市内、離島免稅雙向提速，消費類REITs期内多數呈調整态勢

觀點指數 在12月23日觀點指數研究院發布的《存量盤活 | 2025年12月商業地産零售業态發展報告》中，觀點指數發現，政策端，多省市出台十五五規劃建議，發改委推動基礎設施REITs擴圍至城市更新設施等領域。同時免稅經濟提速，海南全島封關在即。

期内，全國不少重點省市明确十五五規劃建議，均以提升消費能級為核心方向，緊扣“十五五”時期擴大内需的戰略基點，通過各類舉措激活消費潛力，推動消費成為經濟增長的核心動力。

多數省份将頭部城市作為核心抓手，明确支持廣深、杭甬溫、武漢、濟青等城市争創或做強國際消費中心，以此帶動全省商業能級提升。

來源：公開資料，觀點指數整理

可以發現，沿海省份更側重國際化與高端化，比如廣東、上海、海南突出首發經濟、自貿港消費樞紐的定位。而特色資源型省份則依托獨有資源打造標簽，如吉林以冰雪、銀發經濟為雙核心驅動力。

免稅經濟上，期内，天津首家市内免稅店在南開區仁恒伊勢丹A館一層，西北首家市内免稅店在西安市碑林區南大街30号中大國際正式開業。

這不僅讓天津、西安補上了市内免稅消費的短闆，還能輻射周邊區域。如西安作為西北五省旅客離境的中轉樞紐，其市内免稅店能進一步聚集出入境客流並拉動消費，標志着國内市内免稅店開始呈現東南西北中多點開花的态勢。

離島免稅方面，海南将于2025年12月18日起正式啟動全島封關，封關後零關稅商品稅目擴至約6600個，新增寵物用品、樂器等品類，進口成本降低30%-50%；且消費客群從離島遊客拓展到島内200萬+居民，還能疊加85國免簽帶來的國際旅客增量。

封關後，免稅行業也不再局限于單一的商品銷售模式。如三亞已有免稅店推出"免稅+康養"套餐，後續可進一步探索品牌首店經濟、沉浸式體驗消費等多元業态。

資本市場上，發改委明确推動基礎設施REITs進一步擴圍，新增城市更新設施、酒店、體育場館、商業辦公設施等行業領域和資産類型。在嚴控風險的前提下支持更多符合條件的項目上市，以此盤活相關領域存量資産，為實體經濟注入更多資金活力。

相關數據顯示，截至2025年12月，發改委已累計向證監會推薦105個REITs項目，83個項目發行上市，發售基金總額達2070億元，帶動新項目總投資超1萬億元。

已上市REITs方面，11月26日，華夏大悅城商業REIT發布公告，宣布其原始權益人和運營管理機構股東大悅城地産有限公司将通過協議安排回購股份，並申請在香港聯交所撤銷上市地位。

此次退市是大悅城應對行業環境的戰略調整，近年來房地産行業周期性波動明顯，大悅城地産的市場表現也随之出現階段性波動，流動性持續承壓。

公告明确指出，大悅城地産的退市和股份回購，和REIT以及其基金份額持有人沒有直接關繫。此次退市後，中糧集團旗下仍保留有A股上市的大悅城控股作為地産投資和管理平台。

期内，華夏大悅城商業REIT還進行了收益分配，分紅比例99.9936%，每10份派發0.4599元，權益登記日12月19日。

此次分紅落地後，該基金2025年已完成三次穩定分紅，累計分紅達0.15099元/份，整體分紅節奏均衡，且每次分紅比例均處于較高水平。而核心商業資産具備穩定租金收益，是其全年能持續高額分紅的重要支撐。

觀點指數認為，此次分紅也進一步向市場傳遞出基金底層資産運營穩定、不受股東退市影響的信号，對穩定投資者的預期有積極作用。

二級市場表現上，期内大部分上市的消費類REITs均錄得價格下跌。其中華夏大悅城商業REIT區間跌幅達4.76%，為12只中跌幅最大的一只，而華夏華潤商業REIT、中金印力消費REIT、易方達華威市場REIT跌幅也分别達到-3.77%、-3.40%、-3.73%，表明2025年底消費類REITs整體處于弱勢行情之中。

數據來源：同花順，觀點指數整理

換手率方面，華夏金茂商業REIT和華夏中海商業REIT的區間換手率遙遙領先，分别達13.86%和11.57%，易方達華威市場REIT換手率也達9.66%，而同期整個REITs市場區間換手率僅1.77%-2.49%。三只産品較高的換手率，說明其在二級市場受到投資者較多的關注，交易相對活躍。

整體來看，期内已上市的12只消費類REITs區間内表現分化明顯，多數産品受市場整體交投情緒低迷的影響，呈現出下跌趨勢。

本文節選自《存量盤活 | 2025年12月商業地産零售業态發展報告》
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