GDIRI觀察丨中海宏洋“翻倍”補貨的考量

觀點指數(GDIRI) 2025年中海宏洋拿地強度遠超以往，依據中海宏洋公布的業績顯示，過去一年其在蘭州、合肥等二三線城市拿下22宗地塊，相比去年實現翻倍，權益拿地建築面積262.21萬平方米，同比增長103.44%；權益拿地金額為102.25億元，同比增長95.54%。新增貨值約320.84億元 ，相對全年銷售額計算，貨值補充率99.68%。

在當前行業調整階段，觀點指數認為，中西部二三線城市及東部經濟強縣的市場仍存在一定的結構性機會。

一方面，這類區域的土地市場呈現溢價率低、拿地成本相對可控的特征；另一方面，當地不僅有充足的剛性居住需求作為支撐，還具備一定的改善型需求挖掘空間。

在此背景下，中海宏洋選擇加大拿地力度、積極補貨，有望在行業復蘇周期中率先占據有利的競争地位。

補貨節奏

在土地獲取方面，2025年中海宏洋基于與中海地産的差異化定位，将核心布局區域鎖定在具備一定人口基數、産業基礎和消費潛力的二三線城市，聚焦于其中的結構性機會。

從城市布局來看，拿地金額占比較高的城市主要集中在合肥、蘭州、銀川等中西部省會及經濟強市。

其中，合肥、蘭州是其全年拿地力度最大的城市，合肥全年共落子5個項目（包河區4個、瑤海區1個），涉及土地面積超20萬方，規劃建築面積合計約58萬方，總拿地金額約39億元，累計權益拿地金額達26億元。

值得關注的是，5月其以底價接手了瑤海區原恒大中央廣場的商業改住宅地塊，具備稀缺屬性——該地塊緊鄰地鐵1号線“明光路站”，屬于典型的地鐵口優質地塊，交通便捷度高，周邊生活配套完善，後續開發潛力顯著。

全年在蘭州城關區、安甯區累計獲取3宗地塊，權益拿地金額超過17億元。其他重點布局城市還包括内蒙古包頭、廣東惠州、福建泉州晉江、山東濟甯及廣西南甯。值得注意的是，晉江市P2024-19号地塊以3.75%的溢價率競得，顯示了東部沿海經濟強市的地塊仍存在一定的溢價空間。

從時間軸來看，中海宏洋一季度拿地動作相對謹慎，僅在南通、呼和浩特、合肥3個城市新增4宗地塊，權益拿地金額約24億元，其整體處于對市場的試探階段，重點觀察各地市場的復蘇态勢與政策導向。

二季度伊始，中海宏洋加快了拿地步伐，開始在合肥、揚州、紹興發力，落子7宗地塊；三季度受益于各地土地市場供地量的集中釋放，在唐山、惠州、銀川等多個城市密集出手，其中9月單月即在唐山連續拿下兩宗地塊，拿地步伐加快。

四季度則是全年的拿地高峰，10月至12月三個月内權益拿地金額達32.07億元，占全年總額的三成左右。特别是12月，在蘭州、銀川、泉州、合肥、濟甯五城同步落子，單月拿地總量接近全年的1/4。

整體來看，中海宏洋全年拿地呈現“持續擴張、區域聚焦、大小結合”的特征，既通過省會城市（如蘭州、合肥）的連續拿地鞏固市場地位，又通過多城分散布局降低區域集中風險；既以大型項目提升規模效應，又以小型項目補充土儲多樣性。

考量因素

中海宏洋選擇在2025年逆勢“翻倍”補貨，觀點指數分析認為主要是從市場環境、盈利空間、資金實力等因素出發。

其一，二三線城市土拍市場的低溢價、低競争環境有效降低了拿地成本。在行業整體調整期，中海宏洋重點布局的二三線城市土拍市場保持平穩。全年來看，2025年一線城市溢價率波動劇烈（如8月達25.7%、7月達22.53%），而二三線城市溢價率始終維持在低位（多數月份在1%-3%之間），且自2025年下半年起呈現走低态勢。

此外，二三線城市土地市場的競争格局變化較大，多數民營房企已退出，剩余參與者主要是保利發展、招商蛇口、建發國際、綠城中國等央國企，以及深耕特定區域的濱江集團等，並且總體拿地強度也減弱較多。整體競争壓力的減小，使得中海宏洋能夠以更低的成本獲取土地，為後續項目的利潤率兌現提供了空間。

對比中海宏洋2025年9月公開路演材料及項目數據，其在低線城市項目的盈利能力較突出。例如，江西贛州悅江府、江蘇徐州黃龍雲起的毛利率均達到26%，呼和浩特九樾20%、合肥悅府17%，高于或持平公司2022-2025年上半年新拿地項目19%的整體預計毛利率。

其二，重點布局的三線城市成交占比穩定且回升，剛性需求支撐下市場風險可控。

從銷售周期的角度觀察，盡管2022年以來樓市持續回調，但從30個大中城市成交面積結構來看，中海宏洋重點落子的蘭州、惠州、包頭等代表的三線城市成交面積占比保持穩定，並未出現明顯下跌。2023-2025年，三線城市成交面積占比開始止跌回升（從2023年的20.76%回升至2025年的21.24%）。

在市場調整期，購房者的置業觀念更加理性，對住宅的“居住”核心屬性關注度顯著提升，投機性需求大幅減少，自住型剛性需求成為支撐三線城市房地産市場的核心基石。中海宏洋重點布局的三線城市，均具備一定的人口吸附能力和産業支撐，剛性需求儲備充足，這為公司未來的銷售去化提供了一定的市場基礎。

其三，連續三年為正的經營性現金流、充足的貨币資金及下降的融資成本，為逆周期拿地提供了資金保障。2025年全年中海宏洋累計合約銷售額為人民币321.85億元；累計合約銷售面積為293.79萬平方米。截至2025年6月末，貨币資金為285億元，同比增長13%；現金短債比維持在1.5的健康水平，剔除預收賬款後的資産負債率為61.5%。

2025年上半年，公司加權平均融資成本降至3.5%（2024年同期為4.3%），融資成本的顯著下降進一步增厚了利潤空間。充足的“彈藥”儲備，使得中海宏洋能夠在土地市場窗口期出手，補充土地儲備。

總體來看，在中央強調“因城施策控增量、去庫存、優供給”、“加快構建房地産發展新模式”的政策導向下，全國土地市場呈現“總量趨穩、結構分化”的态勢，整體規模收縮但區域分化加劇，一線城市土拍溢價率高企、競争激烈，而多數二三線城市則保持低溢價、低競争格局。這種分化為具備資金實力的房企提供了一定的結構性機會。

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