庫存“九連降”與債務重組獲突破，房地産市場在調整中夯實底部

觀點指數 在12月31日觀點指數研究院發布的《2025年1-12月房地産市場分析報告·觀點指數》中，我們發現2025年全年房地産市場價格環比延續調整态勢，庫存去化取得積極進展，年内出險房企債務取得突破。

市場延續調整态勢，庫存去化取得積極進展

總體來看，新建商品住宅價格指數在波動中調整，而二手住宅價格指數多數時間處于收縮區間，

新建商品住宅價格指數方面，各線城市呈現“一線城市小幅波動、二三線城市震蕩下行”的格局。一線城市全年走勢相對平穩但重心下移，1-4月在0%-0.1%區間微幅波動，5月起由漲轉跌（-0.2%），下半年跌幅雖有收窄（如7月、8月回收至-0.2%和-0.1%），但進入四季度後再次承壓，11月跌幅擴大至-0.4%。

二線城市全年表現弱于一線，僅在年初（1月）錄得0.1%的微漲，随後長時間處于持平或下跌狀态，下半年跌幅基本維持在-0.2%至-0.4%之間。

三線城市除年初短暫調整外，全年絕大多數月份環比均為負值，10月觸及-0.5%的年内低點，11月微幅回升至-0.4%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

二手住宅價格指數方面，各線城市環比跌幅整體深于新建商品住宅，一線城市下半年的下跌幅度增大。二手住宅價格指數在1-4月經歷了“漲跌互現”的波動後，下半年維持在-1.0%區間。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

2025年房地産市場仍處于深度調整期，東部地區承壓，而庫存去化在政策幹預下穩步推進。

總量指標延續調整态勢，銷售額降幅大于銷售面積。2025年前11個月，新建商品房銷售面積為78702萬平方米，同比下降7.8%，其中住宅銷售面積降幅達8.1%；實現銷售額75130億元，同比下降11.1%，住宅銷售額降幅為11.2%。銷售額降幅顯著高于銷售面積降幅（高出3.3個百分點），市場仍在通過“以價換量”策略維持去化。

庫存去化取得積極進展，供給側優化持續。截至11月末，商品房待售面積為75306萬平方米，較10月末減少301萬平方米，其中住宅待售面積減少284萬平方米。值得注意的是，商品房庫存已連續9個月減少。這表明在“控增量、優存量”等政策措施的作用下，供給端主動調整見效，庫存壓力正在逐步緩解，市場供求關繫正向着平衡方向修復。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

市場内生動能有待加強，年末市場再度走弱。縱觀全年銷售節奏，呈現出顯著的“前穩後弱、波動加劇”的特征：年初受春節假期影響表現為弱開局，1-2月銷售額同比分别微降2.91%和2.32%；進入年中，7月與8月單月同比跌幅分别觸及14.07%和14.77%，傳統淡季特征明顯。

總體來看，2025年房地産市場在供給側去庫存方面取得了實質性進展，但需求側的復蘇基礎並不牢固。東部核心城市的深度調整與年末單月銷售走弱，預示着市場底部震蕩時間可能拉長，未來企穩回升仍需更強有力的需求端政策托舉。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

房地産開發投資持續承壓，房企境外融資回溫

2025年1—11月份，房地産開發投資及供給端指標延續疲軟态勢，行業投資與開工意願持續低迷。

在開發投資方面，全國房地産開發投資額累計達到78591億元，同比下降15.9%。其中，住宅投資完成60432億元，降幅達15.0%，與整體投資走勢基本同步。

在工程建設進度方面，房屋新開工面積累計為53457萬平方米，同比下降20.5；施工面積累計656066萬平方米，同比下跌9.6%，跌幅微擴0.2個百分點；竣工面積累計39454萬平方米，同比下跌18%，交付端的收縮幅度顯著。　

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

資金層面，1—11月房地産開發企業到位資金總額85145億元，同比下降11.9%。具體來看，國内貸款降幅相對較窄（下降2.5%），利用外資下降24.6%，自籌資金下降11.9%，定金及預收款下降15.2%，個人按揭貸款下降15.1%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

在債務進展方面，融創、遠洋、時代中國、旭輝、佳兆業、禹洲地産、碧桂園等多家企業的債務重組獲批或完成。

各企業通過不同路徑實現債務風險化解，龍光219.6億元境内債通過21筆債券重組議案，提供全額轉換資産、抵債、回購及股票等靈活選項，體現債權人利益平衡的精細化設計；禹洲集團歷時三年完成66.8億美元重組，降債35億美元，成福建首家完成全流程的房企。

融創聚焦“債轉股+股權穩定”，通過強制可轉債實現債務削減；融創中國約96億美元境外債務重組獲香港高等法院批準，正式成為首家境外債基本清零的大型房企，獲得標志性進展。碧桂園通過控股股東承諾加強對債務重組的實質性支持，12月4日，碧桂園177億美元境外債務重組方案獲香港高等法院正式批準；與此同時，9筆137.7億境内債展期方案全部通過債券持有人會議表決通過。

創新工具持續涌現，荣盛發展披露債務重組新模式，拟與中國信達資管河北分公司簽訂《債務重組合同》，針對約20億元重組標的，約定若按時足額償付10.5億元（其中3.5億元以實物資産抵債），即可豁免剩余9.5億元債務，形成"部分償付+實物抵債"的創新方案。

金科股份通過司法重整繫統化解風險，采用"現金+股票+信托受益權"的綜合清償方案：目前26.28億元重整投資款已全額支付到位；破産費用、職工債權及普通債權對應的清償資金均已支付或完成專項預留；通過資本公積轉增的52.94億股股票已劃轉至指定賬戶；破産服務信托合同、資産管理協議已正式生效，形成多維度債務化解路徑。

萬科面臨階段性挑戰，其兩筆境内債券（20億元"22萬科MTN004"、37億元"22萬科MTN005"）的展期方案進入關鍵表決階段，雖然展期方案均被否決，但寬限期延長方案獲通過（延期30天）。

受此影響，標普将萬科長期發行人信用評級從"CCC-"下調至"SD"（選擇性違約），反映市場對其短期流動性壓力的關注。萬科大股東深鐵集團已累計提供借款307.96億元，但根據2025年11月簽署的框架協議，後續借款需萬科提供抵質押擔保，目前剩余可提取額度僅22.9億元，股東支持的可持續性面臨考驗。

整體來看，房企債務化解呈現"企業持續進展、創新工具叠代、司法重整應用"的多元特征，但部分企業仍面臨方案表決壓力與股東支持邊際收緊的挑戰，行業風險出清仍需時間。

本文節選自《2025年1-12月房地産市場分析報告·觀點指數》
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