標簽，向多區域、多業态、全客層的多元商業生态突圍。

從重奢到多元化

資料顯示，德基集團成立于2000年，憑借精準定位與創新運營成長為全國高端商業標杆，核心項目是全國知名高端商業體南京德基廣場。

從最新的動态來看，其正打破對單一項目的依賴。2026年，德基重點推進江北、河西、仙林等項目的落地開業，業态上涵蓋體驗式商業街區、藝術概念奧萊等。

來源：公開資料，觀點指數整理

觀點指數認為，德基開啟多元擴張，本質上是應對市場分化、競争加劇與自身發展瓶頸的必然選擇。

其中，消費市場的結構性分化，是其轉型的核心驅動力。當前國内零售市場呈現鮮明的“啞鈴型”結構，一端是追求稀缺體驗的超高淨值客群，是德基的核心基本盤；另一端則是注重性價比與情感價值的大衆客群，正成為商業增量的核心來源。

在高端商業方面，德基已具備明顯的優勢。據南京發布方面的數據，其代表項目南京德基廣場2025年銷售收入達到262億元，客流量達到6600萬人，在全國位居前列。

該項目店鋪數量和能級也均較為突出，匯聚了全球95%以上的一線奢侈品牌，憑借LV、香奈兒、迪奧等頂奢品牌的全品類覆蓋，以及德基藝術博物館、24小時商業模式等創新舉措，在全國高端商業市場占據重要地位。

雖具備高端商業優勢，但在區域競争下，其商業版圖擴容的需求依然存在。如今，南京商業競争日趨激烈，德基不再一家獨大，定位為高端商業的新鴻基南京IFC填補了河西商圈重奢商業的空白，正瓜分德基所占據的南京高端市場份額。

而香港置地金陵中環則聚焦潮奢定位，打造沉浸式消費場景，吸引不少年輕客群，與德基在新街口商圈内部形成直接競争，分流了部分客群。

再從企業自身發展來看，單項目依賴的風險日益凸顯。盡管新街口德基廣場業績穩健，但單一項目的增長空間存在天花闆，多元布局成為突破增長瓶頸、分散經營風險的必由之路。

在此背景下，德基加速布局河西、江北、仙林等闆塊，以形成“新街口頂奢核心+多區域業态互補”格局的重要性不言而喻。

除此以外，從運營層面來看，德基在高端商業運營中積累的品牌資源、場景打造能力與精細化管理經驗，有望為其涉足非重奢領域提供助力。

作為全球頂奢品牌的重要合作伙伴，德基匯集了全球95%以上的一線奢侈品牌，與LV、Gucci等形成深度綁定。憑借與頂奢品牌的深度合作關繫，德基可争取到專屬的奢侈品過季貨源支持，為奧萊項目提供品質與性價比兼具的核心商品，構築差異化優勢。

同時，其在場景打造、精細化管理上的經驗，也有望成為非重奢項目的競争力亮點。在新街口德基廣場運營中，德基将商業與藝術深度融合，借助藝術博物館、常态化藝術展覽、公共藝術裝置等，構建了“重奢消費+藝術體驗”的獨特模式。

仙林德基奧萊定位為藝術概念奧特萊斯，憑借上述運營經驗與優勢，該項目有望突破傳統奧萊的“折扣賣場”定位，形成差異化競争力。

此外，德基具備較成熟的品牌分級管理策略，其将品牌分為戰略級、核心級、孵化級並提供差異化支持，這一模式也可保持多元項目業态組合的新鮮度。

其中，核心級品牌側重潮流與輕奢，孵化級品牌聚焦新興小衆品類，與“德基時刻”的定位适配度較高，能助力項目吸引年輕客群。

進化考驗不止

盡管有高端基因加持，但從單一重奢到全業态運營，德基仍面臨跨賽道邏輯适配、多項目管理、外部競争擠壓的多重考驗。

内部考驗方面，德基的優勢主要在重奢運營，重奢業态運營的核心是“稀缺性”與“高端調性”，而潮流業态追求“高頻叠代”與“社交屬性”，奧萊則側重“性價比”與“貨源穩定性”。三種業态的運營邏輯存在差異，德基需跳出重奢運營的固有思維，針對不同業态建立差異化的運營體繫。

具體到單個項目，個性化挑戰更為突出。以江北德基時刻為例，項目将入駐亞洲規模最大的江北地下城，且布局于地下一層商業大平層，這也讓項目面臨着地下商業開發運營的專屬挑戰。

不同于傳統地上商業，地下商業的開發運營難度更大。受限于采光、動線設計等硬件問題，行業數據顯示，其坪效通常僅為地上商業的50%-70%，且需精準定位才能實現租金與坪效的平衡，德基後續的運營難度可想而知。

更為關鍵的消費客群上，項目所在的南京江北新區的消費力仍處于培育期，加之4号線二期、11号線一期開通時間尚未确定，這也意味着初期客流導入或會較大程度受限，項目可能需要較長的培育周期。

除上述簽約項目外，其他項目亦各有挑戰。河西德基時刻需在輕奢、潮流品類的品牌組合上避開與鄰近南京IFC的同質化競争，同時持續保持品牌的新鮮感，避免陷入高不成低不就的“尴尬”中。

仙林德基奧萊則需在保障奢侈品貨源品質的同時，把控折扣力度、控制運營成本，平衡品牌方利益與消費者預期，一旦貨源不足或定位模糊，極易失去競争力。

除不同類型商業的邏輯差異外，多項目並行帶來的運營管理壓力也不容忽視。時間線上，德基2026年計劃同步開業河西、仙林、江北等多個項目，商業運營壓力顯著增加。

同時，多項目、多業态對管理團隊也提出更高的要求，如何保障各項目運營標準統一，平衡非重奢項目的服務品質與品牌調性，成為擺在德基面前的難題。

外部競争方面，區域市場競争與同質化挑戰，也會進一步壓縮項目的生存空間。如在奧萊賽道上，百聯奧萊、砂之船奧萊擁有穩定客群與成熟運營模式，是仙林德基奧萊的強勁競争對手。

德基的多元轉型，是國内高端商業運營商應對市場變化的一個縮影。當單一重奢市場增長見頂，挖掘新的增長極，成為行業面臨的共同命題。

如何在拓展商業市場、吸引年輕客群的同時維護高端品牌形象，實現高端穩固、多元增長，是德基轉型過程中需持續權衡的核心命題，而這場考驗才剛剛開始。

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