保利物業、銀城物業等掀起2026年物企“撤場潮”

觀點網 1月平平無奇的一天，杭州贊成美樹小區物業群里彈出了一則新消息，不是追算欠繳的物業費，也不是播報小區維修服務的進度，而是一份來自物業公司的撤場函。

1月12日，南京銀城物業服務有限公司杭州分公司發出了一份《有關撤出贊成美樹小區物業服務工作函》，表示由于收繳率持續過低，加之運營成本上漲，決定于2月28日24時起，正式停止對該小區的物業服務，並完成人員撤場。

南京銀城物業（杭州）為瑞森生活服務旗下物業公司，成立于2018年，于2023年5月進駐贊成美樹小區，提供小區物業服務，到正式撤場，服務年限不過三年。

于業主而言，繳費意願低主要在于物業公司提供的物業服務品質不符合業主為此付出的價格，即“質價不符”；于物業公司而言，收繳率低、資金流動性差，就無法為業主提供高質的甚至是基本的物業服務。

如此往復，業主與物業公司之間的矛盾陷入死循環。從“降價潮”持續升級，随之而來的便是“撤場潮”。

三換物業公司

銀城物業此次撤離的贊成美樹小區位于杭州余杭區良渚街道，開發商為浙江金緯房地産開發有限公司，該房企分别由浙江省贊成集團有限公司、浙江贊成控股集團有限公司分别持股74.3%和10%，其余15.7%則由職工持股會持有。

贊成美樹小區于2010年建成，並于2012年1月交付，占地面積約5.37萬平方米，建築面積約12.88萬平方米，房屋總數1152戶。

但交付之後，贊成美樹小區就頻繁傳來負面動态。物聊社獲悉，有業主表示，從2015年開始，樓棟外立面瓷磚陸續脫落，據粗略統計，因外立面掉落砸壞住戶房窗的情況多達30多戶；此外，還有多處牆面存在空鼓情況。

當時小區的物業公司表示，外牆脫落發生在房屋的保修期内，主要責任不在物業，只能協同業委會聯繫開發商和街道，推進牆面維修和改造事項。

但該小區開發商項目公司負責人多次拒絕回應，且已經對項目公司進行了注銷，此類問題無法徹底得到解決。

牆面脫落只是贊成美樹小區的房屋質量問題中的一個突出表現，開發商“失蹤”之後，矛盾全都轉移到了物業公司身上。

這也是該小區交付14年三換物業公司的根源問題——維修任務重于服務任務。

小區交付之初的前期物業公司為浙江贊譽物業，其由杭州萬科物業100%持股，彼時物業費為1.75元/平方米。服務八年後，2020年，經業主大會表決，小區選聘杭州萬科物業成為新的物業公司，物業費升至3.5元/平方米。

但服務期剛滿兩年，業主大會再次表決與杭州萬科物業終止物業服務合同，並針對後者未履行的事項進行起訴，又鬧了個不歡而散。

再後來便是銀城物業帶資入場又匆忙離場的故事。

2023年5月，進駐贊成美樹小區之初，銀城物業就出資50萬元投入業委會賬戶，並表示“每年不計成本超出物業服務合同範圍解決歷史遺留問題”，物業費與前物業公司相比，下降了0.9元/平方米至2.4元/平方米。

但由于小區物業費收繳率持續處于過低水平，加之物業服務運營成本剛性上漲，導致該項目長期處于嚴重虧損狀态，無法維持正常運營與服務投入，銀城物業将于2026年2月28日正式退出贊成美樹小區物業服務。

同時，相關業主也需于銀城物業正式撤場之前結清物業費，以及在小區物業服務進入空窗期之前，為小區找來第四家物業公司。

未平的撤場潮

作為服務對象是成千上萬個業主的行業，物業服務並不缺少各種争議和矛盾。

關于一項服務，也許物業公司認為自己達到了100%的執行力度，但仍然存在“不滿意”“不夠細致”的聲音；相反，也存在業主認為服務質量不匹配服務價格，但物業公司已處于長期虧損狀态的情況。

事到如今，降費已無法解決服務質量與收繳率的問題，物業公司與業主間的矛盾愈演愈烈，業主要求更換物業公司的情況不在少數，物業公司主動撤場也已成為行業一種現狀。

2025年四季度至今，短短4個月的時間内，已傳出包括新城悅服務、金茂物業、碧桂園服務等頭部物業公司退出小區物業服務的動态，保利物業、福建一建物業等央國企物業公司也卷入了這場風波。

例如，新城悅服務已于2025年12月31日正式退出阜陽市颍州區吾悅廣場（安置房）小區物業服務，服務時限剛滿3年。

退出該項目的原因在于部分業主長期拖欠物業費、二次加壓費等現象仍存，導致收繳率未能達到基本運營紅線，加之物價上漲、人力成本增加等因素，項目處于嚴重虧損狀态。

央企保利物業則是在2026年一次性退出了中冶在上海的兩個住宅項目——中冶祥騰城市佳園和中冶祥騰城市廣場。

值得注意的是，保利物業自2025年6月入場，距離發出撤場函僅過去6個月，将于2026年3月正式退出項目。服務期還不到一年，就因物業費結算困難而導致公司現金流持續虧損，最終以撤場收尾。

撤場現象頻出，也深刻地反映了物業服務“包幹制”的弊端。

目前，物業服務主要采用兩大收費模式——包幹制與酬金制。其中，包幹制的采用範圍相對更廣，據統計，約95%小區采用包幹制；酬金制相對比較年輕，在大多數地區仍處于推廣階段。

包幹制的利弊十分明晰，在拟定合同時便敲定物業費均價與服務内容，金額層面由物業公司自負盈虧，質量層面則由業委會進行常規性監督。

但随着業主對生活質量的要求不斷提高，以及進行物業服務所需的人力、物力成本的上漲，包幹制的弊端也逐漸顯現了出來，即業主不認同服務品質，繳費意願極低，導致物業公司難以盈利甚至虧損，進而影響服務品質，矛盾便如車輪般越滾越遠。

在此背景下，酬金制應運而生。

在拟定合同時，物業公司會提出固定的管理酬金，經業主表決通過後，管理酬金成為物業公司的合法利潤，與後期展開物業服務的一切費用完全分開，同時，物業公司所動用的每一筆資金都需向業主公開、核實。

這樣一來，就消除了業主對物業公司謀取不正當利益的不滿，業主的繳費意願也會得到一定程度的提升。

但酬金制也不是萬能鑰匙，作為一種服務業收費模式，同樣存在弊端，比如物業公司或許會因為酬金固定而不願意在提升服務品質上下功夫。

最關鍵的一點在于，繳費率以及業主共擔盈虧的意願達不到100%，酬金制也無法實施下去。等待着業主和物業公司的，将會是另外一個循環。

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