融創服務關聯欠款風險仍在 這一次抵債2626萬元

觀點網 2026年，物企還是沒能逃過以資抵債的命運。

前有力高健康生活與力高集團訂立債務清償框架協議，後者通過向力高健康生活出售停車位、住宅單位及零售單位，以清償總金額最高達1.59億元的應付服務費。

後有融創服務接收來自融創集團的多個停車位和房産，以結清融創集團應付而未付融創服務的等額款項，交易對價合計約2626.14萬元。

一邊是賬面上不斷計提增加的應收賬款，一邊是變現程度未定的抵債資産，融創服務還能如何在高企的應收賬款漩渦中掙紮？

抵債漩渦

1月19日，融創服務發布公告稱，其多家附屬公司與融創集團多家公司訂立一繫列債務清償協議。據此，融創集團将向融創服務轉讓多個停車位或房産，以結清融創集團應付而未付融創服務的等額款項。

該繫列協議一共包含4項債務清償協議，標的資産合計為45個停車位和28套商品房。其中，45個停車位分别位于上海市、廣東省廣州市；28套商品房均位于山東省龍口市，房屋建築面積合計約為2837.53平方米。

上述標的資産的評估價值總額為2655.76萬元，而融創服務收購該批資産的總代價為2626.14萬元，即抵銷融創集團的2626.14萬元應收賬款。

數據來源：企業公告

物聊社了解到，協議1中的茂政濱水雅苑地下車位的開盤價為19萬元/個，如今，融創集團以11.35萬元的均價出售給融創服務抵債，與開盤價相比降幅約為60%，若與市場價對比，上海外環外郊區的二手車位價格約為10-15萬元/個，由此看差價不大。

而協議2中的融創璟府的二手車位目前市場價約為5-6萬元，融創集團以22.14萬元的均價進行出售，一個車位的差價達到16-17萬元，整筆交易被“加價”三百多萬。

至于協議2和協議3中的商品房價值，安居客顯示，融創果嶺小鎮今年1月的挂牌均價為5456 元/平方米，在協議中的交易均價分别為6524.35元/平方米和6676.38元/平方米，漲幅分别為19.58%和22.37%。

不過，對融創服務來說，能通過以資抵債的方式收回部分應收賬款，已經是比較好的結局。而這已不是該物企第一次接受來自融創集團的以資抵債。

例如，2023年12月，融創集團成員公司向融創服務轉讓位于濟南市齊河縣的商鋪，對價約724.8萬元，以應付未付的等額款項抵銷支付。

再如2024年3月，融創集團将旗下一間公司100%股權及相關債權轉讓給融創服務，代價為1億元，其中，融創服務需要以現金支付5000萬元，及以融創集團應付未付的等額款項抵銷支付剩余的5000萬元。

標的公司擁有位于江蘇省常熟市的鏡湖宸院項目及湖語尚院項目的現房，估值約為1.94億元，融創集團将在6個月内将上述現房資産過戶給融創服務。

放眼整個物業行業，因應收賬款無法得到改善而與地産關聯方走上以資抵債的物企也不在少數。時間比較接近的是力高健康生活。

1月16日，力高集團向力高健康生活轉讓合計1749個停車位、77個住宅單位及8個零售單位，總估值約為1.83億元，交易對價約為1.59億元。完成抵銷後，力高健康生活應收力高集團的尚未收回服務費總額約為9058.95萬元。

時間拉長至2025年，也頻頻傳出鑫苑服務、卓越商企服務、荣萬家等物企接受以資抵債的動态，分别涉及金額1.34億元、3.63億元和10.7億元。

高企的應收賬款

債務清償過後，融創服務可收回融創集團到期應付的部分應收款項2626萬元，有利于化解融創服務應收賬款風險，且在本次交易中，融創服務不需額外支付現金，現金流不會受到負面影響，随之而來的是增量的存貨。

截至2025年上半年，融創服務賬上存貨規模為4064.2萬元，較2024年末4557.3萬元有所減少，如今再加上融創集團轉讓的45個停車位和28套商品房，存貨規模或将較2024年全年進一步擴大。

但從公司整體的盈利情況來看，相比于存貨的增加，應收賬款計提減值帶來的負面影響明顯更大。

2022-2025年上半年，融創服務的貿易及其他應收款項淨額約為43.69億元、43.18億元、35.90億元和39.00億元。

其中，來自關聯方的應收款項規模分别為33.68億元、34.17億元、32.86億元、32.67億元，分别占總應收賬款的77%、79%、92%和84%。

數據來源：企業年報、中報

對此，融創服務對貿易及其他應收款項流動部分的計提撥備總額分别為17.73億元、26.14億元、38.60億元和42.91億元。

對關聯方應收款項計提的減值撥備的不斷增加，已嚴重影響到了融創服務的利潤表現。

2022年至2025年上半年，融創服務分别錄得淨虧損4.82億元、4.35億元、4.51億元和淨利潤1.22億元，前三年持續虧損背後，幾乎都離不開“對關聯方貿易及其他應收款項進一步計提了減值撥備”的原因。

若剔除應收賬款計提的減值撥備及其他非經營性攤銷等因素，2022至2023年期間，融創服務将分别錄得淨利潤7.63億元、7.93億元，而不至于走到虧損的地步。

不過，融創服務計劃奮力打好這場持久戰，從結果來看，也有了一絲起色。

就最新一期業績來看，2025年上半年，融創服務實現收入約35.47億元，同比增長約2%。其表示，收入增長的其中一個原因是對關聯方貿易應收款項計提的減值撥備大幅減少。同時，融創服務實現扭虧，期内錄得淨利潤約1.22億元。

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