GDIRI觀察 | 匯添富上海地産租賃住房REIT加碼浦東資産里的擴募潮

觀點指數(GDIRI) 2026年開年，國内公募REITs市場迎來租賃住房領域的"雙響炮"。

1月12日，華夏基金華潤有巢REIT作為全國首單非定向擴募公募REITs成功上市，此次為該基金上市後的首次擴募，于2025年12月順利完成擴募份額發售。

本次擴募創新地采用向原持有人配售模式，配售價格2.53元/份，可配售份額數量4.5億份，發售獲原持有人積極響應，認購比例為99.51%，最終募集資金總額約11.329億元。

3天後，匯添富基金也宣布旗下匯添富上海地産租賃住房REIT拟啟動擴募，計劃新購入上海浦東新區兩項租賃住房資産。

随着多只基金密集推進擴募，租賃住房REITs從首發探索邁入常态化擴募新階段，同時，差異化的擴募模式與資産布局為行業提供了可復制的實踐樣本。

加碼浦東

2026年1月15日，匯添富基金正式發布公告，宣布旗下匯添富上海地産租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（下文簡稱匯添富上海地産租賃住房REIT）拟啟動擴募，並計劃新購入兩項位于上海浦東新區的璟耀項目和璟博項目。

本次擴募已通過公司内部決策機構審議，核心目標是通過募集新增資金，認購匯添富資本-上海地産租賃住房2号資産支持專項計劃（暫定名）的全部資産支持證券，進而穿透持有兩項拟購入不動産項目的完整所有權。原始權益人上海地産房屋租賃有限公司承諾參與戰略配售，認購比例不低于擴募份額的20%，且将長期持有（60個月及以上）‌

值得注意的是，本次交易具有典型的關聯交易特征。拟購入不動産項目的‌原始權益人‌為‌上海地産房屋租賃有限公司‌，該公司同時也是截至2025年末持有本基金份額不低于20%的第一大持有人及主要關聯方。

本次基金新購入項目，以及原持有的闵行區的兩個項目，其運營管理機構均為上海城方租賃住房運營管理有限公司，同樣為本基金的關聯方。

數據來源：觀點指數不完全統計

擴募資産選擇維度上，從上海地産持有的保租房資産池來看，璟耀項目及璟博項目均屬于中大型成熟項目，兩者屬于上海地産較早一批投入運營的保租房項目，開業時間分别為2023年3月和2023年4月，運營時長即将滿3年。

這類項目一般已經經歷市場的磨合期（如租金定價、客群匹配），不存在新項目的培育“空窗期”，能直接為REITs貢獻穩定的現金流。

值得一提的是，規模體量是住房租賃項目現金流的核心支撐。

觀點指數注意到，璟耀項目與璟博項目在集團運營項目中分别處于頭部梯隊與腰部水平。其中，璟耀項目建築面積約14.76萬平方米，包含1856套/間房間，璟博項目建築面積約6.01萬平方米，包含723套/間房間。兩個項目合計建築面積約20.77萬平方米，總房間套數達2579套/間，遠超原REIT持有的資産規模（江月路項目+虹橋項目總房間數合計約1398套/間）。

區位選擇上，拟擴募的兩個資産均位于浦東新區，其中璟耀項目位于浦東新區濟明路533弄，璟博項目位于浦東新區東三里橋路沿線。

REIT原持有的江月路項目是上海市闵行區首單存量商辦改造的保障性租賃住房項目，臨近漕河泾開發區浦江高科技園區；另一持有的資産是上海市首批Rr4租賃用地項目，位于上海市闵行區申虹路1500弄‌，具體坐落于‌虹橋國際中央商務區核心區‌。

據觀點指數了解，浦東是上海金融、科技等産業密集的區域（陸家嘴、前灘、張江等），租賃需求遠高于其他區域。匯添富上海地産租賃住房REIT通過此次擴募可快速填補浦東核心區的資産空白，形成闵行+浦東的跨區域布局，有效分散單一區域的市場波動風險。

觀點指數從全國房價行情網獲知，2025年12月，上海全市平均住宅租金單價為87.11元/平方米/月。

其中浦東新區租金水平為86.42元/平方米/月，出租單價區間在13.33元/月/平方米-273.08元/月/平方米不等，闵行區租金水平為76.63元/平方米/月，出租單價區間在

16.25元/月/平方米-276.92元/月/平方米不等。

從市場數據來看，浦東新區租金水平明顯高于闵行區，若拟購入的兩個項目運營保持穩定，将為REIT帶來更高、更穩定的現金流，符合REITs長期分紅的産品屬性。

從資産選擇來看，上海地産選擇這兩個項目擴募，本質是用浦東核心區優質資産補位REIT的區域短闆，同時借助成熟運營能力實現收益升級，最終優化REIT的資産組合價值。

從個案到行業常态

匯添富上海地産REIT的擴募動作，並非孤立事件。回溯至2025年6月，華夏北京保障房REIT作為住房租賃市場首單擴募REIT完成資金募集。2026年1月，華夏基金華潤有巢REIT非定向配售擴募上市。

同為聚焦上海租房市場的華夏基金華潤有巢REIT，其擴募份額于2026年1月12日在上交所上市。此次擴募是該基金上市後的首次擴募，已于2025年12月順利完成擴募份額發售。

本次擴募創新地采用向原持有人配售（非定向擴募）的模式，配售價格2.53元/份，可配售份額數量4.478億份，發售獲原持有人積極響應，認購比例為99.51%，最終募集資金總額約11.329億元。擴募資金主要用于收購位于上海市闵行區的有巢馬橋項目，該項目已于2023年3月正式開業運營，總建築面積約10.7萬平方米。

從資産布局來看，華潤有巢聚焦上海西部、南部産業帶，而上海地産則加碼浦東核心區。

具體來看，華夏基金華潤有巢REIT原持有的‌有巢泗泾項目和有巢東部經開區項目，均位于上海松江區，其中前者坐落上海西部産業帶的核心區域，臨近G60科創走廊等國家級産業平台，周邊聚集了大量高新技術企業和研發機構，為租賃住房提供了穩定的需求支撐。後者在東部經濟技術開發區内，該區域以高端制造、生物醫藥等産業為主導，與泗泾項目形成協同，共同服務松江區的産業人口。

擴募新增的有巢馬橋項目位于上海闵行區，屬于上海南部産業帶，同時該項目是上海市保障性租賃住房示範項目，打造了包含“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房産品。

闵行區與松江區同屬上海“一江一河”發展軸，但産業定位更偏向高端制造和現代服務業。華夏基金華潤有巢REIT通過擴募進入闵行，不僅實現了從西部到南部的産業帶延伸，進一步分散區域的風險，還抓住了闵行區産業升級帶來的租賃需求增長機遇。

擴募後，基金底層資産覆蓋上海松江、闵行兩大區域，精準輻射三大核心産業集聚區，進一步優化資産組合的地理布局與産業适配性，為基金的收益穩定性奠定堅實基礎。

對比來看，華夏基金華潤有巢REIT的資産組合更偏向上海外圍的産業集聚區，通過服務制造業和科創産業獲取穩定現金流。而匯添富上海地産租賃住房REIT則更注重核心商務區的資産價值，追求租金收益與資産增值的雙重回報。

早前華夏北京保障房REIT擴募購入的基礎設施項目均位于北京市，具體包括房山區朗悅嘉園項目、通州區光機電項目、大興區盛悅家園項目、海澱區溫泉凱盛家園項目‌。這些項目與基金首發資産（海澱區文龍家園和朝陽區熙悅尚郡）進一步擴充了北京區域的覆蓋範圍。

結合三者的擴募資産來看，三大REIT均遵循同一城市、不同區域的補位邏輯，這種布局既保障了資産的區域協同性，又通過産業、租金水平的差異實現收益了平衡。

區别于華夏基金華潤有巢REIT，華夏北京保障房REIT采用的是定向擴募‌方式。具體來說，它向不超過24名特定對象發售了2.24億份基金份額，最終募集資金總額為9.46億元。這種方式有助于更精準地引入戰略投資者，優化基金結構。

對比來看，住房租賃REITs擴募方式正從單一化走向多元化。非定向配售更适合擁有穩定投資者基礎、市場認可度高的基金，其可通過原持有人增持的方式實現平穩擴募。而定向擴募則更适合引入長期戰略投資者，為基金注入穩定資金。

兩種模式的並行，将為不同類型的租賃住房REITs提供更靈活的選擇，推動擴募機制從制度探索走向市場化适配。

随着北京保障房、華潤有巢、上海地産等案例的落地，租賃住房REITs的行業生态正逐步完善，前端有Pre-REITs基金進行資産培育，中端有公募REITs實現證券化退出，後端通過擴募持續注入新資産，形成培育、退出到再培育的全周期閉環。這種閉環模式将給原始權益人提供持續的資金回籠渠道，同時也為公募REITs市場提供源源不斷的優質資産。

據觀點指數了解，除上文提及的三只REITs外，國泰海通城投寬庭保租房REIT、中金廈門安居REIT等均已發布了擴募計劃，住房租賃REITs擴募正逐步從個案突破到形成行業常态。

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