GDIRI觀察 | 解碼瓴寓國際2025成績單：9.5萬間規模下的生态網絡

觀點指數(GDIRI) 近期，瓴寓國際官微披露了2025年年度回顧。

數據顯示，截至2025年底，瓴寓已開業規模增至95352間，管理規模突破151250間，全年新簽項目體量26477間，新增開業房量21159間，開業規模與管理規模繼續保持正增長。

值得關注的是，瓴寓已持續三年穩定盈利，復合增長率達214%。同時，全年平均出租率為94.26%，自有渠道占比65.8%，續租率58%，GOP率90.3%，以及業主承諾兌現率95.21%，核心運營指標保持穩定，瓴寓進一步夯實了運營的根基。

在其合作布局中，區域合資模式聚焦長三角核心城市，與全年開業項目布局高度一致，成為其拓展市場、整合資源的核心路徑。

量的突破

2025年是住房租賃行業轉型的關鍵年，《住房租賃條例》正式落地，推動市場進入品質競争階段。條例中對房源質量、服務標準、運營管理等方面做出了明确規定，既提升了行業準入門檻，也倒逼企業加大資源投入以适配合規與品質需求，對企業資金實力與運營能力的考驗進一步升級。

市場層面的壓力同步加劇，據觀點指數監測，2025年重點50城住宅租金持續下行，直接擠壓租賃企業的營收與利潤空間。疊加行業競争日趨白熱化，單純依賴規模擴張的粗放式發展已難以為繼，企業需通過房源提質、服務優化、成本管控等多維能力升級，構建核心競争力。

在行業波動加劇的2025年，瓴寓沒有停下增長的腳步。

數據顯示，2025年其全年新簽項目房量達26477間，較2024年的22000間增長20%，新增開業房量21159間，較2024年的18000間增長17.6%，兩項核心指標均位居行業前列。

規模增長的推動下，截至2025年底，瓴寓已開業規模增至95352間，管理規模突破151250間。同時，結合近三年的數據來看，企業持續穩步擴張，規模增長穩定。

其中，保障性租賃住房是其全年新增開業項目的主流産品，與行業發展趨勢一致。同時，大體量項目仍是其布局的重點，年内新增開業的錦鄰公寓（幸福梅林店）、阡集·創社區、藍岐灣府、成都蓉禾雅居等多個項目均為瓴寓對外合作的千套以上的大型保障性租賃住房項目。

其中藍岐灣府作為甯波灣區集團打造的第二個保障性租賃住房項目，可提供1246套保租房，該項目也是瓴寓在甯波布局的第四個項目，随着該項目的亮相，瓴寓在甯波保租房的管理規模增至近7200套。

城市布局上，長三角核心區域仍是絕對主力，同時适度拓展西南重點城市。據觀點指數不完全統計，瓴寓全年新開項目中，落地長三角城市群的項目占比超85%，涉及上海、甯波、南京、杭州、義烏等多個核心城市，另外也有部分項目布局成都等重點城市，形成長三角為主、西南補充的外拓格局。

數據來源：企業披露，觀點指數整理

整體運營表現上，瓴寓年度平均出租率始終穩定在94%左右，續租率從56%提升至58%後保持穩定，租戶粘性穩步增強。自有渠道占比65.8%，進一步降低對外部渠道的依賴，優化獲客成本。

輕資産模式中，超額完成營收的托管門店占比從2024年的60%提升至65%，2025年業主承諾兌現率為95.21%，核心盈利指標平均GOP率維持在90%以上。同時，據企業官微披露，瓴寓已持續三年實現穩定盈利，復合增長率為214%。

從數據來看，在2025年重點50城住宅租金持續下滑、行業經營壓力加劇的背景下，瓴寓在規模擴張與運營深耕上均有所突破。觀點指數從其全年業務發展模式來看，認為主要得益于其長三角聚焦戰略、區域合資模式以及資本化運作的協同價值。

租賃朋友圈

觀點指數觀察到，與行業主流的加盟、輕資産委托模式不同，瓴寓将區域合資作為對外合作的核心抓手，2025年密集落地三大區域合資平台，這也成為其拓展市場、整合資源的關鍵路徑。

不過，區域合資模式與行業其他合作模式相比，並不存在絕對優劣，而是基于企業戰略與資源禀賦的差異化選擇。

據觀點指數了解，區域合資並非瓴寓2025年全新嘗試的模式，2024年其已在上海、甯波、蘇州三城成立住房租賃專項平台，預計5年内将穩定貢獻4-5萬間房源。

經過2024年的模式驗證與經驗積累，2025年瓴寓進一步加大了布局力度，密集落地三大重點合資項目。

具體來看，2月，與甯波北侖城投、甯波摯青亞太城市服務成立合資平台，計劃五年内分階段運營保障性租賃住房12400套，聚焦甯波産業園區周邊的人才居住需求。

4月，與新建元聯合成立蘇州元瓴住房租賃有限公司，發布“元瓴”住房租賃品牌，瞄準蘇錫常區域的中高端人才市場，通過公寓與産業園區、商務CBD空間耦合、智能化管理繫統無縫銜接居住與辦公，打造國際化品質居住生态。

6月，與上海嘉定新城發展有限公司成立上海嘉瓴新寓公寓管理有限公司，将嘉定新城的區域資源與瓴寓的運營經驗結合，服務當地科創企業與青年人才。

對比來看，這類合作的核心邏輯在于資源互補的長期化。具體由地方國企提供區域政策對接、房源儲備、資金支持等本土化優勢，瓴寓輸出標準化運營體繫、數字化管理能力與産品設計經驗，通過成立合資公司實現利益共享、風險共擔。

數據顯示，截至2025年，瓴寓已先後服務杭州交投、上城城投、甯波城投、北侖城投等多個地方平台公司，管理房源超2.2萬間，服務超6萬人。

觀點指數注意到，瓴寓的區域合資模式高度适配其長三角深耕戰略，該區域内産業集聚度高、人才流動頻繁，租賃需求穩定且多元，同時地方國企在保租房建設、存量資産盤活等領域有明确政策導向與資源儲備，雙方合作具備天然基礎。

不過，不同區域的政策環境、市場需求存在差異，對合資平台的本土化運營能力也提出了更高要求。該模式也決定了瓴寓更适合持續深耕（如長三角）資源密集、需求成熟的核心區域，而非廣域化布局。

除此之外，2025年也是住房租賃行業金融資本實現重大突破的一年，華夏北京保障房REIT成功擴募、首單住房租賃持有型不動産ABS擴募落地等多元化金融工具陸續實現突破，多層次資本支持體繫逐步成型。

在此背景下，瓴寓未在公募REITs層面有所動作，而是選擇Pre-REITs基金作為核心退出路徑，構建投融管退的初步閉環。

2025年1月，瓴寓與中信金石基金攜手，聯合友邦保險、中宏保險等機構設立租賃住房基礎設施Pre-REITs基金，将上海松江西部科技園柚米社區作為種子項目裝入。同年7月，該項目由上述專項基金以9.8億元完成收購，實現資産的階段性退出。

‌聚焦項目維度，上海松江柚米社區是松江經開區管委會合作項目，于‌2024年6月‌啟用，定位服務松江大學城及科技園區青年人才，提供‌2252套‌小戶型租賃房源。

退出前，瓴寓國際作為‌運營方‌持有項目股權，此次通過Pre-REITs基金間接轉讓資産，實現了從重資産持有向輕資産運營的轉型，同時為長期資本提供了合規退出通道。‌

從行業視角看，該交易驗證了長租資産投後管理、資産增值到資本退出的路徑可行性。

同時，結合近期鼎晖投資收購上海base佰舍蘇河項目以及國壽資本收購領盛上海公寓資産60%股權的案例來看，資本對長三角優質長租資産的關注度正持續提高，這也為住房租賃企業實現資産退出帶來更多的可能。

值得一提的是，2025年末凱德投資成為瓴寓資管基金平台新增的戰略合作伙伴。凱德在資管運營、國際資源整合上的優勢，将與其本土化運營能力形成互補，為後續拓展中高端租賃市場、探索跨境資産合作提供可能。

随着長三角區域合資平台的持續落地、凱德合作的深化等，瓴寓的規模與盈利有望進一步提升。但也意味着其需應對不同區域本土化運營的挑戰。

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