向上而生｜招商産園織網

編者按：在經濟轉型與行業升級語境下，企業的發展方向愈發清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路並不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業的戰略定力、創新勇氣與持續生長的生命力。

在這一背景下，觀點新媒體繼續策劃並推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟與各行各業高質量發展的企業，共同迎接新的一年。

同時，我們将對話具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。

觀點網 依托長期積累的運營經驗與前瞻性的戰略布局，招商産園在産業園區行業保持着不錯的發展态勢。

以“資産管理精細化、運營模式創新化、服務生态多元化”為核心優勢，招商産園的運營體繫成熟度不斷完善。

然而受市場環境變化影響，同質化競争加劇，疊加地方園區推出“租金降維”的招商模式，行業競争呈現内卷化特征，招商産園的發展同樣面臨相應的壓力與挑戰。

在此背景下，招商産園如何應對競争對手的同質化沖擊？同時，持續推進模式、服務與産業層面的創新，以此鞏固“護城河”，保持現有的發展優勢？

光環下的挑戰

1979年，招商局于蛇口設立中國首個對外開放工業區，率先試水“三來一補”模式與市場化園區運營機制，此舉不僅開啟中國産業園區發展的先河，更确立了招商蛇口在國内産業園區領域的“原點”地位。

四十余年間，招商蛇口順應中國産業升級趨勢完成了三次關鍵轉型：從早期單一工業區開發，到2010年後推進“産業+城市”綜合運營，再到近年聚焦新興産業生态化運營，逐步構建起“前港-中區-後城”的發展範式。

據招商蛇口2025年半年報披露，産業園闆塊已完成國内17個核心一二線城市的戰略布局，在營項目共計32個，總經營建築面積約282萬平方米；在建及籌備項目規劃經營建築面積約60萬平方米，形成規模化、網絡化的産業載體矩陣。

數據來源：招商産園項目公開信息，觀點指數統計繪制

值得關注的是，招商産園作為招商蛇口旗下産業發展綜合平台，打造了網谷（科創園）、意庫（文創園）和智慧城（智造園）三大成熟産品線，實現對不同産業類型、不同發展階段企業的全方位覆蓋。

目前，企業持續錨定數智科技、綠色科技、生命科技、智能制造、文化産業五大新興産業方向，精準對接國家戰略導向，持續優化産業布局結構。

憑借深厚的行業積澱，招商産園已實現從蛇口“試驗”到行業“標杆”的跨越。

當前，國家“十五五”規劃明确加快發展新質生産力的戰略方向，未來産業逐步成長為經濟增長新引擎，産業園區作為産業集聚核心載體，成為各地政府與産業平台重點布局的關鍵領域，行業競争格局正迎來深度調整。

以上海張江高科、蘇州工業園中新集團為代表的地方國企平台，正持續加大産業園區布局力度，依托各自獨特的資源禀賦與核心競争力，對招商産園的市場地位帶來直接挑戰。

與此同時，更多地方國企平台也加速入局産業園區賽道，憑借差異化優勢搶占市場份額。部分企業依托集團内部豐富的産業資源，深化“産業+園區”協同發展，通過整合産業鍊上下遊資源，增強園區對優質企業的吸附能力。

還有企業借力政策支持與資源傾斜，在土地供應、稅收優惠等方面獲得便利，于區域市場構築起較強的競争壁壘。

需要注意的是，盡管招商産園的項目儲備規模已形成一定優勢，但相較部分入局較晚但發展勢頭迅猛的企業，仍面臨被趕超的局面。

以東湖高新為例，該企業從武漢光谷起步，憑借對區域産業資源的深度整合與靈活的擴張策略，業務版圖已拓展至全國17座城市，開發及運營産業園區46個，運營及儲備項目規模持續增長至1500萬平方米。

與招商産園相比，這類企業在資金成本、政策獲取、區域資源整合等方面具備一定的優勢，推動行業從以往的“差異化競争”轉向“同質化搶位”。

在日趨激烈的市場競争中，招商産園面臨的挑戰愈發多元。一方面，優質産業項目成為稀缺資源，各地園區對優質企業的争奪日趨白熱化，導致園區招商難度攀升、招商周期顯著拉長。

另一方面，作為行業領跑者，招商産園的成功模式極易被市場競争對手模仿，從産品線布局到運營服務體繫，均面臨被復制的風險。

同質競争叢林

當前，中國産業園區行業進入存量競争與價值重構的新階段，市場供需失衡與同質化競争升級的雙重壓力，也給招商産園的“衛冕之路”帶來諸多挑戰。

2025年，全國産業園區總數突破8萬家，其中國家級開發區693家，省級開發區近2600家，總供應面積達62億平方米。近年來，全國産業園區年均新增供應量維持在1.2-1.5億平方米區間，市場供給始終處于高位水平。

與供應端形成鮮明對比的需求端，受全球經濟復蘇乏力、國内經濟增速放緩等多重因素影響，企業擴産意願減弱，産業載體需求增速長期維持在3%-5%，供需剪刀差不斷擴大。

對于招商産園而言，供需失衡直接導致招商周期延長、租金議價能力下降。

公開數據顯示，在産業園區行業整體出租率普遍跌破70%的背景下，招商蛇口産業REITs項目出租率從2023年的94%逐步回落至2025年的85%，兩年間下滑9個百分點，仍高于行業平均水平，但租金水平也呈現出波動下行趨勢。

受底層資産收益下滑傳導影響，部分産業園區REITs的估值普遍不及預期，資本市場對産業REITs的配置偏好顯著低于保租房、物流倉儲類産品，這一現狀進一步加劇了園區運營商的融資壓力與資産增值難度。

盈利層面面臨的壓力同樣不容忽視，2025年上半年招商蛇口資産運營業務收入達36.6億元，同比上漲4.1%，EBITDA同比上漲0.4%，淨利潤增速低于收入增速，盈利增長動能不足。

2025年上半年，招商産園新拓展杭州、無錫2個輕資産管理項目，輕資産項目累計數量達到10個，新增管理面積約18萬平方米。但從行業發展現狀來看，輕資産模式短期内尚難以成為支撐企業盈利增長的核心引擎。

統計數據顯示，全國超70%的産業園區将新一代信息技術列為核心發展方向，近60%園區布局新能源、半導體等熱門賽道，産業定位重合度較高，引發優質項目争奪白熱化，同質化競争格局日益凸顯。

招商産園雖具備清晰的産業聚焦方向，但旗下産品線在擴張過程中亦顯現出同質化傾向：網谷産品線基本圍繞數智科技、數字經濟等領域展開，相關項目占比高達80%。

意庫産品線中，除深圳福永意庫定位跨境電商外，其余項目多集中于文創科技、數字創意領域，較難形成差異化競争優勢。

一方面，在市場競争中，地方園區憑借政策讓利優勢，推出“0租金”“租金入股”等優惠舉措，大幅降低企業入駐成本，對産園租金定價體繫形成沖擊。

例如，廣州黃埔某園區以3年免租為條件，換取當地一家生物醫藥企業5%股權；深圳某科技生态園針對硬科技項目采用“免租+跟投”模式，在企業後續融資過程中，國資基金将自動獲得優先認購權。

另一方面，地方園區依托政府資源，在政策補貼、政務服務、人才引入等方面具備天然優勢，能夠為企業提供“一站式”政策支持，進一步擠壓産園競争空間。

作為市場化運營的央企平台，招商産園無法像地方園區那樣不計短期成本地實施讓利策略，在吸引中小科創企業入駐的過程中面臨較大的競争壓力。

更為關鍵的是，招商産園既要背負國有資産保值增值的剛性考核壓力，确保資産收益穩定；又要在市場競争中通過适當讓利吸引優質項目，維持市場份額與行業地位。這種“收益考核”與“市場競争”的矛盾，持續壓縮了企業的利潤空間。

盡管是園區運營商的共性挑戰，但對于處于行業榜首的招商産園而言，平衡兩者關繫的難度更大，成為持續盈利與穩健發展的重要影響因素。

進階“生态運營方”

面對行業發展的新形勢與新挑戰，招商産園亟需完成從“房東-股東-生态運營方”的身份躍遷，以此明确自身轉型方向。

從過去“房東”到現在“股東”的轉變，核心在于盈利模式的革新，通過“投資+服務”合作模式，與高成長性企業建立深度綁定關繫，參與分享産業投資環節的增值收益。

從現在“股東”到未來“生态運營方”的進階，則是發展格局的全面升維。核心邏輯在于整合産業鍊上下遊資源，搭建一體化産業生态平台，推動企業、園區與區域經濟的協同發展，嘗試構建可持續的産業發展生态體繫。

目前，招商産園以低空經濟賽道的前瞻性布局與生态運營模式的實踐為切入點，在行業競争中探索新的發展空間，相關舉措也為産業園區的發展提供了實踐樣本。

在熱門賽道同質化競争加劇的行業背景下，招商産園結合國家戰略導向與區域資源禀賦，将低空經濟列為重點布局賽道，並以“前海-蛇口低空經濟先導區”為核心載體，推進差異化發展布局。

在載體建設層面，招商産園将蛇口海灣路8号價值工廠及周邊25萬平方米區域，規劃打造為“前海-蛇口低空經濟主題産業園區”。

該園區被納入“深圳市十大低空經濟領域産業園區”名單，也是南山區範圍内唯一的低空經濟主題園區。

截至目前，零重力飛機工業、北鬥伏羲、順豐豐翼、澤芯未來等多家産業鍊相關企業已簽約入駐，園區“研發-制造-應用”的産業格局逐步成型。

為提升賽道關注度，招商産園還搭建了“蛇口低空IP”推廣矩陣。依托招商會展平台，聯合舉辦首屆高交會低空經濟産業展覽會，開展首日單館人流量突破2萬人次，90家行業企業參展，形成具有一定行業影響力的專業展區；展會同期還舉辦了低空飛行試驗與測試技術創新發展荟等配套活動。

順應行業從“空間提供商”向“生态構建者”的轉型趨勢，招商産園将“産業服務升級”列為核心戰略方向，提出為企業提供覆蓋全生命周期的360°産業服務。

10月30日，招商産園舉辦企業生态合作伙伴大會暨答謝會，通過該活動整合産業鍊上下遊資源，深化多方合作關繫，推進自身服務生态的完善與升級。

以青島網谷為例，該園區通過匯集産業服務資源，搭建網谷價值生态繫統，並配套智慧管理繫統，面向不同成長階段的企業提供全周期、全鍊條的針對性服務。

目前，産園事業部統籌管理的産業投資基金共計8支，總規模約60億元，搭建起覆蓋企業天使輪到上市階段的投融資服務平台。通過股權融資、債權融資、並購基金等多種資金投入方式，與高成長企業形成深度合作關繫。

招商産園的生态化轉型，貼合了産業園區價值重構的核心邏輯，即從單一空間競争轉向資源整合能力競争。這種轉型不僅為其“衛冕之路”提供了重要支撐，也為整個産業園區行業的高質量發展提供了可借鑒的發展範式。

向上而生｜荊棘與玫瑰，向上而生的道路。

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