太古、華潤等落子核心商務區，中海與盈科以生态化服務破局

觀點指數 在12月26日觀點指數研究院發布的《多元退出渠道加速形成 | 2025年12月商辦與辦公空間發展報告》中，觀點指數注意到，重點城市寫字樓入駐企業的行業分布與政策導向、市場需求趨勢高度契合。

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業平均租金的走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

2025年11月，重點8城辦公租金市場結束10月的短期回暖，重回下行通道，整體表現為辦公租金均值回調、城市分化、核心資産抗跌的特征。

11月重點八城辦公租金均值為2.48元/平方米/天，環比下跌6.28%，同比跌幅擴大至17.35%，較10月的同比跌幅11.15%擴大6.2個百分點，這一表現與行業基本面高度契合，全國辦公樓竣工面積同比漲幅超10%，供應高峰集中兌現，短期内加劇租賃市場的競争與空置壓力，業主為去化不得不延續以價換量的策略。

短期來看，供應高峰尚未過去，企業需求復蘇乏力，多數城市租金仍将面臨調整壓力。但長期來看，随着新開工面積大幅下滑，未來2-3年新增供應将顯著縮減，供需矛盾有望逐步緩解。

企業層面，近期以太古地産、新鴻基地産、華潤為代表的商業地産企業，旗下寫字樓項目建設進程持續提速。其中，三者分别落子上海、廣州以及深圳的前灘廣場項目、廣州南站環球貿易廣場項目以及雪花總部大廈建設均取得關鍵突破，未來有望分别成為長三角與粵港澳大灣區核心商務區商辦市場的優質供給標杆，為區域高端商務生态注入新動能。

數據來源：觀點指數不完全統計

具體來看，12月10日，太古地産宣布推出“前灘廣場”(QiantanPlace)，該項目是太古地産與陸家嘴集團聯合開發的超甲級寫字樓項目，屬于前灘太古里綜合發展項目擴建後的核心辦公載體，其核心功能為高端辦公，同時依托前灘太古里的商業擴容實現辦公+消費的業态協同。

從硬件指標看，項目包含前灘廣場一座（30層）與前灘廣場二座（24層），總建築面積約12.56萬平方米，均按超甲級寫字樓標準打造，已獲LEED和WELL雙鉑金級預認證（國際綠色建築與健康辦公最高標準）。項目目前已正式啟動預租，預計2026年底落成後進入正式出租階段，由太古地産負責項目的租賃與物管。

從業态協同來看，前灘廣場雖以辦公為主，但通過地下通道、空中連廊與擴建後的前灘太古里商業部分無縫銜接。同時，此次前灘太古里擴建後零售面積增至26.7萬平方米，新增約14.7萬平方米奢侈品及生活方式零售空間，較現有零售面積實現翻倍增長，有效形成工作、生活、休閑的閉環體驗。

期内新鴻基地産廣州南站環球貿易廣場項目主體結構全面封頂。該項目位于廣州市番禺區，總建築面積約17.75萬平方米，包括超高層C1辦公樓和C2辦公樓，以及裙房等相關配套工程。

另外，12月，華潤啤酒全國總部正式由北京遷至深圳寶安雪花科創城，其188米高的總部大廈同步啟用。據了解，該項目由華潤置地與華潤啤酒聯合開發，華潤萬象生活全面負責招商、運營及物業管理。項目總規模約115萬平方米，是集總部辦公、研發中試、高端智造、科技體驗等産業功能于一體的産城綜合體。

除華潤啤酒外，目前宣布入駐的企業還包括安克創新、奧尼電子、瑞淩實業、正弦電氣等。

與此同時，據觀點指數不完全統計，11-12月期間，北京、廣州、佛山、武漢等多個重點城市有多個寫字樓項目建設取得全新進展，其中包括北京CBD核心區Z3地塊項目完成外立面幕牆封頂，計劃2026年竣工；佛山禅城218米地標建發大廈啟動全球招商；光至科技武漢總部基地封頂；廣開·資管大廈正式開放並完成主體結構封頂等。

寫字樓企業經營層面，12月11日，中海商務宣布與盈科律師事務所達成戰略合作，雙方将以中海商務布局全國的甲級寫字樓資源為載體，並結合盈科的法律服務能力，共同打造商務辦公+法律賦能的生态模式。而盈科可依托中海全國甲級寫字樓網絡，落地低成本、高效率的區域總部。

值得一提的是，早在2016年，盈科珠海律所即入駐珠海中海大廈並簽下10年租約。同時，2019年盈科成都律所首次簽約成都中海國際中心，租賃面積約4000平方米，並于2022年進一步擴租至三層辦公空間，租賃面積擴租至6900平方米（三層辦公空間），且成都項目吸引微軟、德勤等世界500強企業集聚，雙方在空間适配及服務響應上形成高度默契。

雙方從單次租賃到區域擴租，再到此次的全國戰略合作，這也代表着當下寫字樓市場租戶與商辦運營商關繫的升級，運營商不再是被動的空間提供者，而是主動為租戶創造業務價值，租戶則成為運營商生态的重要組成部分，形成招商、服務留存、拓展的良性循環。

觀點指數認為，傳統寫字樓多依賴硬件標準及租金折扣等優勢争奪租戶，而中海商務的合作案例将空間租賃與專業服務深度綁定，這或将推動行業從賣面積轉向賣價值生态，倒逼市場從價格戰升級為服務生态戰，加速商辦運營的增值化轉型。

數據來源：觀點指數不完全統計

聚焦需求層面，據企業官微披露，11-12月期間，卓越商辦管理、合景泰富商辦、中海商務等旗下多個寫字樓項目持續承接科技、金融、醫藥等高能級企業需求。

舉例來說，水滴集團深圳總部正式入駐後海中心，目前深圳後海已形成以阿里巴巴、騰訊、字節跳動等為核心的科技生态圈等。

城市維度，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市企業入駐案例合計占比超80%，且均為城市核心闆塊項目。這些區域産業生态成熟，疊加交通與配套優勢，成為企業降本增效周期下的優先選擇。

據觀點指數監測，11-12月期間，重點城市寫字樓入駐企業行業分布與政策導向、市場需求趨勢高度契合，科技與新經濟相關行業成為租賃需求的核心驅動力，同時金融、專業服務、醫藥等企業為寫字樓租賃活動提供穩定支撐。

數據來源：觀點指數不完全統計

辦公空間服務商表現上，據觀點指數監測，本期新增簽約/開業的項目共計8個，較上期顯著下滑。本期樣本企業中，以高格辦公空間、IWG集團、創氪紀以及創富港為代表的頭部企業有新項目落地或亮相。

從外拓數據來看，辦公市場調整期，辦公空間行業呈現出明顯的擴張動能減弱、資源向頭部企業集聚、區域聚焦高确定性市場的特征，行業活躍主體高度集中于頭部企業。

在城市布局方面，創富港依托廣深港核心區域深耕優勢，精準聚焦一線及新一線城市的辦公需求。2025年以來，其已先後在深圳、廣州、北京、上海、杭州、成都、長沙、香港等地新增開業多家辦公中心項目。其中，深圳新開業項目數量位居首位。

期内創富港繼續外拓，在廣州海珠、香港灣仔、深圳、北京等重點城市有新項目亮相。新拓項目多選址于商務成熟度高、企業密度大的核心區域，以提升運營效率與市場競争力。

高格辦公空間鎖定上海核心商務區，報告期内成功簽約大華銀行大廈項目，依托一線城市完善的産業生态保障出租率，同時以專業運營實力賦能金融核心區優質資産，實現業務與資産價值的雙重提升。

IWG集團憑借全球化的辦公中心資源整合能力，期内在濟南（鐵投基金大廈）、中山等重點城市實現辦公中心落地。

其中，近期開業的Regus（雷格斯）金鷹未來中心是IWG集團在中山開設的首個高端靈活辦公空間。該中心位于中山石岐金鷹未來中心辦公樓，而金鷹未來中心作為中山首棟獲得LEED金級認證的辦公樓，為辦公空間提供了高品質的硬件環境。

值得注意的是，據企業官方披露，2025年第三季度，IWG集團繫統總收入、特許經營收入、經常性管理費收入、新簽約中心數量、新開業中心數量等多項關鍵指標均實現同比增長，管理規模與管理效益得到進一步提升。截至目前，IWG集團已有24.5萬間辦公空間正式投入運營，同時有19萬間新空間已簽約並正在籌備開業，表現出強勁的發展勢頭。

整體來看，本期辦公空間服務商的擴張收縮表現本質上是行業對辦公市場存量轉型、需求端復蘇乏力、成本風險高企等市場環境的理性應對。

短期看，辦公空間服務商将繼續以控制新增、優化存量為主，優先布局核心城市商務區，頭部企業憑借資源優勢進一步鞏固市場份額。長期看，随着辦公市場供需逐步平衡、中小企業需求回暖，行業或逐步恢復擴張動能，但頭部集中、區域分化的格局将持續深化。

本文節選自《多元退出渠道加速形成 | 2025年12月商辦與辦公空間發展報告》
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