傳統“二房東”模式退場 2026住房租賃企業發展将顯著分化

觀點指數 在1月22日觀點指數研究院發布的《注入金融活水 | 2026年1月住房租賃發展報告》中，觀點指數指出，期内中央及地方聚焦于政策指引、金融财稅、存量盤活、權益保障等方面，出台新規或舉辦相關工作會議，以推動住房租賃市場的發展。

12月22日至23日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。其中在着力穩定房地産市場層面指出，結合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。優化和精準實施保障性住房供應，實施房屋品質提升工程，有序推進“好房子”建設。

觀點指數認為，全國住房城鄉建設工作會議的相關部署，‌核心影響是推動住房租賃市場從增量補充向存量主力與品質發展的階段轉型‌。通過‌政府收購存量房直接增加供應‌、結合城市更新‌拓寬房源渠道‌，以及推行“好房子”標準‌提升整體品質與服務‌，這些措施将有效擴大租賃住房供給、優化供給結構、穩定市場價格，並引導行業向規範化、專業化、高品質的方向發展。

同時，政策層面，期内中央及地方主要聚焦于政策指引、金融财稅、存量盤活、權益保障等方面，出台新規或舉辦相關工作會議，以推動住房租賃市場的發展。

數據來源：觀點指數不完全統計

金融财稅層面，證監會推動REITs高質量發展，支持租賃住房REITs發行。同時，财政部延續公租房稅收優惠，涵蓋建設、運營、交易等環節，疊加保租房民用水電等政策紅利，顯著提升資産的盈利空間，為資本定價提供穩定基礎。

中央層面明确鼓勵收購存量商品房用于保障性住房，期内地方層面如株洲、河南、湖南等同步推進存量收儲，既響應去庫存要求，又快速擴大保租房供給，緩解新建保租房周期長、成本高的問題。

上海等城市持續推動非居改保，支持非住宅存量（如寫字樓、酒店）改造為保租房，适配城市更新的需求。

同時，湖南、南京、東莞等發力租房權益保障層面，聚焦年輕人與人才群體，通過房票、租金優惠等政策優化居住保障，适配城市人才戰略，促進職住平衡。

深圳、上海等城市通過“十五五”規劃強化保租房建設。其中上海“十五五”規劃中提出，堅持租購並舉，滿足人民群衆多樣化多元化住房需求。增加保障性住房供給，加強新時代城市建設者管理者之家的籌措供應。

企業運營層面，近期不少住房租賃企業發布2025年年度回顧。已開業規模排在前20的樣本企業，合計開業量超115萬套/間，頭部效應與差異化發展並行。

其中，從規模與城市布局數據來看，企業間的規模分層明顯，頭部品牌以全國化布局及保租房納儲鞏固優勢，區域品牌聚焦核心城市需求，地方國企則持續深耕本地租房市場。

數據來源：觀點指數不完全統計

注：統計類型不含公租房

據觀點指數不完全統計，已開業規模排在前20的樣本企業，合計開業量超115萬套/間，頭部效應與差異化發展並行。

具體來看，僅萬科泊寓和龍湖冠寓兩家集中式租賃企業的已開業房量超過10萬間，穩居第一梯隊，前者已開業房量為20.3萬間，後者已開業房量為12.7萬間。

瓴寓國際成為最接近第一梯隊的企業，全年新增開業21159間、新增簽約26477間，推動其開業規模增至95352間、管理規模突破15萬間，其增長核心在于國企合作托管以及存量物業改造的輕資産模式，65%的托管項目超額完成營收（如南京北站柚米寓營收達成率187%），驗證了專業運營能力的變現價值。

同時，細分賽道與國企補位繼續深化發展。

服務式公寓領域，雅詩閣中國簽約31個新項目（占全球1/3），新增約1.8萬套房源，同時通過盛捷、馨樂庭、雅院三大特許經營方案推進輕資産轉型，首個特許項目深圳馨樂庭大運城龍崗公寓酒店計劃于2026年春節前開業，将進一步打開下沉市場空間。

地方國企中，城投寬庭上海在管2.7萬套、城發美寓投運7.2萬套，依托本地政策資源聚焦保租房與人才公寓，成為區域市場的重要補充。

盈利層面，2025年集中式租賃企業分化顯著，輕資産模式破局盈利難題，“二房東”模式正在被加速淘汰。

具體來看，瓴寓已持續三年穩定盈利，復合增長率為214%。與此同時，越秀地産旗下越秀住房租賃公司宣布2025年的闆塊整體盈利突破千萬元，是其于2018年成立以來的首次年度盈利。

而傳統“二房東”模式則承壓退場。

典型如深圳泊寓因“萬村計劃”房源占比過高，2025年1-11月淨利潤虧損8881萬元（2024年同期盈利3194萬元）。該計劃以高于市場價收房且約定每3年漲租10%，2025年進入漲租周期後，疊加市場租金低迷（上文提及的50城租金同比跌幅超10%），收房成本與出租收入倒挂嚴重，最終倒逼企業清退虧損房源。

數據來源：觀點指數不完全統計

擴張路徑表現上，2025年集中式租賃企業已徹底告别搶房源的粗放擴張模式。

結合企業披露的年度回顧可以發現，輕資産模式已成為住房租賃企業規模化發展的核心路徑，具體包括委托管理、代運營、政企合作、數字化輸出、企業定制等多元化發展方式，其以低資金占用、低風險、高擴張效率的特性，适配政策導向、市場結構與資本偏好，推動行業從搶房源轉向拼服務。

其中，年内企業合作的顯著趨勢之一是政企深度綁定，由國資平台提供房源/政策支持，品牌方輸出運營能力，共同落地保租房與人才公寓項目。

包括萬科泊寓、瓴寓、有巢公寓、雅詩閣等多家租賃企業深度綁定政企合作模式，發力政策性房源。例如年内泊寓與合肥、杭州、東莞、昆明等地方國資國企合作，推出多個保租房與人才公寓項目，合作房量約9300套。瓴寓與甯波北侖城投成立合資平台，五年計劃運營12400套保租房。

從數據來看，2026年租房市場已進入頭部引領、模式叠代的新階段。觀點指數認為，住房租賃企業輕資産化趨勢将延續，合作模式亦将迎來結構性升級，輕資産模式、專業化分工、場景化運營等将成為企業突圍的核心策略，同時住房租賃市場将逐步從量的積累向質的提升邁進。

新增項目開業層面，據觀點指數不完全統計，期内樣本企業錄得20個租住項目新開業，較上個報告期有輕微增長。

數據來源：觀點指數不完全統計

保利和寓、合肥承寓、樂乎公寓、美寓、魔方公寓、甯巢、融通融寓、雅詩閣、友間公寓、有巢公寓、越秀星寓以及招商伊敦等多家租賃企業有新項目亮相，樣本企業持續加大在住房租賃市場上的投入。

聚焦項目産品類型，本期新增項目覆蓋白領公寓、人才公寓、服務式公寓、保租房等，滿足不同人群的居住需求。

其中，雅詩閣是本期開業最活躍的品牌，期内累計開業5個項目，覆蓋武漢、無錫、上海三大城市，涵蓋雅詩閣、馨樂庭、雅院三大産品線，進一步鞏固高端服務式公寓市場份額，實現品牌梯隊化布局。其擴張邏輯聚焦核心城市産業聚集區，精準匹配企業高管、外派人員等高端客群的需求。

城市布局上，本期長三角區域合計落地新開業項目10個，占總項目數的50%，其中上海以5個項目領跑，無錫、杭州、甯波、嘉興均有項目落地，成為品牌擴張的核心陣地。

作為長三角核心城市，上海憑借産業集聚度高、租賃需求旺盛、政策支持等優勢，吸引雅詩閣、招商伊敦公寓、保利和寓、魔方公寓等多品牌集中布局。項目涵蓋高端服務式公寓、青年公寓等多元業态，滿足從商務精英到年輕白領的多樣化需求，凸顯核心城市租賃市場的需求分層特征。

珠三角區域落地4個項目，深圳、廣州、汕尾各占1席，其中越秀星寓在深圳同期布局2個項目，聚焦核心闆塊的青年人才需求。

除此之外，北京、武漢、鄭州、合肥等一線及新一線城市也是租賃企業布局的重點。企業在夯實核心城市群份額的同時，正加速向人口淨流入的新一線城市下沉。

本文節選自《注入金融活水 | 2026年1月住房租賃發展報告》
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