“21萬科02”的一小步 萬科債務展期的一大步

觀點網 近日，媒體引述消息人士報道，萬科正在應相關部門要求加快重組進程，並盡快提交重組方案。

該報道稱，重組計劃意味着萬科正在尋求所有債權人同意債務減值或延期付款，預計計劃在提交予債權人同意前，還需要得到批準。

就在市場尚在疑惑上述消息的真僞時，萬科邁出了公司債務展期的一大步。

1月21日，萬科A接連發布四份公告，均有關公司債“21萬科02”。其中一份顯示，“21萬科02”債券持有人會議高票通過兩項議案，當中包括展期一年事宜。

這意味着，萬科迎來了第一只成功展期的公司債。

消息一出，資本市場各方發來“賀電”，當日萬科A漲4.59%，收報5.01元，重回5字頭；萬科企業收漲5.75%，報3.68港元。

成功展期的第一步

據了解，“21萬科02”全稱萬科企業股份有限公司發布關于召開萬科企業股份有限公司2021年面向合格投資者公開發行住房租賃專項公司債券（第一期）（品種二），繫萬科在2021年1月22日發行的公司債，發行規模11億元，當前余額11億元，發行票面利率為3.98%。

該筆債券原定期限為“5+2”年，到期日期為2028年1月22日。在第五個計息年度（即2026年1月22日），債券持有人擁有一次回售選擇權。

根據回售結果，“21萬科02”回售登記期内有效回售申報數量1032.101萬張，對應本金金額約為10.32億元；剩余未回售債券數量為67.899萬張，對應本金金額6789.9萬元。

因此，“21萬科02”此次召開持有人會議，主要就是為了讨論如何處理債權人們選擇回售的10.32億元本金。而剩下6789.9萬元本金在2028年才到期，暫時不在萬科與債權人們的關注範圍，期間萬科只要照常付息即可。

2025年12月31日，萬科公告宣布将召開“21萬科02”2026年第一次債券持有人會議，會議召集人為債券主承銷商中信證券，表決時間為2026年1月16日-19日。

最初，萬科方面給出的議案只有三份：《關于豁免本次會議召開相關程序要求的議案》、《關于調整“21萬科02”回售部分債券本息兌付安排的議案》、《關于同意為“21萬科02”回售部分債券增加寬限期的議案》。

後于1月15日，萬科宣布新增兩項補充議案，分别為《議案四：關于調整“21萬科02”回售部分債券本息兌付安排、增加固定兌付安排、提供增信措施的議案》、《議案五：關于同意為“21萬科02”回售部分債券增加寬限期、增加固定兌付安排、調整本息兌付安排的議案》。外界猜測是債權人不滿上述議案條款，故提交了兩份更“現實”的解決方案。

對比不難猜出，“21萬科02”初始三份議案是由萬科方面提出的，意圖憑借增信措施展期一年，這也是公司前面幾筆中票尋求展期時的一貫作風。後面補充的兩項議案則大概率是由債權人們提出，同時也表達了他們的态度：實實在在拿到錢才是最重要的。

不出意外地，“21萬科02”債券持有人會議上最終通過的只有議案一以及後來補充的議案四。

圖片來源：企業公告

有關債券本息兌付的安排中，議案四以92.11%的高支持率遙遙領先，萬科方面提出的展期一年方案則以10.46%的支持率墊底。

未來可期？

根據議案四中的固定兌付安排，萬科需在1月30日為每一個投票同意議案四或議案五的證券賬戶，進行不超過10萬元的兌付。此舉明顯是在維護中小投資者的利益，猜測該部分需要支付的現金並不多。

讓萬科感到些許壓力的是那40%回售部分債券本金的兌付，經過計算，該部分對應的現金規模約為4.128億元。剩余的60%，即6.192億回售部分本金在一年後兌付，以及6789.9萬未回售部分只需在兩年後支付。

此次展期通過對萬科而言無疑是具有里程碑意義的，資本市場也不遺余力地在表達自己的看法，1月21日當天，萬科A漲4.59%，收報5.01元；萬科企業收漲5.75%，報3.68港元。

與此同時，“21萬科02”的一小步，為“22萬科MTN004”、“22萬科MTN005”兩筆合計57億的中票的展期樹立了好榜樣。

據了解，“22萬科MTN004”已召開過兩次持有人會議、“22萬科MTN005”已召開一次，但萬科與債權人之間均未能達成共識。1月21日，兩只中票将再次召開會議以商讨展期事宜。

有意思的是，“22萬科MTN004”、“22萬科MTN005”最新交出來的方案中，有和“21萬科02”此次獲通過的議案存在極其相似的部分。

具體來看，兩只中票的議案三中，均提出實施10萬元的固定兌付；40%本金于1月28日兌付、剩余60%展期一年；以及提供增信措施等條款。

增信措施方面，“21萬科02”要求萬科以持有的對項目公司武漢萬雲房地産有限公司、西咸新區科築置業有限公司的應收款質押作為擔保。

“22萬科MTN004”則要求以對深圳市荣興房地産開發有限公司、廊坊萬恒盛業房地産開發有限公司、北京友泰房地産開發有限公司的應收賬款質押作為擔保措施。

“22萬科MTN005”要求以對深圳市中萬華凱實業投資有限公司、西安伊合源實業有限責任公司、深圳市萬信未來城制造有限公司的應收賬款抵押作為擔保措施。

有市場人士分析指出，三只公司債高度相似的展期方案或許是萬科與債權人之間幾經拉扯後的結果，雙方大概率早已談妥條件，現在就是走個過場。因此目前外界大多認為萬科将一舉成功，另外兩只中票展期方案終會獲得高票通過。

假如萬科另外兩筆中票均按照40%的比例計算，那麼公司于1月28日當天需要支付約14.8億元的本金。再加上“21萬科02”的4.128億，萬科短期内将流出近19億現金。根據公司三季度報告，萬科期末持有的貨币資金為656.8億元，付“首付”大概率沒有問題。

不過，目前萬科還未到真正能夠放松的時候。正如摩通1月9日報告所述，無論展期是否通過，萬科已被視為财務困難房企，即使成功亦僅屬“買時間”，後續仍需更全面債務重組。

根據Wind數據顯示，萬科仍有217.98億元境内債務，平均票面利率為3.22%，一年内到期規模占比83.12%，達180.75億元。

另據公開資料顯示，萬科2026年上半年有三只公司債到期，分别為“23萬科MTN001”、“23萬科MTN002”、“23萬科MTN003”，将于明年4月23日、5月12日、6月15日到期，債券余額均為20億元。

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