商辦資産納入REITs發行範疇，中建聯合體86.7億盤活天津117大廈

觀點指數 在12月26日觀點指數研究院發布的《多元退出渠道加速形成 | 2025年12月商辦與辦公空間發展報告》中，觀點指數指出，寫字樓資産正從過去單純的經營性物業，轉變為商業地産企業進行資本運作、優化财務結構、應對行業周期的核心戰略工具。

國家統計局數據顯示，2025年1-11月，全國辦公樓開發投資額和銷售額累計值分别為2979億元和2404億元，分别同比下滑21.4%和10.2%。

同期辦公樓新開工面積和竣工面積累計值分别為1272萬平方米和1342萬平方米，分别同比下滑25.8%和同比增長11.8%。

從數據來看，當前全國辦公樓市場仍表現為投資銷售加速收縮、新開工持續降溫、竣工集中兌現的走勢。投資與新開工的收縮是市場對供需失衡的理性回應，而竣工集中釋放則加劇了短期調整壓力，辦公市場正進入以去庫存、優存量為核心的深度調整階段。

随着供給端持續收縮與政策紅利釋放，辦公樓市場有望在2026年逐步企穩，但全面復蘇仍需等待企業需求的實質性回暖。

值得一提的是，觀點指數注意到，核心城市的優質寫字樓資産，已成為商業地産企業在當前市場環境下進行大規模、低成本融資的壓艙石和關鍵信用基石。

具體來看，期内中國金茂、金融街等商業地産企業以核心資産為錨點，同步推進存量資産盤活與債務結構優化。

其中，中國金茂以上海金茂大廈為抵押物，成功獲取99億元銀團貸款，此舉實質是以低成本銀行貸款置換前期發行的較高成本CMBS債務，是房企在利率下行周期下的低成本債務置換的典型操作。

金融街的81億元CMBS的成功發行則代表了另一主流路徑，即通過資産證券化一次性盤活存量資産價值，募集長期資金，同時保留資産所有權和運營權。

無論是金茂大廈還是金融街中心，均位于京滬核心商務區，具備運營成熟、租金收入穩定等特性，成為企業撬動資本的信用杠杆。

顯然，寫字樓資産正從過去單純的經營性物業，轉變為商業地産企業進行資本運作、優化财務結構、應對行業周期的核心戰略工具。

與此同時，11月28日，中建八局成功發行全國首單商辦綜合體持有型不動産ABS（機構間REITs）産品，發行規模12.46億元。該項目也是中建繫統内首單持有型不動産ABS（機構間REITs）。

據介紹，華泰-上海中建廣場持有型不動産資産支持專項計劃，規模12.46億元，期限約38年，底層資産是上海中建廣場項目，是中建八局首個建成運營的5A甲級商辦綜合體。

該項目于2017年竣工，總建築面積約7.6萬平方米，由兩棟甲級寫字樓（主樓共17層，輔樓共10層）、商業裙樓及濱水綠地組成。其中A棟寫字樓建築面積為2.6萬平方米，高84米17層；B棟寫字樓建築面積為1.3萬平方米，高58米10層。

值得一提的是，寫字樓資産多元退出渠道正加速形成。12月1日，發改委發布2025版REITs清單，将商業辦公設施、養老設施、城市更新設施等三大新領域明确納入REITs發行範圍。其中商業辦公設施明确包括"超大特大城市的超甲級、甲級商務樓宇項目"。

結合上文提及的金融街中心CMBS、寫字樓持有型不動産ABS等案例，以及随着商業不動産REITs試點深入推進和2025版清單落地實施，核心寫字樓資産的資本價值将得到釋放，推動商業地産行業向資産證券化、運營專業化以及資本市場化的方向轉型。

同時，寫字樓資産退出端将逐步打破過去只能依靠大宗交易的單一格局。

商辦資産交易方面，據觀點指數不完全統計，本期錄得3單内地商辦資産成交案例，交易總金額超90億元，對比上個報告期，交易單數有所回落，交易總金額有明顯提升。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數監測，11-12月商辦資産交易集中于天津、上海、杭州等重點城市，雖然市場整體決策趨于謹慎，但核心區域的優質資産仍然具備強大的吸引力。

交易方式層面，本期監測到的2單商業辦公資産交易案例均通過司法拍賣渠道完成，具體為天津117大廈與杭州廣廈銳明大廈項目。這兩宗資産均因原持有方深陷債務危機而進入司法處置流程。

在當前商業辦公市場租金持續下行、空置率居高不下的行業背景下，此類項目原開發商普遍面臨資金鍊斷裂風險，進而推動不良資産加速進入司法處置通道。

觀點指數認為，随着前期高杠杆開發的商業辦公項目集中進入債務兌付高峰期，司法拍賣等不良資産處置方式将持續成為商業辦公資産交易的核心場景。在這一過程中，國資平台、專業資金方與具備精細化運營能力的企業将形成戰略協同，持續主導這類資産的接盤與價值重塑。

數據來源：京東資産交易平台，觀點指數整理

具體來看，本期最大額的資産交易案例由中建聯合體創造。11月29日，據京東資産交易平台信息顯示，拍賣標的物高銀地産（天津）有限公司名下六個在建工程項目及對應土地使用權以約86.67億元的底價成交。

本次拍賣標的物具體包括天津117辦公樓、總部辦公樓、雙子塔、商業裙樓、住宅區等六大地塊。其中，天津117辦公樓又稱高銀金融117大廈，屬于天津濱海高新技術産業開發區，總建築高度約597米，共117層，總建築面積37萬平方米。

這幢近597米高的地標寫字樓項目已于2015年9月正式封頂結構，但此後因原開發商高銀集團資金鍊斷裂而停工。近十年，經歷了多次復工傳聞與失敗，直到2025年4月，117大廈已獲得新的施工許可，計劃于2027年4月竣工。

回顧該資産交易，拍賣僅1人報名、1次出價即底價成交，未出現市場化競價争奪，其核心原因在于標的風險集中、後續投入壓力大等。買家交易後的首要目標是解決法律和産權問題，為後續投入掃清障礙。

據觀點指數監測，大型商業辦公類不良資産處置難度較大，往往需經歷多次折價方能促成交易，或面臨尋找合适買家的困境。

而買方的股權結構清晰揭示了此次首拍即以底價成交的交易並非一次純粹的市場收購行為，而是買家聯盟從債主到持有方的轉變。

觀點指數從同花順獲知，此次交易接盤方天津天信華創集團有限公司為2025年11月20日新設立的聯合體企業，即本次拍賣前9天，股東涵蓋三類核心主體，中建三局、中建八局（原項目承建方，享有工程款優先受償權）、深圳銀基宏業（中國信達關聯投資平台，持有債權）及天津本地國企。

買方的股權結構清晰揭示了本次交易的本質是主要債權人與建設方為解決歷史壞賬、通過資本運作實現債務内部循環的自救方案，同時也是商業地産不良資産市場化處置的典型案例。

此次交易既反映了超高層爛尾項目的高風險屬性與估值回調現實，也印證了當前不良資産處置從傳統AMC向産業+金融+地方的聯合體轉型，為同類地標性不良資産盤活提供了可參考的路徑。

本文節選自《多元退出渠道加速形成 | 2025年12月商辦與辦公空間發展報告》
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