珠江新城遺珠 廣州馬場一期地塊超186億挂牌出讓

觀點網 1月23日，廣州公共資源交易中心發布公告，正式挂牌天河區珠江新城馬場地塊一期。

該地塊起拍總價達186.43億元，計容建築面積約56.7萬平方米，名義起拍樓面價約3.29萬元/平方米，預計于2月25日競價。

廣州跑馬場地塊是珠江新城核心區最後一塊大規模未開發用地。地塊北至黃埔大道，南至花城大道，西至馬場路，東至華南快速幹線，恰好處于珠江新城與廣州國際金融城的幾何中心。

地塊的命運始于1992年。為探索現代賽馬産業，廣州在當時的城市東郊潭村，以八個月速度建成廣州賽馬場。該馬場占地約33公頃，可容納4萬人，規模為當時亞洲第二。

1993年1月8日，首場賽馬鳴鑼。10元門票一票難求，單場投注額突破千萬元。至1999年停業前，馬場共運行757場，在全市設有103個場外投注站，擁有員工約3000人、競賽馬1200匹，會員達3800名。1998年華東水災，馬會曾捐出1000萬元善款。

然而，由于賽馬活動性質始終遊走于政策邊緣，1999年12月，廣州賽馬被勒令停止。

此後，地塊進入漫長的低效利用期。2003年，被改建為汽車交易市場；2008年，轉型為集汽車城、馬會家居、餐飲于一體的混合業态。2014年，汽車城關閉。

而此時，周邊區域已崛起為廣州中央商務區（CBD），這片土地的業态與區位價值出現落差。

轉機始于2021年8月。一份政府招標公告為地塊定下目標，要求其發展策劃“對標北京SKP等國際著名CBD地區”。2022年，廣州市政府與北京華聯集團簽署戰略協議，明确計劃在此引入華南首個SKP項目。

規劃藍圖在2025年全面落定。2025年12月2日，《天河區馬場地塊控制性詳細規劃》經廣州市規委會審議通過。規劃定位為“超級城市綠鍊+人民文體客廳+頂奢消費中心”。

根據規劃，馬場片區總用地面積38.42公頃，規劃總建築面積約73萬平方米。其中，商業商務體量約50萬平方米，居住面積約22萬平方米。

規劃指出，項目将打造一條總長約23公里的“超級城市綠鍊”，其核心段為串聯天河CBD、珠江公園、馬場及天河公園的4.5公里林蔭步道。片區規劃總綠地面積超過10公頃，将建設大型城央公園，融入“公園+”、“體育+”理念，並通過利用地下空間規劃“折疊式”運動綜合體。

並明确将引入“頂奢百貨、高端酒店及特色體驗”相結合的一體化消費鍊，並以此對標北京SKP項目，建設城市核心消費載體。同時，規劃将新增22處公共服務設施，包括一所九年一貫制學校，以構建“15分鐘優質生活圈”。

2025年7月，總投資151.19億元的“廣州市珠江新城東區城市空間提升及基礎設施配套建設項目”通過備案。建設内容包括新建市政道路4097米、金穗路下穿隧道484米、公共地下空間約12.7萬平方米（含體育設施7000平方米）等，支撐項目落地以打通珠江新城與金融城的交通瓶頸。項目由越秀集團全資子公司廣州越誠達有限公司負責，建設周期為2025年至2028年。

此前該地塊開發長期受制于復雜的産權。土地權益主要歸屬廣州賽馬場運營管理有限公司。其股東構成復雜：越秀集團旗下廣州越成投資運營有限公司持股49.85%；天河區屬國企（天河投資集團、新塘商業運營公司）合計持股31.15%；石牌村、潭村相關經濟社合計持股19%。

2025年11月，僵局破解。《國有土地使用權收回補償方案》正式披露：政府将有償收回馬場片區約36.2萬平方米土地使用權，補償總額約100億元，由做地主體越秀集團支付。

根據方案，廣州賽馬場運營管理有限公司在收到100億元補償款後，需先扣減稅費及必要支出，剩余約66.4億元将按股東持股比例分配。

據此計算，越秀方面可獲得約33.1億元，天河區屬國企可獲得約20.68億元，村集體可獲得約12.62億元。方案同時明确，股東在獲得貨币補償後，還可選擇購買改造後的“馬場地塊物業”。

地塊所處廣州頂級豪宅聚集區，自挂牌起就被視為“總價地王”的有力競争者，周邊匯聚僑鑫匯悅台、凱旋新世界等項目。

最具參考意義的對標項目，是距其約2.2公里、同樣位于珠江新城東區的保利玥玺灣（原面粉廠地塊）。

2024年9月，面粉廠地塊經過148輪競價，以117.55億元成交，溢價率33.4%，樓面價約6.7萬元/平方米。該項目于2025年11月開盤，首日銷售額突破100億元，最高單價超過30萬元/平方米，成交均價達17萬元/平方米。

馬場地塊186.43億元的起拍價，已遠超面粉廠地塊的成交總價，位列廣州歷史前列。具體來看，馬場地塊在區位上處于珠江新城與金融城中心，且配備約50萬平米綜合商業體，相比之下該項目更具優勢。

2025年10月，廣州市政府辦公廳印發的《廣州市提振消費專項行動實施方案》中，已将“馬場片區”與聚龍灣太古里、華潤萬象城並列，列為重點推動建設的高端商業載體。

市場普遍預期，若競價達到面粉廠地塊的溢價水平，馬場地塊的最終成交價将輕松突破250億元，直接挑戰由亞運城項目保持的255億元廣州歷史總價地王紀錄。

這塊土地經歷三十載，将于這場馬年輪回的拍賣中迎來交匯點；待為期三年的建設周期完成後，馬場片區整體預計将于2028-2029年間全面建成。

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