不動産市場延續調整态勢，核心資産成聚焦重點

觀點指數 在12月25日觀點指數研究院發布的《分化轉型 | 2025四季度不動産資本金融報告》中，我們發現市場延續調整态勢，企業通過股權架構調整、營銷模式優化和擴展投資布局等方式提升競争力。

市場延續調整态勢，财務承壓下企業積極探新機遇

住宅不動産行業：調整延續與租金下行，财務承壓下探新機遇

房價延續調整态勢，政策優化助止跌回穩。2025年全國房地産市場整體維持調整格局，四季度以來新房銷售邊際弱化，二手房持續“以價換量”。11月70城新房及二手房價格指數環比分别下降0.4%和0.7%，其中新房跌幅較10月收窄0.1個百分點，二手房小幅下跌；同比跌幅分别擴大0.18和0.3個百分點。

《“十五五”規劃建議》明确“推動房地産高質量發展”，提出清理住房消費不合理限制性措施，多地通過放松限購、優化公積金等政策釋放積極信号，市場仍處于“止跌回穩”進程中。

住宅不動産财務承壓，債務指標波動明顯。行業财務壓力顯著，債務水平及償債能力波動明顯。淨負債率逐步回升（2022-2023年從80.93%降至76.57%，2024年回升至81.83%，2025年三季度達93.14%）；已獲利息倍數随盈利波動（2022年11.65，2023年降至1.12，2024年回升至2.92，2025年三季度降至1.86）。盈利水平呈下行趨勢，EBITDA利潤率2024年轉負（-1.01%），2025年三季度為-7.31%；攤薄ROE2023年轉負（-1.60%），2024年降至-11.77%，2025年三季度收窄至-4.90%；銷售毛利率2024年降至11.11%，2025年三季度略有回升但仍低于2022-2023年水平。

面對挑戰，企業通過股權架構調整與營銷模式創新突圍。保利發展将“保利集團-保利南方-保利發展”三級持股模式簡化為“保利集團-保利發展”二級直接管控，減少決策鍊條，強化集團戰略管控能力。

聯發集團聚焦新青年客群，推出“地産+家居”一體化服務模式，在廈門、上海等四城推進6個新青年好房子樣闆項目，融合紅星美凱龍設計能力與自身開發優勢，形成從購房到家居裝飾的全鍊條服務，構建差異化競争力。

商業不動産：财務狀況波動，海南機遇待啟

重點城市零售物業空置率表現分化，租金普遍下行。重點城市零售物業空置率表現分化，租金普遍下行。北京受社銷總額增長乏力影響，業态分化顯著（男/女裝新開店鋪提升，運動戶外放緩，高奢低迷），外圍商圈調改致空置率小幅上漲，購物中心首層租金加速下行；深圳因大悅城、前海冰雪世界等新增供應入市，空置率上升；廣州因K11 Select開業、百信廣場拆遷（新增8.1萬平方米供應、拆遷0.8萬平方米），空置率下降，但2025年第四季度萬博、金融城等新增供應将加劇傳統商圈租金壓力。

寫字樓市場租金均有不同程度下降，上海雖迎來82萬平方米新增供應，但金融業、TMT與消費品零售業升級搬遷帶來租賃需求增長，政策創新（《關于推進商務樓宇更新提升的實施意見》）支持存量資産轉型；深圳甲級寫字樓業主延續“以價換量”策略，租金進一步調整。

商業地産企業償債能力階段性波動，離島免稅市場機遇顯現。淨負債率均值2022-2024年逐步上升（從負5.34%升至5.37%），2025年波動下降（一季度負22.69%，三季度負19.53%）；已獲利息倍數均值2024年降至5.07倍，2025年前兩季度因利息支出減少或盈利臨時改善驟升（一季度67.04倍），但三季度回歸常态（6.23倍）。

盈利指標下滑顯著，EBITDA利潤率2024年降至19.97%，2025年三季度跌至5.68%；攤薄ROE均值2024年降至2.42%，2025年各季度繼續下降；銷售毛利率均值2025年一季度驟降至31.57%，三季度再次降至32%，反映核心業務盈利水平持續收縮。

不過，轉機也隐約可見。12月18日海南正式封關，在政策扶持下離島免稅市場預計仍有較大增長空間。随着海南旺季的到來以及離島免稅品類的擴充，有望為中國中免等商業不動産企業的未來業績提供有力支撐，為行業帶來新的發展契機。

産業園區類不動産：困境中尋突圍，挑戰下謀轉型

産業園區類不動産中，數據中心運營相對穩定，2024Q1-2025Q3單方收入波動（2025Q2達390.79峰值，Q3回落至368.01），簽約率維持高位（90.9%-92.7%），計費率整體高于2024年水平；産業園區面臨需求收縮壓力，單方租金從2024Q1的130.8元/平方米逐季下降至2025Q3的105.0元/平方米（累計降幅19.7%），入住率從83.40%降至69.5%（累計下降13.9個百分點），租金與入住率持續雙降，運營壓力顯著大于數據中心。

高負債與盈利弱化交織，企業探索“基地 + 基金”模式。企業面臨高負債與盈利弱化雙重壓力。淨負債率均值從2022年65.31%升至2024年84.20%，2025年各季度進一步攀升至96.65%（Q1）、97.39%（Q3），償債壓力加劇；核心盈利能力波動顯著，EBITDA利潤率2025年Q1驟降至26.25%，Q3再降至31.37%；攤薄ROE均值從2022年7.31%持續下滑至2025年Q3的0.89%；銷售毛利率均值從2022年20.53%降至2025年Q3的18.21%，成本控制或産品定價能力面臨壓力；已獲利息倍數均值2024年降至3.11倍，2025年Q2大幅降至1.89倍，短期償債風險上升。

部分企業探索“基地+基金”模式緩解壓力。以上海市北高新股份有限公司為例，其投資4000萬元參與設立中保投信思創（嘉興）股權投資合伙企業（占18.10%份額），主要針對未上市企業上海思朗科技股權，旨在獲取中長期投資回報，拓展收入來源；同時通過産業投資與招商引資協同，改善财務狀況，提升競争力。

倉儲物流類不動産：市場趨穩、政策助力，但财務挑戰猶存

2025年全國倉庫市場租金下跌趨勢放緩，空置率整體穩定。 2025年倉儲物流市場趨穩，全國倉庫市場租金下跌趨勢放緩（1月23.21元/平方米·月降至11月23.16元/平方米·月，累計降幅0.22%），空置率穩定在16.45%-16.51%區間；主要城市倉庫租金跌幅更顯著但收斂（1月23.79元/平方米·月降至11月23.46元/平方米·月，累計降幅1.39%），空置率逐月上升但同比邊際改善（11月空置率15.94%，同比收窄至-0.38%）。

政策層面，國家發改委《關于推動物流數據開放互聯有效降低全社會物流成本的實施方案》推動數據融合，預計降低物流成本1-2個百分點；商務部《關于拓展綠色貿易的實施意見》引導綠色物流裝備（新能源車輛、智能倉儲節能繫統），京東、順豐、萬緯物流等企業已加速布局，綠色轉型成新方向。

财務指標修復力度較弱，反映物流行業整體需求疲軟。行業财務挑戰猶存，盈利修復乏力。負債水平先升後降（淨負債率均值2022年9.78%升至2024年15.28%，2025年Q1驟降至-6.30%，Q3再降至-9.02%）；核心盈利指標大幅下滑，EBITDA利潤率均值2022年51.98%降至2024年-15.66%，2025年Q3僅回升至1.46%；攤薄ROE均值2022年11.58%降至2025年Q3的0.12%；銷售毛利率均值2022年26.60%降至2025年Q3的10.55%，成本控制壓力凸顯；償債能力階段性改善，已獲利息倍數均值2025年Q1升至23.93倍，Q3再升至36.14倍，但盈利穩定性不足制約長期償債能力。

面對市場和财務雙重挑戰，企業通過加大投資提升服務競争力。11月28日中儲股份發布公告，其全資子公司中儲鋼超科技（武漢）有限公司計劃投資11.29億元建設中儲（三江港）生産服務樞紐基地項目（一期），建設用地約498.4畝，總建築面積20萬平方米，建設期4年，旨在整合資源、提高運營效率、降低成本，增強市場競争力。

不動産基金則與産業資本協同，核心資産成市場聚焦重點

險資加速布局核心商業資産，追求長期價值。 中國人壽向合營企業增資不超過33億元，用于頤堤港二期項目（建築面積約56.5萬平米，涵蓋超甲級辦公樓、開放式街區、高端酒店等業态），該項目位于北京核心地段，預計2026-2028年陸續開業。作為保險資金，中國人壽選擇核心地段的綜合型商業綜合體，正是看重其“長期穩定租金收入+資産增值”的特性——此類項目抗周期能力強，符合保險資金對“低風險、高現金流”的配置需求。

資管機構合作設立基金，聚焦優質商業項目。 高和資本與英格卡購物中心（INGKA Centres）合作設立專項不動産基金，持有北京、無錫、武漢三座荟聚購物中心。而英格卡（宜家母公司）的産業背景，為項目提供了穩定的運營支撐，高和資本則通過基金模式整合資源，實現“産業資本+金融資本”的協同——這種“精細化定位+産業協同”的模式，正在成為商業不動産投資的新方向。

本文節選自《分化轉型 | 2025四季度不動産資本金融報告》
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