GDIRI觀察丨房企融資新解法 保利再發50億定向可轉債示範破冰新路徑

觀點指數(GDIRI) 随着房地産行業融資環境的邊際改善，定向可轉債作為一種兼具債權與股權特性的融資工具，正受到市場的更多關注。1月16日，保利發展控股發布公告，拟發行50億元定向可轉債，資金主要投向旗下九個房地産開發項目。這是繼去年85億元可轉債發行後，保利發展在該融資渠道上的又一次重要嘗試。

據觀點指數觀察，定向可轉債不僅為房企提供穩定的流動性支持以緩解資金壓力，還能通過轉股機制靈活調整資本結構，進而降低财務杠杆風險，該融資方式未來有望被更多上市房企納入融資選項。

轉債方案

從本次可轉債的核心方案來看，拟向特定對象發行不超過5000萬張可轉換公司債券，每張面值100元，發行總額上限50億元，期限設定為6年，票面利率将通過競價的方式确定，發行對象則限定為不超過35名符合證監會規定的特定投資者。

目前該方案已獲董事會、股東大會審議通過及控股股東中國保利集團批復，尚待上交所審核與證監會注冊同意，按照此前的審核流程，有可能在今年三季度發行。

本次募集資金将全額注入九個房地産開發項目，涵蓋杭州保利天奕、石家莊保利裕華天珺、廣州保利辰園湖境、上海保利虹橋和頌三期等核心城市項目，總投資額合計達222.21億元，50億元募集資金将用于填補項目建設的資金缺口。

從項目基本面來看，多數項目聚焦剛性與改善性住房需求，具備明确的收益預期與交付時間表。

作為本次投資規模最大的項目，杭州保利天奕的可行性數據頗具代表性。該項目作為在建工程，部分樓棟已取得預售許可證，計劃于2027年12月啟動交付，預計實現銷售額68.25億元，淨利潤3.29億元，銷售淨利率4.82%。緊随其後的廣州保利辰園湖境項目，預計銷售額34.95億元，淨利潤1.71億元，淨利率4.90%，與杭州項目的收益水平基本持平。

整體而言，除上海保利虹橋和頌三期項目憑借核心區位優勢預計淨利率達9.49%外，其余項目淨利率均穩定在6%左右，雖未至高盈利區間，但在當前房地産市場調整期中，已屬于穩健水平。

背後考量

近期保利發展密集涉及可轉債融資，本質上是企業平衡融資成本、股權結構與戰略發展的選擇。

保利發展在土地市場持續發力，2025年全年權益拿地金額達697.5億元，新增項目近52宗，其中12月單月在上海、廣州等地斥資110億元拿下10宗地塊，同比增長約11.3%，土儲資源高度集中于北京、上海、杭州等高能級城市。高頻次、高金額，雖強化了在核心城市的市場競争力，但也推高了土地成本，加大了财務壓力。這也是其急需發行債券“補血”的前提。

而降低融資成本是保利選擇可轉債融資的直接動因，從其2025年上半年财報數據來看，去年其發行的85億元可轉債綜合成本為2.32%，低于同期公司新增有息負債平均成本2.71%，約0.39個百分點。

股權稀釋效應的平緩性則是另一個考量因素。與直接增發股票不同，可轉債的轉股是一個漸進過程，持有人可在轉股期内自主選擇轉股，避免了短期内對現有股東權益及股價的沖擊。

這種“債底保護+股性彈性”的設計，既滿足了投資者對本金安全的需求，又為企業預留了股權優化的空間，在維護股東利益與引入資金之間實現了平衡。

可轉債市場“升溫”

我國定向可轉債自2014年創設以來，經歷了從並購支付工具到多元化融資工具的功能拓展。

2014年至2021年，定向可轉債主要作為並購重組的配套支付手段，應用場景相對有限；2021年11月，全國股轉公司與北交所同步出台業務細則，允許新三闆挂牌公司及北交所上市公司發行定向可轉債融資，標志着其融資功能正式激活。

2022年3月“三景定轉”的落地則完成了市場化實踐的關鍵一步，但此時大部分房企受“三道紅線”影響，還難以利用該工具融資。

轉折點在2022年11月，中國證監會決定在房地産企業股權融資方面調整優化5項措施，其中，重點提出“允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地産業務，包括與‘保交樓、保民生’相關的房地産項目，經濟适用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等”。加之2023年2月《上市公司證券發行注冊管理辦法》的實施，進一步放開了上市房企融資類定向可轉債的發行限制。

2023年3月，深交所上市公司華僑城A首先發布定向可轉債融資預案，但受8月證監會《證監會統籌一二級市場平衡優化IPO、再融資監管安排》 (簡稱“827”新政)中“階段性收緊IPO與再融資節奏”影響，華僑城A未能發行成功，市場陷入階段性停滞。

直至2025年4月，保利發展85億元定向可轉債的成功發行才打破僵局，實現上市公司融資類定轉的首次破冰，為行業打開新的融資通道。同年10月，華發股份48億元定向可轉債快速落地，形成頭部房企引領的融資熱潮。

從市場格局來看，當前融資類定向可轉債仍處于小衆但高質量發展階段。據Wind數據，截至目前，市場存續融資定轉債僅10支，總規模140.87億元，其中，保利發展85億元與華發股份48億元兩筆債券合計占比達9成，頭部集中效應顯著。這一現象既與優質房企信用優勢、融資能力相匹配，也反映出投資者對行業頭部企業的風險偏好更低。

不過，随着融創、碧桂園等出險房企重組方案落地，2026年風險“違約脈沖”階段性緩和，融資環境邊際改善持續深化。未來，定向融資可轉債對房地産行業高質量發展的融資支撐作用将進一步凸顯。

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